銀監會調研60家大型房企 要求嚴控房企貸款風險

　　銀行對房企實行“名單式管理”：不在名單上不放貸

　　秦麗萍 韓婷婷

　　接近監管層人士透露，監管機構已于近期完成對60家大型房地産企業集團的調研，由於大型房企集團關聯結構複雜，信息嚴重不透明，房企負債率整體上升，資金鏈趨緊等原因，監管部門要求各家銀行嚴控大型房企集團貸款風險。

　　這一監管層的最新動態被業界解讀為房地産開發貸款又將受到限制的信號。

　　銀監會調研60家大型房企

　　銀監會的調研報告顯示，60家房企中，有18家平均資産負債率超過70%。同時60家房企共有4266個成員企業，其中有64個成員企業的資産負債率已經超過90%。

　　房企集團多頭授信風險成為風險排查中較為突出的問題，集團內互保現象有所上升，互保貸款金額高達1417億元。

　　從貸款期限結構看，60家大型房企集團在一年內到期的大額貸款佔比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款佔比為63.6%。

　　針對銀監會近期密集調研大型房地産企業集團一事，某城商行一支行行長對《第一財經日報》表示，銀監會對大型房地産企業集團貸款的要求只是一個框架性的意見，並不意味著短期內會出臺具體政策去收緊信貸。

　　“監管層今年已經對銀行信貸額度進行了控制，大部分銀行都是按照年初制定的信貸額度在進行投放，總行並未明確要求房地産貸款的佔比要控制到多少。”該人士表示，目前距離年關已近，在剩餘的一個多月時間裏，本來銀行信貸就已不多，因此對房地産貸款的影響不會很大。如果明年監管層針對大型房地産企業集團出臺嚴厲措施，屆時的影響效果才會顯現。

　　持這種看法的銀行界人士較多。某股份制銀行分行行長也對本報表示，這並不意味著銀監會要求收緊對房地産企業的信貸，而是銀監會在給銀行提示風險。銀行可根據這些信號，檢視自己在房地産上的貸款結構，據此做出相應調整。

　　據了解，監管部門要求銀行業實行集團並表授信管理，集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的五成；對集團內部關聯交易進行跟蹤監測，嚴防信貸資金轉移或挪用；核實項目資本金的真實來源，防止企業通過關聯交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金；嚴格控制貸款關聯擔保，禁止互保。

　　同時，對於存在高價購地、跨業經營、過度擴張、負債率偏高等問題的高風險房地産開發企業，監管部門要求銀行應密切關注其經營狀況，一旦資金回籠出現緊張，應及時採取保全措施。

　　提示銀行風險

　　某股份制銀行公司業務部內部人士對本報表示，今年銀行總體信貸規模收緊，不僅僅影響到房地産板塊。基於房地産調控的密度，今年銀行對房地産板塊更加關注，更加敏感。“因此對銀行來説，今年對房地産企業貸款的選擇空間會更大一些，以前是很多房地産企業來貸款，基於同業競爭，大部分都能獲批。”

　　上述分行行長則表示，近幾年，房地産新增貸款餘額佔比一直在上升，銀監會的精神是讓銀行在房地産貸款上更加理性和謹慎。

　　該人士還表示，從更大方面來講，銀監會從今年年初就提出銀行要實行差別化的房地産信貸政策，加大對經濟適用房、廉租房和小戶型自住房的信貸支持。自4月份房地産新政出臺以來，每次政策出臺都會重申這一意見，意味著房地産調控的思路越來越明確。“這也表示，房地産調控並非就是要收縮房地産貸款，而是要優化貸款方向，使其更符合城市化進程。在個貸上，也是這樣，差別化的信貸政策是鼓勵自住和改善型住房，抑制投資。”

　　集團授信控制升級

　　針對大型房企集團的金融風險積聚問題，銀監會將其年初以來便著力推行的“名單制”管理方式再度加碼，將資質較優的大型房地産集團也納入監管範圍。

　　“銀監會早已經要求對房地産貸款實行名單式管理，目前我們銀行要求，只有在名單上的企業才能貸款；如果不在名單上，但項目資質又特別好的房地産貸款，要拿到總行去審查。”一位股份制銀行分行行長對本報表示，實施名單式管理的原因就在於，很多大型房地産企業涉及到大額授信，都是通過集團整體授信來做的，由總行對大型房地産企業總部對口進行，但是這種授信不封閉，因此造成很多大型房企囤地、項目之間資金挪用和混用等情況，因此設定名單以刪除部分風險較大的房企。

　　今年1月，銀監會明確提出，對經銀行調查發現和（或）經國土資源部門、建設主管部門查實存在囤地捂房行為的房地産開發企業，商業銀行不得對其發放新增貸款。4月，“國十條”出爐後，監管層明確要求，商業銀行須重視開發企業資質、業績和信用度，在全行實行開發商企業名單式管理。

　　最近，監管層再度對存在土地閒置的開發商貸款提出警示，要求商業銀行積極配合國土資源部門開展的閒置土地核查處置工作，妥善利用閒置土地信息，對閒置土地信息和其他相關信息漠然處之、不作為的銀行業金融機構，其主要負責人需向監管部門寫出書面説明。

　　另一位股份制銀行相關負責人則表示，監管層從前年開始就已要求銀行對大型房地産企業進行集團授信，並非此次調研後第一次要求。“這個集團授信是虛的，總體授信後再看各個具體項目，對其在總體授信額度下具體授信。比如對某房企集團總體授信100億元，該集團一年有10個項目上馬，則要看具體每個項目的資質，比如銀行會預測其未來銷售前景如何，以此來對每個項目分給不同的貸款額度。”該人士表示，但這一兩年來，銀行對房地産企業集團授信的要求更加嚴格。