[經濟半小時]20年凱萊為何被拆？(2010.8.2)

主編：鄢聞余  編導：袁柏欣 李傑 王海濤  攝像：張小明 樊金峰

    今年4月份，住房和城鄉建設部負責人曾經透露，我國每年新建20億平方米的建築，相當於消耗了全世界40%的水泥和鋼材，但建築壽命卻只能持續25年到30年。和英國平均132年、美國平均74年的建築壽命比，為什麼我們的建築如此短命？難道是建築質量有問題嗎？

    畫面中的這棟建築位於北京市建國門橋東南角，如今建築的主體已被腳手架和防護網密不透風地遮蓋起來，透過防護網仔細辨認，依稀可以看到建築的名字，這就是在北京曾經擁有較高知名度的凱萊大酒店。走進酒店，能清楚地看到酒店的側面挂上了“禁止停車”的施工公告，在背對主路的一側，已經搭起了升降機，有工人正在腳手架上忙碌著，換個角度望去，這裡的玻璃已經破碎。在酒店的最高處，由水泥澆築的樓頂已經被拆下一部分，酒店主題周圍散落下不少拆除下來的建築垃圾。施工的工人告訴記者，這裡六月初就不再營業了，目前正對酒店進行整體拆除，

    凱萊大酒店是在1987年開始建設，投資額3700萬美元，1990年投入使用，1992年轉到中糧集團名下，是北京市最早的四星級涉外酒店之一，知名度很高。可為什麼它僅僅使用了二十年就面臨拆除的命運呢？

    面對質疑，中糧方面的回應是，二十年的經營過程中，北京凱萊大酒店讓中糧集團累計虧損1.8億元人民幣，因此這是一棟賠錢的酒店。事實上，員工反映，平時凱萊酒店的入住率可以達到80%以上，為什麼這麼高的入住率還能造成大額虧損呢？採訪中，記者了解到，距離北京凱萊大酒店不遠的五星級飯店長富宮標間打完折後的價格是每間900元，而北京凱萊大酒店雖然和長富宮比鄰而居，但由於是四星級，標間打完折後的價格只有400元左右。一位了解北京凱萊大酒店的知情人在不願面對鏡頭的情況下告訴記者，黃金地段、四星酒店的低價格正是導致北京凱萊大酒店發生虧損的原因。同時，他也告訴記者，虧損並不是中糧集團拆除凱萊大酒店的唯一原因，拆除的背後還隱藏著更為重要的戰略意圖。

    原凱萊酒店工程部經理 陳健

    陳健：作為一個大的國內知名的企業、品牌，它投資回報佔第二位，它打品牌第一位。

    目前國內酒店業競爭激烈，外資高端品牌正大舉進入國內，而國內大量資本也開始進入酒店業競爭。作為世界500強企業，中糧集團打造的以凱萊命名的系列酒店，在全國範圍內雖然有一二十家，但這些酒店的品質參差不齊，不僅有四星、五星，同時還有三星，對凱萊酒店來説，目前面臨的不僅是混亂的品牌形象、利潤難以提升的窘境，同時這些酒店和國際酒店相比，大部分都有致命的硬傷。

    原凱萊酒店工程部經理 陳健

    陳健：外省市的凱萊多數、80%全是翻建、改造，在老樓的基礎上進行改造，你改造他就有先天的不足，受他這個樓的限制，想給它做出品質來、做出上檔次，很難的。

    面對凱萊酒店的先天不足，2009年中國國際旅遊交易會上凱萊酒店集團市場銷售總監石欣表示，這種情況不能再繼續下去了。

    凱萊酒店集團市場銷售總監 石欣

    石欣：我們會集中發展四星和五星的這麼一個酒店品牌，也就是要提升整個凱萊的一個形象的問題。

    凱萊酒店集團提升品牌形象的計劃已經開始啟動，作為首都北京黃金地段的北京凱萊酒店應當首當其衝，提升檔次，升級為該地段最為精緻豪華的酒店。

    凱萊酒店集團市場銷售副總裁 王家傑

    王家傑：在未來的五年計劃方面，我們都會有這樣一個計劃，我們將會還是以我們的原則，發展我們的高星級酒店。因為高星級酒店它不但是一個象徵性代表，也是你品牌的一個代表，你必須在這個方面加強你的力度。

    凱萊酒店的工作人員告訴記者，凱萊是經過充分的盈虧計算才做出升級換代的決定，要把現在的四星級酒店更新為一家豪華的五星級酒店，只得拆除現在的建築重新蓋樓。外界專家指出，這棟樓當年建成的時候花費只有三千七百多萬美元，現在推倒重建，現在推倒重建，僅僅在土建方面至少在5億元，裝修成本則更高。雖然代價如此高昂，但凱萊還是做出最終的決定——拆樓。原因就是，作為北京黃金地段的凱萊酒店只有做成最高端的産品才能實現盈利，才能在品牌競爭中獲得優勢。

    原凱萊酒店工程部經理 陳健

    陳健：比如説希爾頓、喜來登，包括洲際集團，包括萬豪，這些大的品牌，都是上百年、一兩百年曆史了，跟它沒法競爭，如果不上一個臺階的話，你永遠競爭不過，你老是二線品牌，你跟一線品牌，你就沒法競爭，所以説它要是向上一個臺階，它就得做幾個好樣的、像樣的國際品質的五星級酒店，或者像洲際集團要超五星、白金五星，它要不做成這種酒店的話，它很難在這個酒店業裏頭能跟人家並駕齊驅。

    對於酒店管理方提出的這些拆除理由，業內人士是否認可呢？記者找到了北京凱萊的設計者、國家一級註冊建築師粱震宇，並與梁震宇一起來到凱萊酒店。梁震宇説，凱萊酒店的事情他也是從媒體上了解到的，事前一無所知，近幾年他並沒有來過酒店，這一次也許還是最後一次。

    國家一級註冊建築師 北京中聯環建文建築設計有限公司設計總監 梁震宇

    梁震宇：我覺得挺淒涼的，因為這種感情，真的很淒涼。

    梁震宇今年75歲，曾經參與過北京新華社總部大樓等建築的設計工作。北京凱萊設計于1987年，也是他最滿意的作品之一，設計使用年限是五十年，在北京市規劃委員會的網站上，記者找到了今年5月19號發佈的凱萊酒店項目控制調整公示，根據這份公示，為改善綠化環境、交通組織，擬拆除現有國際酒店，建設國際化高端商務酒店。新建酒店高度將由60米增加到80米，地上建築規模將由現在的3.17萬平方米增加到3.56萬平方米，較現狀增加約4000平方米。梁震宇説，增加了20米的高度但建築面積只增加了4000平方米，實際上等於空間利用率在下降，並且增加的這部分完全可以通過擴建來實現。

    國家一級註冊建築師 北京中聯環建文建築設計有限公司設計總監 梁震宇

    梁震宇：我當初都給他們考慮了，原封不動加層，可以加原來的結構，就是混凝土的，可以加四層。

    對於中糧集團提出的虧損的理由，梁震宇更是表示十分不理解。梁震宇説他注意到，有媒體報道説，即使是在金融危機期間，北京凱萊的入住率也達到80%以上，2008年純利潤超過一個億。

    梁震宇説中糧集團是1992年用4000萬美元購買的凱萊酒店，到今年為止18個年頭，平均計算的話，就相當於每年投入200多萬美元。而如果凱萊酒店真的按設計使用年限 用上50年，中糧平攤到每年的投入就只有80多萬美元，更何況拆除凱萊酒店還會産生10萬噸建築垃圾。面對這筆帳，為什麼中糧集團還要執意拆除凱萊？難道沒有其他的可行辦法嗎?