開發商仍堅守“死扛”戰略 房企還能撐多久？

    盛夏時節，樓市卻正值隆冬。二季度以來，北京樓市成交跌幅遠超上輪調整時的2008年，開發商仍繼續堅守“死扛”戰略，具體“過冬術”則五花八門：有的借助豐厚老本猶自逍遙，有的遮遮掩掩許久後忍痛降價，有的苦於利潤變薄萌生它求，還有的借助捂盤惜售、價格同盟等邊緣手段，捍衛樓市“盛宴”。

資金鏈能撐多久

    “開發商生意越來越難做，起碼要想拍到地就很難。”一家中小房企老總于果（化名）對中國證券報記者表示，目前開發商成了政策調控和輿論的眾矢之的，地價越來越高，利益糾葛難以脫身。于果近年來逐漸把房地産業務交給了公司手下，自己則在琢磨去雲南開礦。

    抱怨之餘，于果並未流露出對樓市的過分擔憂。公司目前有數十萬平方米的未售樓盤，一季度新近一期項目開盤價格為3萬元/平方米，當時很快售罄。隨著樓市調控的來臨，于果暫時放慢了推盤進度，新房源將在8月份以後推出，價格基本不變。按照目前進度，該樓盤離整體竣工交房尚有三、四年時間，于果認為未來還有漲價空間。

    先期樓市的火爆讓開發商大賺，面對漸失理性的價格，國家果斷出臺了“新國十條”等調控政策，不少城市樓市供需形勢“一夜逆轉”。北京市統計局數據顯示，上半年商品住宅銷售面積485.4萬平方米，同比下降42.6%。其中6月當月住宅銷售面積40.4萬平方米，環比下降34.6%，同比下降80.1%。“調控政策出臺後，銷售下滑速度遠大於上輪樓市調整時的2008年，但價格的波動尚小于2008年。”地産商任志強稱。

    憑著前期所賺“卯吃寅糧”，如今成了不少開發商的真實寫照。2009年81家A股房企預收款收入同比增速達到106%，創下近四年最高水平，為今年開發商業績奠定良好基礎。儘管近期開發商資金來源增速回落，但一些接受採訪的房企負責人表示，企業在此輪調控之前有了較充足的資金儲備，即使維持現在的市場情況，再撐3-6個月問題不大。此外，在調控前期，不少公司在一些二線城市“攻城略地”，這些城市樓市受調控政策影響相對要小，很大程度上保障了資金鏈的順暢。

    天相投資顧問有限公司發佈研究報告認為，未來開發商可以通過放緩拿地速度來緩解資金壓力，這是短期內開發商較有“底氣”的原因。但如果房地産銷售面積和金額繼續維持低位，政府後續對開發商資金進行從嚴管理，一些開發商即使不拿地，也可能在三季度出現資金緊張。

各尋“越冬”術

    調控政策的威力也讓二三線城市的房企明顯領教。河南宏達地産董事長王亮近期密切關注國家政策和樓市動向。躊躇再三，他將自己新開樓盤均價從每平方米3200元-3400元調低到3000元。他最怕的不是降價，而是房子一直砸在手裏賣不出去。“開盤節奏維持原計劃不變，中小城市的房價泡沫不大，我們相信市場需求應該不會太差。”他説。

    某大型房企北京分公司李樂表示，很多樓盤仍舊不降價的一個原因，很大程度是滿足剛性需求的樓盤利潤率並不高。開發商真正的高利潤來源往往是大型項目，比如北京CBD附近的樓盤成本價最多2萬多元/平方米，但是售價高達6萬多元/平方米也很正常，這種樓盤受政策調控的影響會非常大。此外，還有一些地段優越、配套完善且具有稀缺性的樓盤，降價可能性也很小。

    有的開發商則打起了“擦邊球”，寄望于“鑽空子”甚至觸碰監管“紅線”以強撐局面。少數開發商拿出前期開盤時預留的房源，以靈活價格賣給員工或相關群體，既能回籠現金，又有利於公司運營。中國證券報記者近日見到某樓盤公開售價為每平方米28000元，而在“重點照顧”下，某客戶現場最終簽約價為每平方米17000元。

    又比如，炒房客成為本次樓市調控的重點抑制對象。但一位房地産銷售人士坦承，與普通購房者相比，開發商更喜歡炒房者去買房。他們經常一買就是十幾套房子，即使資金週轉緊張也可以暫時通融。而普通購房者雖然只買一套房，哪怕只有幾天房款交不上就往往被取消資格。

    捂盤惜售是部分開發商遊走在監管邊緣的另一種越冬術。“位於北京西城區的四合上院，2009年初就對外宣稱要開盤銷售，當時聲稱開盤價每平方米15000元左右。隨後每次打電話，銷售人員都説近期開盤。直至今年3月終於開盤，價格是每平方米33000元。”北京市一位購房者有些氣憤地説。

價格僵局何時打破

    應對樓市成交低迷，“死扛”成為開發商的普遍策略。國家統計局數據顯示，6月全國70個大中城市房價環比下降0.1%，樓市調控效果初顯。但多數城市房價下降幅度畢竟有限。樓市未來向何處去，僵局何時打破，成為各界最關心的問題之一。

    “5月份經常是一天都看不到一個購房者，現在好些了，但觀望猶豫的人仍然很多。”華遠九都匯的一位銷售人員説。

    “當前北京房價總體處於下跌通道。”中原地産華北區董事總經理李文傑認為，儘管近期個別樓盤價格逆市上漲，但這不是普遍現象。從成交量看，7月份新盤成交小幅反彈，但二手房比上月又下降了10%左右。

    上海樓市也呈現總體低迷局面。佑威房地産研究中心副主任陸騎麟認為，從周數據看，7月中旬以來上海新房成交均價創出全年新低，但這主要是郊區以及中低端樓盤成交放大造成的。

    與此同時，一些低價入市的樓盤取得了較好的銷售業績。近日北京房山區萬科長陽半島開盤均價為每平方米13500元，當天吸引了1500多人前往售樓處，場面甚為火爆。東方證券發佈的研究報告稱，長陽半島前三天銷售率達到94%，6月底開盤的保利茉莉公館銷售率達98%。部分樓盤熱銷，可能意味著區域樓市價格底部正在形成。但從總體來看，遠區域樓盤降幅明顯，近區域價格堅挺，降價仍處於傳導過程的前期。

    至於降價傳導途徑，東方證券則認為，可能沿著“偏遠盤”至“中心盤”，從“純新盤”到“老盤”，從“無資源支撐盤”到“有資源支撐盤”演繹。

    一位房企內部人士則表示，萬科長陽半島一期銷售火爆，部分原因是開盤價確實較低。該樓盤的土地成本價是7000多每平方米，綜合建築成本價達到12000元/平方米。接下來的兩期開盤價格很可能會適當提高，價格可能與周邊其他樓盤差不多，而銷售情況肯定不如第一期。

    另據業內人士稱，行業內有些中小型開發商，在調控政策出臺前為迅速擴張而高價拍地，這些企業很可能在下半年加快樓盤開發，低價銷售以加速資金回籠。