樓市調控再下重錘：限制外資購房 收緊房企資金

    中國樓市調控“限外令”進一步升級。繼各地限制非本地戶籍居民購房政策出臺後，外匯局昨日出臺規定，限制境外個人及機構在境內購房。

    與此同時，一則關於四大行年內不再向地産商發放新貸款的消息也迅速傳開。儘管昨日多家銀行對此予以否認，但這並不能掩蓋地産商在新一輪政策調控下資金所面臨的窘境。

    限制境外資金，收緊房企資金，樓市調控持續升級，管理範疇越來越廣，越來越細，似有不達目的不罷休之勢。

　　房産調控延至境外

    昨日，外匯局發佈《關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》規定，境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。此外在查驗資質環節也有更嚴格的規定。

    然而，上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭向《國際金融報》記者透露，事實上近年來境外機構、個人在境內買房的熱情在下降。以上海為例，2005年前後上海外資購房佔新建商品住宅銷售比重在6%至8%，近兩年已大降至2%左右，在金融危機過程中特別是2008年下半年，部分海外基金曾拋售在滬物業，撤出境內房産市場，“‘限外令’對房産市場影響不大，但對少數熱衷於在個別城市購房的港臺人士有明顯的抑製作用。”

    但他認為，出臺“限外令”仍很有必要。一方面是配合房地産二次調控，進一步抑制投資投機需求，國內部分城市已實行限購，沒理由對境外投資投機者網開一面。另一方面，也是近期防範境外熱錢流入境內資本市場的配套，隨著人民幣升值，進入國內的熱錢越來越多，其中部分可能會進入樓市，所以提前防止境外資金大規模進入樓市是當務之急。

    值得關注的是，近期外資進入開發環節的資金增長較快，楊紅旭深感遺憾的是“限外令”管不了這個環節的外資，“境外基金一般不會直接在境內買房，而是通過收購企業股權的形式間接購買物業。”看來，“限外令”還有待完善。

　　房企再遇資金壓力

    國內房企日子也不好過。日前有報道稱，佔據信貸市場大半江山的中、農、工、建四大國有商業銀行10月底已停止了新增開發貸款審批，這就意味著很多嚴重依賴銀行貸款的開發商將不得不面臨資金的壓力。昨日下午，工行對此回應稱，並未對地産開發商停發新貸款，農行與建行相關人士亦否認了開發貸被叫停的説法。

    然而，有業內人士指出，事實上政策調控部門對房地産開發商的資金限制早已開始。10月下旬，北京市住建委等三部門發佈對商品房預售資金監督管理的辦法，宣佈自12月1日起，商品房預售資金必須全部存入監管專用賬戶，開發商不得直接收存。

    根據辦法，預售資金應優先用於工程建設，而不是讓地産商再拿地。這無疑收緊了開發商的運營資金，引發地産商現金流的進一步緊張。

    在一系列連環政策效應影響下，11月第一週的房貸市場交易量出現較大幅度的下降。分析人士認為，隨著政府樓市調控加深，不少上市公司拋售地産業務，開始主動轉讓所持的房地産公司股權。更有地産商轉出住宅市場，轉而投資商鋪。目前商鋪投資在慢慢加熱。

    北京市房地産交易管理網近期公佈的數據也印證了上述認識的判斷。數據顯示，僅11月上旬，北京全市共發放純商品住宅預售證11個，這個數字已經達到了10月份全月的70%，開發商推盤意願愈加明顯。此外，廣州、深圳、成都等14個城市共有160個樓盤延遲開盤，開發商中不乏萬科、綠地、金地等知名房企。