2011：樓市調控將漸成常態房價有望保持合理

　　胡萍

　　記者胡萍年末臨近，突如其來的加息衝擊著樓市敏感的神經，與此同時，土地、稅收等政策疊加發力，房地産市場面臨較大壓力，市場上的買賣雙方也面臨艱難的選擇。未來在住房剛性需求依然旺盛以及通脹壓力等多重考驗下，樓市調控將怎樣進行？房價會否出現新一輪反彈？保障房建設的提速能否成為托穩樓市的支撐？

　　調控：受宏觀經濟政策變動影響“抑制投機，主要是利用信貸的杠桿，並且加強對土地的管理”，這是溫家寶總理日前在電臺與聽眾互動交流時的表述。業內人士分析認為，從政府對樓市的態度來看，從信貸、土地方面調控樓市的可能性較大。事實上，從此前閉幕的中央經濟工作會議，再到各部委對來年工作的部署中都不難發現，相關樓市的“工具包”，如土地、金融、財稅等政策都沒有放鬆的跡象，樓市調控漸入常態化，成為業內的普遍共識。

　　對於未來的調控走勢，中國社科院工經所投資與市場研究室主任曹建海對本報記者表示，如果房價再次暴漲，不排除出臺專門的調控措施，如出臺房産稅等，但明年房地産市場主要受宏觀經濟政策變動的影響，比如貨幣政策的轉向。他認為，貨幣政策轉為穩健後一方面將進一步收緊流動性，信貸投放將更趨謹慎，房企資金鏈也將受到影響，未來準備金率的提高及連續加息的預期將造成疊加效應，從而較大程度地影響到樓市。另一方面則是必須嚴格執行已有的政策，同時強化地方政府問責制，“對房價上漲過快的地區行政一把手進行處罰，起到一定的警示作用”。

　　保障房：托穩樓市的主力

　　在當下房地産調控面臨多重挑戰之時，住房保障建設正成為落實房地産調控的主力。近日，全國各地公佈了保障房建設計劃。從全國來看，2010年，中央確定的保障性和棚戶區改造建設住房的任務為580萬套，據住建部公佈的數據顯示，今年前三季度全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造累計開工率達90%；而明年，我國計劃安排建設保障房將達1000萬套。

　　“中央經濟工作會議已經傳遞出一個信息，即建立一個保障與市場共存的機制，通過兩隻手，即保障房和商品房來共同解決供給問題。”曹建海如是説。“如果每年堅持1000萬套的保障房建設，其對商品房價格的平抑作用將慢慢顯現出來。”曹建海認為，未來主要依賴於保障房的擴大建設來解決供給問題，可以減弱中低收入居民對住房需求的渴望，從長期來看可以平抑房價，其作用是非常明顯的。華遠地産董事長任志強也發文表示，“保障的歸保障、市場的歸市場，要分別建立這兩個體系。堅持市場與保障的兩條腿走路，有利於穩定市場的預期，也有利於促進市場與經濟的發展。”

　　毫無疑問，加快保障性住房建設體現出房地産正逐漸回歸其民生本質，對緩解住房供求矛盾、促進社會穩定有著積極作用；另一方面，作為調控政策的重要組成部分，加快保障性安居工程建設，也是遏制城市房價過快上漲、保持房地産市場健康穩定的長效制度安排。

　　房價：有望回落但仍有上行壓力

　　種種跡象表明，樓市調控在進入常態化的同時，決策層通過不斷擴大樓市有效供給，逐步建立和完善多層次的住房保障體系，調控將更趨於解決長遠問題。在這種預期之下，多位專家表示“明年房價將形成回落的趨勢”。溫家寶總理日前也表示“有信心讓房價回到合理價位”。中原地産華北區總經理李文傑分析認為，溫總理表態對明年房價走勢將會産生一定影響。未來開發商在獲取信貸、上市融資方面將會受到嚴格限制，明年房價有可能下降，但關鍵要看政策制定者的決心。

　　國信證券房地産行業首席分析師方炎表示，在通脹預期和土地供應不足的情況下，未來房價上漲的壓力仍然很大。曹建海認為，“在一段時間內房價還有上行壓力”，貨幣政策從寬鬆轉向穩健，但明年M2增長16%的目標仍然是一個較快的增速，同時在通脹預期強化的情況下，居民存款會向投資轉化，這將是一段時間以內影響房地産市場的主要因素。還有專家表示，讓房價回到合理價位不是一件容易的事情，下一步調控可能會觸及一些深層次問題，包括土地制度改革、招拍挂出讓方式的完善，土地財政問題等。