高房價背後的制度缺失

作者：汪利娜

2010年03月27日11:33我來説兩句(0)複製鏈結大中小大中小大中小　　高房價、地王、蝸居諸此等等，成為當下無法回避的話題。地王仍然不斷呈現，儘管已有國十一條的種種舉措，但房價到底因此能有多少變化，仍是待解懸疑。泡沫驚魂不散，令人開發商投資者心顫，更讓消費者望房興嘆。許多人將房價的瘋狂歸咎於流動性氾濫,儘管它難脫推波助瀾之責,但關鍵還是制度的缺失。

　　為什麼價格的癲狂多發生在房地産領域？而非其他領域？從國外經驗看，日本的泡沫危機、北歐的銀行危機、東亞金融危機和此次美國的次貸危機，無一例外都與房地産資産價格的劇烈波動有關。然而，任何金融風險和危機的産生都不是一個純粹的金融現象，而是實體經濟多種問題、矛盾積重難返的必然結果。房地産之所以能成為泡沫的載體，主要是由土地資産特殊的物理特徵、經濟特徵和市場環境所決定的。土地作為一種商品，與其他商品相比，有著許多的特殊性。從物理特性上講，土地具有空間固定性和異質性。換句話説，每一塊土地都是唯一的和獨特的。從經濟特徵來看，土地具有稀缺性，它是一種有限的、不可再生的自然資源。因此，與其他生産要素相比，土地的供給彈性較小。儘管中國並不是世界上土地資源最短缺的國家，但土地制度的不健全會人為地加劇土地供給的稀缺性、壟斷性和供需矛盾，從而給人們一種預期，似乎有“可以長到天那麼高的大樹”，地價、房價可以無休止地漲下去。非理性的預期加上投資者的盲目、從眾、癡迷和瘋狂，會推動房價偏離其實際價值，這就為泡沫的生成提供了前提條件。

　　而中國土地制度改革滯後及不健全加劇了土地供需的扭曲。認真梳理我國的土地制度，從農村集體用地轉變為城市建設用地，從政府的儲備到用地企業拿地，幾乎每一個環節都透著與市場等價交換原則、憲法産權平等精神相違的弊端。為什麼農村的集體用地的流轉僅限于農用地，而不允許農村建設用地進城，即轉為城市建設用地？為什麼農村建設用地想進城只能接受上級政府的徵收機制，只能拿到一點可憐的補償款，而政府出手一拍就可從溢價中獲得鉅額的出讓金收益？即然許多小産權可以以“大棚別墅“、“畫家村”、“生態示範園”的形式出現，為什麼不能給“城中村”的土地、小産權房一個合理合法實現其利益的出路？為什麼城市建設用地的出讓因用途不同（工業用地、居住用地、商業用地、公共設施用地、倉儲用地）而同地不同價？為什麼中國的城市規劃很多只是紙上畫，而對政府行為和企業行為隨意的修規和違規毫無任何法律約束力？

　　土地制度的“雙軌制”人為因素和灰色地帶過多，為“尋租”和“創租”提供了便利，這就是為什麼科研用地可隨意改變為商業住房用地，打著扶貧的海上養殖項目可改建成“海上皇宮”等咄咄怪事不斷出現的制度條件。“雙軌”制的“多元”價格滋生的財富誘惑使得各級政府和企業紛紛界入土地市場，各顯神通。政府以“當官不為民做主，不如回家賣白薯”的大志大勇，以既是“裁製員”又是”運動員”的身份介入地産市場，以低價拿地和高價賣出的方式，從“一進一齣”的溢價中獲得鉅額土地收益。2009年杭州土地收益高達1300億元，北京、上海的土地也收益不菲，而土地收益使用和分配的監管缺位卻導致國有土地形式上全民所有，但真正落實到民生、公共品服務上並不多。誰能給老百姓一筆放心賬？在國外最耀眼的樓宇是商廈、公司寫字樓，在中國，舊城改造中一棟棟政府辦公樓拔地而起 （許多鎮級政府人均辦公室面積超過200平方米），公車、公宴、公款出國的奢華讓世人咋舌。一邊是大量的廉價劃撥、協議出讓名目繁多的土地，而另一邊，與百姓生活密切相關的居住用地卻只有 “招拍挂”一條路，加之土地市場上“賣方”只有地方政府一家。那麼，這種壟斷格局拍出天價的土地就成了一種見怪不怪的常態。

　　在中國，土地不僅是政府財政的重要來源，也是企業撬動金融杠桿的利器。許多人為公開房價成本構成（地價、建築成本、相關稅費等）打得不亦樂乎,以為這樣可以搞清房地産企業“暴利”來源。其實，房價與成本的差額並非企業的“暴利”的唯一來源或主要來源，而真正 “暴利”來自企業金融杠桿的運用。2009年土地招拍挂之所以成為眾多國企、上市公司追捧的對象，他們不惜血本的拿地、抬高地價，目的並不在真正從事房地産開發，其原因在於土地是撬動金融的杠桿。一方面，“天價的土地”可以提升上市公司的資産價值，進而推高公司的股票價格，從資本市場上獲得更多金融支持。另一方面，土地是最佳抵押品，價值上百億元的土地可以使企業從多家銀行獲得鉅額的信貸支持。有了國家的錢、銀行的錢和股民的錢，只要公司經營收益率為正，企業利潤率就可以成倍的放大，這才是土地金融的魅力所在和房地産企業獲得“暴利”的秘訣。