樓市年終盤點：調控未能阻止房地産市場回暖

2010年12月10日，為排到一個靠前的買房號，上百名購房者在成都紫瑞北街的街邊排起了長隊。熱水瓶、躺椅、鋪蓋都搬來了，有的還搭起了帳篷。斜躺在椅子上的張先生説，大家得知這裡的商品房樓盤11日要開盤，好多人9日下午就來售樓部外的大街上排隊了。當天成都最低氣溫只有7℃?

　　本報記者 李松濤

　　該怎麼總結這一年的樓市？

　　這一年，樓市調控重拳頻頻出擊，是歷年房地産調控中力度最大、手段最多、持續性最長的一年；

　　這一年，市場經歷了從年初的火爆，到年中的觀望，再到年末的重新火爆。

　　12月10日，國家統計局公佈了1~11月全國房地産市場運行情況。數據顯示，11月份全國70個大中城市房價同比上漲7.7%，環比上漲0.3%。

　　在北京，12月預售供應均價達到每平方米26599元，環比11月同期上漲了12.6%，成為最近數月的新高。而供應價格更是每平方米比10月上漲了近5000元。

　　也許，我們不該再以房價為惟一指標看樓市，但問題是，該以怎樣的視角關注樓市？

　　調控措施貫穿全年

　　2009年樓市的瘋狂讓所有人擔心。於是在2010年的第1個月，樓市的調控就拉開了帷幕。

　　1月10日，《國務院辦公廳關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》公佈。這份通知從加大住房供應到合理引導住房需求，從加強監管和防範風險到落實地方政府責任，對房地産市場的供求、監管做出了全方位的安排。也為今年的房地産市場定下了基調：遏制房價過快上漲。

　　然而，意想不到的是，僅兩個月之後，北京在一天之內接連誕生3個地王。

　　這3個地王與眾不同，都由央企創造。

　　在北京的通州區，短短一個月的時間，房價從每平方米1萬元出頭飆升至3萬元。許多人不看房就買房，有些人甚至買房當天就加價掛牌出售。

　　央企地王的不良導向催生了今年最重要的調控政策。

　　4月17日，《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》正式登場。與三個月前的通知不同的是，這次的通知用了“堅決”來表達對樓市調控的態度。

　　這個文件有10條內容，排在前兩條的就是落實政府責任：

　　“各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地産市場調控政策，採取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。”

　　對購房者最直接的影響出現在第三條：對購買首套自住房的家庭，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

　　銀行很快做出反應，購房門檻應聲提高。

　　從這個文件開始實施時起，房地産市場立刻由火爆轉入觀望。華遠集團總裁任志強在博客中提到，正是這個文件讓樓市的銷售陷入低迷，重點一線城市的銷售下降幅度高達40%~60%。

　　儘管樓市在此之後交易冷清，但2009年已經大賺特賺的開發商顯得耐心十足，在價格上不肯鬆口。

　　根據中國銀行戰略發展部高級經濟師周景彤的監測，自今年4月17日中央出臺房地産調控“新政”後，直到8、9月份，房地産成交量大幅下降，房價沒有明顯上漲，市場呈現“量跌價滯”態勢。

　　我愛我家房地産經紀公司控股公司副總經理胡景暉告訴記者，儘管從全年看，房價並沒有出現預期的下跌，但如果沒有4月17日的這個文件，房價可能會漲得更高。

　　也許是購房者觀望了數月看不到房價的回落，沒有了耐心。9月，市場銷售開始稍顯回暖，有些開發商開始暗暗提價。

　　9月29日，“新國五條”出臺。房價上漲過快的城市要限制購房、商業銀行停發第三套及以上住房貸款等措施出臺。這之後，深圳、廈門、寧波、杭州、上海等15個城市相繼出臺措施，限制購房。

　　限購的措施並沒能阻止房地産市場的回暖。從10月開始，樓市的交易量日漸回升。

　　11月、12月，住房公積金貸款政策調整、規範境外機構和個人購房、保障住房資金使用管理、房地産用地調控等政策相繼登場。

　　“限制”成為樓市關鍵詞

　　這一年的樓市調控，“限制”成為眾多文件、措施的主基調。

　　4月17日的新國十條、9月29日的新國五條、11月15日外管局《關於進一步規範境外機構和個人購房通知》都在表達限制的聲音：限制貸款、限制購房、限制外國人。

　　按照外管局的文件，境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房。那些在境內設立分支、代表機構的境外機構，只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　9月30日，深圳市率先發佈限購令，廈門、杭州等15個城市緊隨其後。

　　在住房貸款上，不僅首付比例提高，一些城市的第三套住房貸款也被停止。不僅如此，央行在今年還多次提高商業銀行存款準備金率。信貸被收得越來越緊。

　　這些都讓普通人購房的門檻越來越高。在開發商一邊，融資也受到限制。

　　9月29日的新國五條重申了對房地産融資的控制力度，並將“暫停發行股票、公司債券、停止商業貸款”等措施作為對開發商違規行為的處罰方式。

　　“今年的調控限制措施太多了，堵的力度很大。”我愛我家房地産經紀公司控股公司副總經理胡景暉説，在限制措施上，更多的是針對需求，比如提高首付比例、加息等等，取得了階段性成果。

　　在北京大學房地産研究所所長陳國強看來，之所以有大量的限制性措施出臺，是因為增加供應需要時間，限制性措施更容易在短時間內見效。

　　全國工商聯房地産商會商業地産委員會副主任、北京浙江商會副會長陳俊告訴記者，限制貸款其實是限制了那些沒有太多錢卻有住房需要的人群。他們只能通過住房信貸實現擁有住房的目標，但限制貸款等於把這部分剛性需求排除在市場之外。對於有錢人來説，可以通過全款的方式買房。

　　從今年5月起，陳俊就不斷接到二三線城市的考察、洽談邀請。幾個月的時間，他就考察了十五六個城市。

　　“這些城市的政府官員找到我，希望我能帶動浙江的民間資本到這些城市建設産業園區，改造城市。”陳俊説，從目前情況看，二三線城市已經開始熱了，城市改造進程加快，産業園區建設也在加快。這必然帶來房地産開發的加速。

　　陳俊告訴記者，儘管今年是最為嚴厲的調控年，但浙江的民間資本依然看好房地産領域，浙江很多從事服裝等傳統行業的民營公司都在今年進入房地産領域。這些民間資本在比較了現有的投資渠道後，認定房地産依然是最可靠的投資出路。

　　“現在人民幣升值壓力這麼大，中小企業壓力很大。因為人民幣升值，就意味著出口的難度在加大，國內市場又有限，資本總是要流動的，他們只能轉到短平快的領域，房地産市場就是。”陳俊説，現在二三線城市招商引資的浪潮很高，浙江很多民間資本都在往這些地方流動。

　　房價上漲原因複雜

　　今年4季度，央行的一項調查顯示，對當前的房價水平，75.5%的居民認為“過高，難以接受”，這個數字是央行有此項調查以來的最高值。

　　“總結2010年的樓市，我的最大感受是調控房價真的很難。”中國銀行戰略發展部高級經濟師周景彤説，原因是多方面的。

　　“需求方面，調控政策出臺後，部分購房者採取了觀望態度。但在幾個月之後，房價並未明顯下降，這部分購房者失去等待耐心，導致剛性需求集中釋放。”周景彤説，在剛性需求集中釋放的同時，投資、投機需求也在不斷增加。CPI的增長從年初的1.5%上升到超過11月的5.1%，通脹不斷加劇使得很多人把購入房産作為避免財富貶值的重要渠道。從國際環境來看，美國、日本等發達國家還在推行新的經濟刺激政策，造成全球流動性過剩問題更加突出。這兩方面的原因，共同推動了對房産的需求在短時期內被不斷放大。

　　在需求短期不斷釋放的同時，出現了房地産供給相對不足的情況。

　　周景彤告訴記者，在國家加大房地産調控的情況下，有些城市出現了開發商放緩投資開發步伐的現象。放緩開發造成房地産竣工面積增長放緩，從而使得供求向更加不平衡的方向發展。比如西部城市蘭州，在2010年就沒有幾個樓盤開盤。

　　“樓市調控已經有六七年的歷史了，有效果，但與公眾的預期還有差距。”周景彤説，我國房價上漲，原因非常複雜。不僅與普通居民的收入有關，還與整體經濟增長有關；不僅與經濟發展階段有關，還與與國民收入分配有關；不僅與市場環境有關，也與經濟政策尤其是貨幣政策有關。

　　在北京大學房地産研究所所長陳國強看來，今年的樓市調控讓大家更加清楚地看到，影響房價的不僅有行業自身的因素，也有大量的外部因素。儘管今年有大量的限制措施，但依然擋不住資本進場。

　　土地問題依然是陳國強眼中的房地産市場的核心問題。“如果不能改變土地供應方式，就不能促使開發商改變依靠土地自然增值營利的模式。”陳國強説，此外，地方政府需要真正下決心整治土地市場，有了這些變化，樓市的調控才能真正見效。目前地方事權與財權不匹配，使得地方政府不得不高度依賴土地財政。

　　而在胡景暉看來，房地産的制度性變革尚難完成，但樓市調控已經觸及了一些根本問題，接下來，土地制度改革、稅收制度變革都有望啟動。

　　本報北京12月27日電