調控遭遇通脹預期 樓市錢景如何

　　一方面是貨幣政策調整，另一方面是通脹預期強烈。2010年第四季度央行儲戶問卷調查的結果顯示，“對未來房價，43.3%的居民持上漲預期。”二者“疊加效應”之下，樓市“錢”景如何？

　　貨幣政策調整影響樓市預期

　　2010年第四季度以來，貨幣政策頻頻出招。尤其是金融機構人民幣存款準備金率年內已提高了6次，達到18.5%的歷史峰值。10月19日，央行將一年期存貸款基準利率同時上調0.25個百分點，這是繼2007年12月以來的首次加息。

　　中央經濟工作會議明確提出，明年將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，增強宏觀調控的針對性、靈活性、有效性。專家認為，貨幣政策由適度寬鬆轉向穩健，將對房地産市場構成顯著影響。

　　房地産業是資金密集型産業，對外部融資、尤其是銀行信貸依賴度較高，貨幣政策的松與緊，直接影響房地産業資金面。譬如，2007年下半年，為抑制物價上漲過快、投資信貸高增，貨幣政策從穩健轉為從緊，其後樓市出現下行拐點；2008年為應對國際金融危機，貨幣政策轉為適度寬鬆，2009年房價大漲。明年將轉“穩健”，業內人士預判，這或將抑制明年房價大漲，市場會保持盤整狀態。

　　加息是影響樓市未來走勢的另一重要因素。上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭認為，經驗表明，加息對樓市尤其是房價的影響，滯後效應明顯，通常需要累計多次加息、且在週期過半後才會初步顯現效果，最後一次加息完成前後，對房價的影響才會完全體現。

　　部分開發商資金進一步緊張

　　貨幣政策調整給開發商的資金鏈帶來了嚴峻考驗。儘管各大銀行辟謠，稱並未暫停開發貸，但目前商業銀行對房地産開發貸款確已明顯收緊。

　　央行數據顯示，2010年前11個月人民幣新增貸款總計達7.45萬億元，已接近全年7.5萬億元的信貸投放目標。目前開發商貸款已明顯受到影響。此外，較為活躍的房地産信託融資，也開始進入監管層的調控範圍。

　　2010年以來，國內貸款在房地産開發資金來源中的比重持續降低，由1－2月份的23.77%下降到11月份的17.79%。受信貸收緊影響，個人按揭貸款在企業資金來源中的比重也呈現小幅下降趨勢。

　　但從A股上市公司三季度財報來看，房地産企業各項財務指標反映現金流狀況仍然安全，截至2010年9月末，上市公司手持貨幣現金環比2季度末上升8%，現金和流動負債的比率由中期的35.3%下降至34.8%；凈負債率由中期的58.8%上升至60.5%，長債比例進一步提升，資産整體安全度仍較高。

　　並非所有房企都是高枕無憂。下半年受調控影響，一些房企開始出讓旗下子公司股權，房企整合加速。而通過合作、收購來擴大企業規模，是大型房企趁行業低潮期低價吸納項目的慣用策略，不但可以通過並購進入之前沒有開展業務的地區，也可以降低開發成本，一些小開發商則可以獲得資金等支持。國內從事並購研究的知名機構清科研究中心的報告顯示，過去五年間內地房地産業共發生80余起並購事件，並購總額高達70.30億美元。而2010年前三季度，房地産行業完成50起並購案例，是2009年全年的並購案例數的2.5倍，並購金額為18.45億美元。

　　瑞銀出具的報告稱，雖然多數開發商能夠達成其2010年銷售目標，但其2011年銷售前景仍不明朗。一些開發商的財務壓力將加大，原因是2009年以來一直大舉儲備土地且被要求加快建設進度。

　　“上漲預期”仍是房價走高的重要推手

　　央行2010年12月15日發佈的今年第4季度儲戶問卷調查顯示：超過七成居民認為當前房價水平過高，超過四成居民對未來房價持上漲預期。專家認為，調查結果充分反映了當前購房者的心態，上漲預期仍是推高房價的主要原因之一。

　　調查顯示，對當前房價水平，75.5%的居民認為“過高，難以接受”，是2009年一季度有此項調查以來的最高值；對未來房價，43.3%的居民持上漲預期，比上季再次上升6.8個百分點，接近於2009年四季度的最高點。同時，居民對物價滿意度降至13.8%，創1999年四季度以來最低。調查還顯示，在當前物價、利率以及收入水平下，45.2%的城鎮居民傾向於“更多投資”，在各主要投資方式中，“房地産投資”以26.1%的相對高值繼續成為居民投資首選。

　　近期一些地方樓市的表現印證著上述調查結果。12月中旬至今，一些熱點城市的樓盤重現熱銷，甚至出現了“日光盤”“通宵排隊”現象。中國指數研究院的監測數據顯示，12月以來各地樓市明顯活躍，12月13日－19日監測的35個城市中，八成城市成交量上漲，一些城市成交量漲幅更是超過100%，房價也頻頻衝高。

　　上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭認為，在新一輪調控之下，2010年10月房價環比漲幅較9月有所回落，而11月則較10月重新上升。這會否招致問責和新的調控措施出臺？不排除有此可能性。在這種政策壓力之下，明年一季度房價可能以盤整或小幅下跌為主基調。(記者魏宗凱、葉鋒)