樓市調控效應明年現 房企壓力測試控風險

　　面對似乎是出之不盡的樓市調控政策，“能賣多少算多少”逐漸成為開發商眼下的共識。

　　“調控絲毫沒有鬆動的跡象，來年市場走勢很難説。”位於上海閔行顓橋別墅板塊的萬順水原墅項目有關負責人向本報坦言，不少房企選擇了趁市場還有需求多賣一些多回籠資金。

　　目前來看，部分開發商憑藉産品的差異優勢推盤，取得了不錯效果。如萬順水原墅就以單周10套的成交量成為上周上海獨立別墅項目的銷售冠軍。但是，不少樓盤的營銷負責人坦言，“或許眼下是最後的機會，真正的考驗在明年。”

　　調控效應全面顯現、2009年高成本地塊項目入市面臨高房價壓力，將是明年房企業績最大的負面因素。本報最新獲悉，已經有不少房企學銀行系統，在內部進行“交易量波動”假設下的業績壓力測試。

　　業績真正考驗在明年

　　在金地上海公司新一代豪宅産品“天禦”現場，金地上海公司有關人士近日向本報透露，經過下半年金地的全力衝刺，全年的業績任務基本完成。

　　金地集團公佈的銷售業績顯示，2010年1-10月，金地累計實現簽約面積169.09萬平方米，同比增長13.8%；累計簽約金額198.26億元，同比增長19.9%，已完成全年210億銷售目標的94%。上半年銷售進展緩慢、全年銷售任務集中在下半年、最終基本完成，金地集團今年的這一業績特點，極具代表性。

　　以需要定時公開銷售業績的大部分上市公司作為對象統計，可以發現，大部分上市房企在上半年業績平平、遠遠不能完成全年業績50％的情況下，隨著近期最新的業績公告出爐，紛紛表示已經完成或接近完成全年的業績。

　　據中原地産關於標桿房企市場銷售調查最新數據，10月，國內10大標桿房企銷售情況普遍良好，總成交面積達440萬平方米，環比微降2%，同比上升7成左右。雖然連續2個月銷售環比的升勢已經終止，但10月依然達到2010年月度銷量第2高位。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵指出，從剩餘的2010年最後2個月情況看，由於銷售壓力不大，標桿房企可望繼續保持穩健的推盤節奏和銷售進度。

　　表面上看，標桿房企全年銷售任務完成無憂，2010年以來已推出兩次嚴厲的樓市調控舉措，對標桿房企來説似乎影響不大。

　　“真正的考驗還沒有到來，必須為明年可能出現的市場波動做好充分準備。”11月11日，朗詩地産董事長田明在“2010年長三角城市居民居住環境調查”白皮書的發佈現場向本報記者坦言，明年調控力度可能會更大，調控對市場的影響將進一步顯現。

　　調控效應遲滯明年顯現

　　從中原監測的10家標桿房企情況看，目前開發商的資金情況尚好。從已公佈今年3季報的“招保萬金”4家公司情況顯示，儘管總負債水平和資産負債率比2010年初均有上升；但是在4家公司中，除保利外，其餘3家目前現金持有量較年初均有所增加，顯示其現金仍比較充裕。

　　“總體來看，雖然外部資金環境一再收緊，開發商資金壓力將日益凸現；但憑藉新政以來標桿房企跑贏大市的良好銷售業績，目前大多數還是處在比較安全的經營狀態。”劉淵指出，本輪樓市調控短期內難以達到前兩次樓市下跌的那種效果。

　　不過，對於這些過去式的數據，有開發商人士表示不能盲目樂觀。“綜觀今年的調控，關鍵的貨幣政策才剛剛進入多項措施齊發力控制流動性的狀態，這是今年過去10個月中都不曾出現的真正嚴厲調控，因此，真正的挑戰才剛剛開始。”

　　某種程度上，由於樓市交易慣性和流動性過剩推動的需求慣性，産生了今年連續強力調控都未能及時出現明顯效果的現象。但隨著貨幣政策的調整，上述慣性逐步減弱，調控的效果將逐步顯現。

　　還有一個不可忽視的因素則是，2009年眾多房企搶下了大量高地價的地塊，據開發週期正常推測，明年，將迎來這批地塊項目的第一個入市供應高峰。而一個簡單的邏輯是，高地價成本的情況下，這些項目的房價將再次出現一個躍升。

　　劉淵把這種情況形容為“土地成本主導未來産品定位，商品住宅被迫向高端擠壓”。在拿地成本加大和對高端産品懷有良好預期的雙重作用下，未來三年內，住宅市場上高端項目將成為主流。

　　開發商壓力測試

　　房産稅依然箭在弦上，但其他的調控政策並未停歇。住建部與國家外匯管理局最近印發《關於進一步規範境外機構和個人購房的通知》規定，境外個人只能在境內購買一套用於自住的住房，而境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　上海中原研究諮詢部總監宋會雍表示，再舉限外大旗很難給整體需求帶來直接影響，更多是在向市場表明政府仍在繼續推進調控。這種“漸進式”的調控思路和執行手法被不斷堅定和迫近，有利於穩固政策出臺成果，逐步樹立市場對調控的信心。

　　臨近年底，眾調控“武器”紛紛就位，意味著明年才是調控政策威力真正顯現的時候。

　　交易量是開發商的生命線。田明指出，對明年樓市交易量波動的預期在開發商中普遍存在，儘管目前不少房企資金鏈依然穩健，但交易量一旦出現波動，這樣的穩健則可能很脆弱。

　　“類似于銀行以房價下跌幅度為假設參數進行資産安全的壓力測試，也有開發商對內主動進行了以交易量波動為假設參數的企業財務安全測試。”田明透露，朗詩就一直在內部保持這樣的壓力測試，控制風險。

　　據了解，在這一測試中，房企一般是在現有財務模型下，進行交易量關鍵指標的壓力測試，通過假設交易量不同的波動（主要是下跌）幅度，來測算企業在不同跌幅下現金流等關鍵的財務指標安全情況，同時設立預警機制，在特定的指標下，採取必要的自救措施，包括融資、降價等行為。與此同時，差異化的競爭策略，也在這一測試中成為交易量變數以外的一個參考因素。(21世紀經濟報道)