作為支柱産業，房地産還將支撐中國轉型？

    中國房地産的現狀“疑似”當年日本和美國市場崩盤前的狀況，是不是意味著中國的房地産産業是不房地産業是否已達頂峰？房地産的未來將會怎樣？

“國十條”調控初見成效

    而“新國十條”發佈後，許多大中城市結合實際出臺了一系列具體調控措施，房地産市場出現由“量價齊升”到“量跌價滯”的顯著變化。一線城市房價增長勢頭得到有效抑制，其中深圳房價降價較為明顯。北京、上海、廣州新房均價也有一定程度的下降，其中上海均價再次跌回2萬內。但是統計數據顯示，多數二線城市房價繼續上漲，浙江二線城市房價本次總體漲幅較大，除溫州成交均價下滑外，寧波、舟山、紹興、台州、湖州、嘉興、金華均大幅上揚，舟山、紹興突破1萬大關。整體來看，房價仍然居高不下，未出現明顯回落。在今年政府調控房價措施連續出臺後，市場的確出現了一些變化，各地成交量紛紛跌至近年來的較低位，但是房價總體並沒有下跌多少，只是減緩了上漲的趨勢，買賣雙方都還處於觀望階段，隨著政策的進一步實施，民眾對房價泡沫的進一步認識，以及投資炒樓者向其它行業的轉變，預期下半年主要城市房價將下跌8%-12%，中國城市房價將開始進入調整階段，而一些經濟條件較好的中小城市，房價仍將保持一定的上漲空間，但不影響整體房價的下跌趨勢。

    另外，蔣尚禮表示現在存在著嚴重的供需不平衡。中檔戶型的，小戶型的商品房，供應非常缺乏，一些企業，或者一些中下階層、一般的白領想要購買房子，但是市場沒有供應。據統計，“國十條”施行後，投資性需求受到打壓。豪宅基本上賣不動，而市場上中小戶型的項目很熱銷。

    一系列調控政策使住宅市場陷入低迷的同時，也使商業地産開始成為遊資、熱錢新的青睞對象。以深圳為例。由於受到經濟危機的影響，深圳市2009年寫字樓的空置率高達15.5%，2010年新政一齣，商業地産市場立刻告別低迷，火熱升溫。一大批原來在二手房市場打拼的投資者退場後紛紛進入商業地産市場，商鋪、寫字樓開始成為“香餑餑”。

    樓市前途撲朔迷離，是漲是跌，專家看法不一

    儘管4月份的新政為房地産業的回歸理性帶來了一絲希望，但是關於中國房地産也得發展前景，專家們仍然看法不一。大部分業內人士認為，樓市房價將面臨大幅下降的趨勢。部分專家認為雖然房地産業發展趨勢不明了，但是房價不會下跌。

    國家發改委顧問、深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，高房價持續時間不會太久。日本的房地産市場1982年進入上升期，5年後進入調整期，後來一波反彈後房價跌了六成；中國香港的房地産市場1992年進入上升期，5年後進入調整期，也在一波反彈後房價跌了八成；中國內地的房地産市場2002年進入上升期，2007年達到高峰，2008年開始調整，2009年一波反彈後也將進入漫長的調整期。國世平認為，房地産市場自2008年進入調整期，2009年之所以再次出現反彈是因為國家要“保八”，因此房地産市場才“倖免于難”。然而中國人均收入僅列全球第104位，房價卻是第一位，這種情形顯然不會持久。

    國際物業顧問DTZ戴德梁行日前發表《2010上半年中國住宅市場的回顧和展望分析》預測,下半年一線城市一手樓價格有望較首季度下調20%至25%,二線城市一手樓價格有望較首季度下調15%至20%。蔣尚禮預測,下半年一線城市的成交量將率先觸底,而二線城市則會是成交價先觸底。在政策的配合下,2010下半年住宅市場成交量將略有增長,預期一線城市及二線城市成交量較上半年分別上漲50%及18%。成交均價亦將在供需關係調整下出現“鬆動”,預計下半年一線城市一手樓價格有望較首季度下調20%至25%,二線城市一手樓價格有望較首季度下調15%至20%。同時，野村證券中國首席經濟學家孫明春在給記者發來的研究報告中指出，中國房地産泡沫開始破滅。他預期，近期的緊縮政策應該會讓全國平均房價在未來12-18個月下降10%-20%，隨後在2011年下半年企穩回升。不過，房地産市場這樣的回調不太可能對目前表現穩固的實體經濟産生明顯的拖累作用

    近日在社會科學文獻出版社出版的一本名為《房價必跌》的書中，作者朱貴明表示，房地産自身存在著漲跌的週期，和日本、中國香港、美國一樣，中國內地同樣無法逃脫這個週期。他預測未來三四年內，中國大部分一線城市房價會比2009年12月降低40%以上。書中提到，香港的土地資源比內地任何城市都稀缺，住房供給非常有限，但1997年～2000年，香港房價下跌了50%。日本在1990年房價、地價到達高位後，迅速下跌，房價跌幅達到80%，地價跌幅達到75%。20年後的今天，日本很多地區的房價只有高位時的40%～50%。而美國次貸危機引致的全球性金融危機，其實質不過是在房地産週期作用下的房價下跌而已。本書把未來我國房價下跌的過程分為四個階段：第一階段是現在，政府調控措施陸續出臺，未來若房價繼續上漲，政府會出臺更嚴厲的調控措施；第二階段為投機炒房者因政府調控及銀行按揭資金收縮，開始拋售前期所購商品房；購房者則預期房價下跌，投機者所拋售的房産難以出售，會繼續降價；第三階段為開發商實質降價，這可能會在投機者拋售房産、房價開始下跌之後1年才發生；第四階段為房價繼續下跌，或在底部徘徊一兩年時間，到達底部。

    在南方都市報的採訪中，鐘偉則表示，房地産行業和房價的發展前景不同。雖然，未來房地産行業很難再快速增長，過去10年房地産行業的複合增長率是30%，在未來5年，複合增長率可能降一半。5-10年，增長就很偏緩了。但就房價來説，要70個大中城市的房價翻番，可能性還是極大的。

    房地産未來發展機遇猶存前景可期

    新調控的實施，還引發了“商業地産機遇説”、“商業地産黃金期來臨”等論調。在“新經濟形勢下産業地産發展戰略論壇”中，專家們對此發表了不同看法：

    住宅市場的持續低迷和房産政策持續趨緊的預期，使不少人對其未來前景表示懷疑。對此，中國房地産業協會副會長朱中一開宗明義認為，宅地産仍將是主戰場。目前的住宅領域還面臨很多亟待解決的重大課題，如老年住宅問題怎麼解決、保障性住房如何建設等。有多位業內人士同時對記者表示，只要量大面廣的剛性需求沒有得到解決，住宅市場就不可能“退燒”。事實也證明，6月份的土地市場開始出現了回暖跡象。中鐵建兩天之內以53億元摘得天津地塊，北京、上海、廣州等一線城市的土地市場正逐步恢復交易。整個6月期間，萬科、保利、恒大等一線品牌也沒有停止拿地的步伐。

    商業地産受到眾多業內人的青睞，甚至有專家旗幟鮮明地指出，2010年將是住宅地産向商業地産轉向的“黃金契機”。中國房地産業協會商業地産專業委員會秘書長蔡雲表示，城鎮化進程、整體經濟發展、産業結構調整都為商業地産提供了很好的機遇。但是我們要深入研究市場支撐的問題，否則大規模商業地産的盲目上市，對城市和産業來説，造成的災難性後果會比住宅更可怕。

    産業地産也開始受到越來越多的關注。儘管對許多業內人士來説，産業地産的概念還有些陌生，但其未來發展卻得到了專家們的普遍認可。認可的原因來自於國家宏觀政策層面。2009年，國家十大産業振興規劃出臺；國務院一年便密集批復了13個區域經濟規劃，數量超過了“十一五”規劃前4年的總和。2010年，長江三角洲城市群區域經濟規劃獲批，京津冀都市圈區域經濟規劃即將獲批，伴隨著産業升級的迫在眉睫，眾多一線城市開始大力調整産業結構，大力發展文化創意産業，由此催生出大量科技園區、總部園區、文化創意産業園區等，産業地産也贏來了新的歷史機遇。聯東集團戰略發展部總監梁環宇，中國城市發展研究院常務副院長章惠生一致認為，目前全世界正在進行一場實體經濟的調整，而産業地産作為實體經濟的助推器，在未來具有更良好的發展空間。北京科技大學教授趙曉則從資本角度提出，産業地産為2010年迷離的資本提供了一個出口，同時，其與産業升級結合的特點，或將為下一個四萬億元投資提供可能。

    儘管房地産發展新方向前景可期，但是，住宅地産的發展規律、運作操盤等方式已為人熟知，對於大多數的開發商來説可謂輕車熟路，商業地産尚不成熟，體系不夠完善，風險較大，不可盲目跟風，而産業地産作為一個新興部分，雖然充滿發展機遇，但也充滿不確定性，有待探索。希望房地産業能合理投資，抓住新的機遇，向著更有利社會的方向健康發展。