張德勇：“居者有房住”還是“居者有住房”？

　　編輯先生：

　　這些年來出臺的房地産政策，總是在住房問題是經濟問題還是社會問題之間搖擺。當宏觀經濟遇到增長乏力時，往往採取刺激房地産市場發展的政策；當房地産市場過熱時，又常常回過頭來強調抑制房價過快上漲。

　　平心而論，特別是中國人，都是買房置地為第一，請問，“居者有房住”與“居者有住房”之間的微妙關係，應如何解釋？

　　讀者 魏實木

　　從國務院出臺新“國十條”至今，房地産市場似乎進入了波瀾不驚的狀態。成交量回落尚未“擊落”高房價，8月全國房價再上漲，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%。這種量跌價漲的狀況意味著房地産市場的前景還不明朗。房價的走勢怎樣，尚需進一步的觀察。

　　住房問題具有經濟性與社會性

　　住房問題既具有經濟屬性，也具有社會屬性。經濟屬性是指市場經濟下住房既是消費品，也是投資品。人們購買房産，首先看重的是它能滿足居住需要，當購買更多的房産時，它就具有了投資功能。現在房價之所以居高不下，其中一個很重要的原因是當人們滿足了居住需要後，就用投資于房産作為增加財産性收入的主要渠道。這也可用來解釋一種有意思的現象：面對高房價，喊降的人並不是那些有房族，而是那些無房族，但當無房族變為有房族後，卻希望房價繼續漲。

　　房産是一種特殊的商品，因為它所依附的土地是一種有限的資源，我國又是人口眾多、人均土地資源十分有限的國家，土地資源的稀缺性決定了房價在可以預見的未來，總趨勢依然是漲；而且，我國的土地供給具有壟斷性，政府能夠通過調節土地供給量讓地價進而是房價保持在它所期望的位置上。因此，很難套用一般商品的供求理論，認為在自由競爭條件下供求的變化會讓房價自動漲落。

　　所以，投資于房産這種特殊的商品，儘管短期內或有虧損，但長期看則是獲利不菲。有研究表明，住房實行商品化以來，投資于房産，不僅可以保值增值，而且獲利程度要遠高於投資于黃金、股票等其他資産。

　　除了經濟屬性外，住房問題還具有社會屬性，也就是它具有福利屬性。有一個適宜的住所是人的基本需要，是實現社會穩定與和諧的基石。住宅雖總體上屬於私人産品，但具有準公共産品性質，因存在外部效應、競爭不充分等問題，市場條件下無法自動地實現它的合理化配置，因此必須由政府干預，其目的在於保證全體社會成員都有房住，尤其是要滿足那些市場條件下弱勢群體的基本住房需要，確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利，這是政府必須履行的基本職責。

　　總體而言，自1998年房改以來，由於住房政策過於偏向市場化，也由於“土地財政”成為地方政府難以割捨的大宗財源，造成了當前住房問題的窘境。一方面是大多數人被趕向樓市，推升了房價，另一方面卻是一部分人因高房價而買不起房子，或基本居住條件得不到改善，或成為蟻居一族。

　　住房問題通過市場化來解決，與住房問題通過政府干預來解決，並不相互對立。住房的經濟屬性屬於初次分配領域的問題，而住房的社會屬性則屬於再分配領域的問題，兩者的有機結合構成了住房政策的主調。因此，從這個意義上講，“居者有房住”和“居者有住房”兩者並不矛盾，前者是政府履行職責的體現，後者則是在前者基礎上發揮市場作用的地方。對於社會弱勢群體而言，“居者有房住”正是政府住房保障制度的著力點，也是新“國十條”的宗旨所在。

　　必須強化住房保障制度建設

　　“居者有房住”不等於“居者有住房”。房産不同於普通商品，屬於個人或家庭的大額支出。即便是發達國家，也不見得人人都能買得起房子。儘管我國的經濟發展水平還未及發達國家，但住房自有率卻超過人家，為世界最高。

　　住房需求難應與買房需要畫等號，但我國房價漲幅之大、房價之高，超出了一般普通人的承受能力，則説明了住房需求的實現方式出現了問題。一般來説，住房需求通過兩種方式來實現，一種是通過住他人房子來實現，即租房，另一種是通過住自己的房子來實現，即買房。無論是通過他住或自住來實現住房需求，作為公共政策重要組成部分的住房政策，都應是政府大有可為的職責所在。

　　要讓租房的能租到房，讓買房的能買到房，政府應切實加快住房保障制度的落實。住房保障制度的性質要求更注重社會公平而非市場效率，將“居者有房住”而不是“居者有住房”定位為住房保障的目標，其實質是滿足廣大居民的住房需求。考慮到我國尚屬於發展中國家，受經濟發展水平與財力的制約，還不太可能一下子滿足所有人的住房需求。因此，在以“居者有房住”的前提下，分階段、分層次，通過住房供給政策與需求政策的同時兼顧，使住房保障制度盡可能地惠及所有有住房需求的人。

　　具體來講，當前重點需要解決的社會弱勢群體尤其是低收入家庭的住房問題，農村進城務工人員的住房問題亦應考慮在內，然後再逐步解決中等收入家庭的住房問題，而高收入群體則應依靠市場來滿足其住房需求，從而形成不同群體有不同的住房需求解決方式。一個合理、完整的住房保障體系應是以經濟適用房、廉租房、兩限房和公共租賃房為主的保障型住房供給體系和以居民購房補貼、房租補貼、住房公積金為主的保障型住房需求支持體系。為此，在住房供給方面，政府除應增加直接投資興建中低收入群體住房外，還應利用稅費減免、貸款優惠等方式鼓勵房地産企業從事保障型住房的開發建設；在住房需求方面，政府以社會再分配的形式直接對中低收入群體發放住房補貼，俗稱“補人頭”，以提高他們的住房支付能力。

　　住房保障制度建設將是一項長期任務，新“國十條”的重要亮點是建立考核問責機制，指出住房保障工作由省級政府負總責、城市人民政府負責落實，這無疑將考驗著長久以來依靠“土地財政”的各級地方政府能否真正將住房保障制度建設落到實處，也因此將影響著今後一段時期的房地産市場走向。

　　最後，關注住房保障問題，需要有更寬廣的政策視野。住房保障同失業、養老、醫療等保障一樣，同為社會保障制度的組成部分。我國住房自有率這麼高，買房者前赴後繼，個中緣由，很難説不與失業、養老、醫療等生活保障沒有關係。因為，假如社會保障制度不完善的話，買房可以視為應對未來生活不確定因素的一種防範性投資，是實現自我保障的重要手段。所以，實現“居者有房住”，除加快落實住房保障制度外，也應加快完善其他保障制度，讓那些買不起房子而租房子住的人無後顧之憂，也讓那些能買得起房子的人不把買房子作為唯一的住房選擇，以減少購房需求，並減緩房價過快上漲的趨勢。