朱述古：“明年房價降20%”別是望梅止渴

　　中國人民大學經濟研究所近日發佈《中國宏觀經濟分析與預測報告》稱，2011年上半年房地産行業資金鏈將出現嚴重問題，房地産價格將出現接近20%的下滑，預計明年3月至4月是樓市全面調整的時間節點。（《新京報》11月21日）

　　隔一段時間，就會有專家提出房價拐點之類的高論，這一次，人民大學經濟研究所的專家們又畫了一個大餅。20%這個數據是否源於精確測算？諸如貨幣政策的調整、樓市調控的加碼之類變量，都帶有很強的不確定性。高層出臺政策的動機到底是降低房價還是有序增長，貨幣政策會在什麼時間節點上調整，調整幅度怎樣，政府還會打出哪些“組合拳”，這些都是未知數。既然影響房價的諸多變量如此不確定，那20%這個數據就帶有很強的主觀臆測色彩。

　　按人民大學經濟學院副院長劉元春的解釋，房價降幅20%主要基於流動性因素，房地産企業年底將進入還款高峰，加上銷售下滑、貸款條件提高以及上市公司增發和票據融資難度加大等因素，資金來源會快速惡化。其實，銀行雖對房地産企業和購房按揭貸款的門檻稍有提高，但並未嚴格到令開發商發愁的程度。同時，受通貨膨脹、銀行存款負利率、股市持續低迷等影響，民間資金投資房産的觀念並未改變。在人民幣升值預期下，國際熱錢的涌入勢頭未減。房地産行業從來就“不差錢”。至少歷史上每一次調控，都未能讓開發商降低銷售以償還貸款。倒是調控措施一來，開發商馬上捂盤“貓冬”，然後以更高價格賣出獲利。

　　劉元春副院長及其專家團隊論及房價降幅時，過於側重流動性過剩與否。流動性固然會影響房價，但從市場角度看，房價難降的根本原因，還在於剛性需求。美國經濟學家斯蒂格利茨曾預言，21世紀影響世界進程和改善世界面貌的兩件大事，其中之一就是中國的城市化進程。在這個進程中，住房的稀缺特徵在相當長時間內會很突出。房價快速上漲是非理性的，但對具體的購房者而言，搶購稀缺商品卻未必盲目。無論用於居住還是投資，住房都是有産者最基本的標誌。

　　不僅如此，是否擁有房産以及擁有多少房産，正在成為階層劃分的重要指標。房地産市場的當務之急，是增大過度擁有住房的持有成本，降低自住房的購買和持有成本。作為百家爭鳴的一家，人民大學經濟研究所提出房地産將降價20%的觀點未嘗不可。但“前面有片梅子林”的誘惑，會使陷於房價焦灼的民眾為之精神一振，可當他們發現這不過是一番不負責任的妄語時，專家的公信力必將再一次受損。

（朱述古 原題：“房價降20%”是望梅止渴）