銀監會調研揭大房企負債真相 互保貸款達1417億

　　一份調研報告的出爐使得房地産企業的開發貸款再次引發業界關注。

　　消息人士透露，監管機構已于近期完成對60家大型房地産企業集團的調研，有18家平均資産負債率超過70%；此外，房企集團多頭授信風險成為風險排查中較為突出的問題，涉及集團內互保現象有所上升，互保貸款金額高達1417億元。

　　負債率大幅提升説明房地産企業的資金鏈越發吃緊，而多頭授信將會加劇行業內的系統性風險。不過消息人士透露，針對問題，目前監管機構已經要求銀行對集團實行並表授信管理，集團貸款總額不得超過在建工程的50%，並且嚴控貸款關聯擔保，禁止互保。

　　“不排除今年4季度到明年一季度，會有部分中小開發商的資金鏈斷裂，這將大大加速房地産行業的市場整合，而商業銀行需要對可能的信貸質量下滑做好資産保全。”上述人士指出。

　　三大風險隱患待解

　　在銀監會稍早召開的第四次經濟金融形勢通報會議上，銀監會主席劉明康重點強調各銀行業金融機構要嚴控大型房企集團貸款風險，預先佈防高風險房地産企業風險暴露。

　　接近監管人士透露，正是基於60家大型房企集團樣本摸排後，監管機構對房地産貸款風險“苗頭”上升提出風險預警。

　　報告顯示，有18家平均資産負債率超過70%；60家大型房企集團共有4266個成員企業，其中有64個成員企業的資産負債率已經超過90%。

　　三季度大型房企集團出現了資産負債率驟升的情況，這和此前公佈的房地産企業三季報數據頗為一致。中報顯示，112家上市房企有超過80家上市房企資産負債率高達50%以上，有60家上市房地産企業上半年經營性現金流為負值。而到了三季度，萬科、保利、綠城中國的負債率均超過了70%，其中綠城的負債率更是高達令人“咋舌”的158.8%。

　　相關學者指出，房地産業是個資金密集型行業，因此財務杠桿通常比較高，一般房企的資産負債比例大致在60%-70%比較合理。不過如果之前房地産市場炒作比較過度的話，這個比例往往經不起泡沫破滅的衝擊。

　　從貸款期限結構看，60家大型房企集團在一年內到期的大額貸款佔比約為3成左右，2012年底前到期的大額貸款佔比為63.6%。監管部門的判斷是，隨著房地産市場進入“震蕩期”及貸款陸續到期，房地産貸款逾期現象可能有所增多。

　　有關人士指出，現在商業銀行對房企的新增授信處於“停滯”，如果企業杠桿率較高以及後續資金無法有效補充，企業短期流動資金緊張，這將對銀行的風險管理提出嚴峻的考驗，不排除未來銀行房企貸款的不良會出現一定程度的反彈。

　　此外，在60家大型房企集團所屬的847家貸款企業中，同時在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個，同時在五家以上法人銀行獲得授信的有90個；6月末，60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%。

　　業內人士表示，在調研中，還發現不少集團公司治理混亂，跨地區、跨境、跨業投資經營普遍存在。並且大型房企集團關聯企業眾多，還有一些企業在海外也註冊了相關企業，而商業銀行更是對部分股東信息不掌握。

　　監管機構封堵“漏洞”

　　針對調研中暴露的若干問題，監管機構已經明確要求銀行業採取相應的措施來未雨綢繆，提前應對房企存在的風險隱患。

　　消息人士透露，監管機構要求銀行實行集團並表授信管理，集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的五成。要對集團內部關聯交易進行跟蹤監測，嚴防信貸資金轉移或挪用；核實項目資本金的真實來源，防止企業通過關聯交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金。

　　某股份制銀行人士指出，很多房企自有資金率一般在20%至30%，其他運營資金主要為銀行貸款，現在銀行必須核實項目資本金完全到位後，才能將銀行資金進入。並且在北京，已經實行對預售資金的專項賬戶管理，這等於拿住了房企的七寸，企業騰挪資金的通道完全閉合。

　　而對於此次比較突出的集團客戶互保問題，監管機構提出要嚴格控制貸款關聯擔保，禁止互保。同時，對於存在高價購地、跨業經營、過度擴張、負債率偏高等問題的高風險房地産開發企業，監管部門要求銀行應密切關注其經營狀況，一旦資金回籠出現緊張，應及時採取保全措施。

　　此外，針對部分房企採取各種規避監管、套取銀行貸款的行為，監管機構已經在調研中有所察覺，並就此給予商業銀行相應的風險提示。

　　在給商業銀行下發的《關於提示房地産企業規避調整政策有關風險的通知》中，監管機構對房企變相“捂盤惜售”；分期或推遲領取領受預售證；關聯企業統一貸款後再週轉用於房産項目；採用分期開發方式，一再推遲延後後續開發時間的行為給予了明示，要求銀行切實做好房貸管理，嚴控開發貸款風險。

　　行業並購整合加速

　　由於房地産本身就是高杠桿行業，銀行資金的斷流對房地産企業尤其是中小開發商幾乎是致命的。一般中小開發商獲取資金的能力和渠道畢竟有限，而四季度和明年一季度，房地産會面臨較大的現金流壓力。

　　有人士指出，如果未來中小房企資金壓力加大，尤其是短期資金出現支付困難，那麼將是大企業進行市場並購的絕好機會。中國清科集團研究中心報告顯示，隨著房地産調控的持續深入，房企並購已經呈現加速之勢。

　　數據顯示，第三季度中國並購市場共完成並購案例118宗，同比增76.1%。其中，房地産業並購案數量居首，達20起，佔比16.9%，涉及金額5.8億美元，平均並購金額289.9萬美元。