房産新政各地細則不一 調控是否鬆動五個關鍵點

　　文前提要：在中央的房地産新政出臺後，各地也相繼出臺了一系列細則。通過對這些細則的比較我們可以發現，其明顯出現了定調不一的情況，這也進一步加劇了市場的迷茫情緒，使樓市的短期走勢受到了明顯的影響。

　　各地新政鬆緊不一

　　在近期的房地産市場，人們最為關注的莫過於此前出臺的房地産新政了。

　　據了解，此次新“國十條”作為“國發”編號文件，表明該通知由國務院直接發佈，政策意義甚為巨大。其實自1998年開始進行住房制度改革以來，至今僅有1998 年23 號文、2003 年18 號文、2007 年24 號文等六項由國務院直接發文的房地産政策。在中央的政策頒布之後，隨之而來最大的懸念就是各地跟進的細則了。現在，時間已經過去了一個多月，各個城市也已經有多個細則相繼出臺，而許多投資者想了解的就是，這些細則的情況究竟如何呢？

　　仔細分析一下這些已經出臺的細則，記者發現可以用“定調不一”來形容。有些細則非常嚴格，其力度甚至超過了此前中央的政策；有些細則“隨大流”，跟著中央的步調走；而有些則相對比較溫和，並沒有推出非常強力的措施。

　　4月末，北京市率先推出細則，除強調堅決遏制住房價格過快上漲、加強住房保障工作、增加住房用地有效供應、實行更加嚴格的差別化住房信貸政策、抑制投機性購房之外，明確提出商業銀行根據風險狀況暫停發放第三套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款。北京細則中最為嚴厲的要數“限購令”，即同一購房家庭只能新購買一套商品住房。這使得北京細則成為各地樓市調控細則中力度最大的。青島和深圳等地出臺的細則雖然沒有明確限制家庭購房套數，但對三套房貸款問題都作出了規定，基本按照國家政策上限執行。相比之下，隨後出臺的廣州、重慶等地細則更加“溫和”，不僅沒有明確限制家庭購房套數，對於三套房貸款也沒有明確規定。

　　重慶

　　5月21日

　　《重慶市人民政府辦公廳關於進一步促進房地産市場平穩健康發展的實施意見》（渝十條）

　　首次購房受到了較為明顯的鼓勵，各項細則意在通過差別化的措施來引導住房消費。

　　廣州

　　5月21日

　　《關於貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神努力實現住有所居的意見》（廣州24條）

　　廣州主要從供應層面來解決房地産市場的問題，對於抑制需求很少涉及。

　　青島

　　4月26日

　　5月21日

　　《關於促進房地産市場平穩健康發展進一步加快住房建設的意見》/青島契稅新政

　　通過一系列稅收政策的調節，意在達到控制房價的目的。

　　浙江

　　5月19日

　　《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲促進房地産市場平穩健康發展的實施意見》（浙18條）

　　稅收政策出現明顯收緊，意圖通過提高交易成本來抑制房價。

　　蘇州

　　5月17日

　　《關於進一步加強市區商品房預售管理意見》

　　這些政策把調控房價作為了首要目標，短期將對市場産生一定影響力。

　　合肥

　　5月16日

　　《關於加強房地産市場監管進一步規範商品住房預（銷）售行為的通知》

　　從政策的內容我們可以發現，開發商是這次調控的重點對象。

　　深圳

　　5月6日

　　《深圳市貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見》

　　投資客是調控的重點，深圳市場的炒家日子不那麼好過了。

　　西安

　　5月6日

　　《進一步促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》（西安16條）

　　加大供應力度，力求市場能夠達到平衡。

　　福州

　　5月6日

　　《關於貫徹落實國務院文件精神促進房地産市場平穩健康發展的通知》

　　強調從多方面抑制住房的不合理需求

　　北京

　　4月30日

　　《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》（京11條）

　　頗為嚴厲的細則，強調打擊投機抑制房價。

　　地方利益揮之不去

　　那麼，各地樓市的實施細則為何如此地步調不一呢？顯而易見，在房地産調控中地方政府的利益揮之不去，這也使其對市場産生了不同的判斷。有業內人士認為：“地方政府對於土地財政的依賴，是其曖昧態度的根源”。

　　對此，有分析認為，從財政收入來看，由於地方政府更加依賴房地産相關稅收收入及土地出讓金，新政對地方政府的影響程度要遠超中央政府。在地方政府近年財政收支差距不斷加大的背景下，新政或將使得地方政府的房地産相關收入縮水，加大地方財政壓力，從而影響到保障性住房建設和土地供應計劃的順利完成。

　　首先，房地産新政可能引發房地産市場和土地市場的短期低迷，進而減少土地出讓收入。作為地方政府財政收入的主要財源，土地出讓金一直約為地方財政收入(不含中央轉移支付)的40%左右，因此土地出讓金收入的減少將導致地方政府收入縮水。其次，房地産開發企業主要繳納營業稅、企業所得稅、契稅、房産稅及土地增值稅等，而這些稅收收入主要歸地方政府所有，2008 年數據顯示房産稅、契稅及土地增值稅三大稅種對地方財政收入的貢獻為10.9%，但對中央稅收收入的貢獻為0。因此與中央政府相比，地方政府更依賴於房地産類稅收收入。

　　由於對土地出讓金和房地産類稅收的嚴重依賴，此輪房地産調控對地方政府的影響程度要遠超中央政府，加之地方政府財政收支差距本就十分突出，地方政府未來一段時間內可能面臨更大的財政壓力。

　　政策博弈影響後市

　　由於以上種種因素的存在，相關政策的博弈無疑將會影響到樓市後市的進一步發展。近期，新華社發表文章提出了一個現象，那就是地方調控細則越來越“柔性”。文章指出，4月中旬出臺的“國十條”，凸現了中央政府抑制樓市投資投機、加強監管、增加供應、遏制房價過快上漲的決心。然而，緣何至今樓市依然走勢難辨？分析人士認為，除資金無憂的房企降價促銷的內生動力依然不足外，另有一個原因就是：一些地方調控政策力度遠遠低於預期，信號不一，“看空”和“看漲”的博弈自然就要繼續。

　　正是因為不少地方政府政策本身表現出的不確定性，也進一步加深了市場的迷茫。搜狐焦點網針對新政影響的調查顯示，61%的網民都認為剛剛出臺的一系列調控政策“治標不治本”，59%的網民認為“房價還會繼續上漲”，47%的網民則認為“成交量還會繼續上漲”。而這一點已經在市場的成交量上得到了充分的體現，通過表2可以發現，新政出臺後除了北京等城市日均成交套數出現了明顯下降外，像青島、武漢、重慶等城市的波動並不大。

　　當然從長期看，寬鬆性貨幣政策何時退出仍然是影響未來房地産市場走勢的關鍵。有分析認為，根據“房地産業中長期發展動態模型”和歷史數據，貨幣政策是影響中國房地産市場走勢的關鍵因素。始於2008 年底的寬鬆性貨幣政策如何退出，將是影響2010年及以後房地産市場走勢的關鍵因素。一方面，2009 年全年信貸投放達9.6萬億元，2010 年1～4 月又新增3.4 萬億元，超額的貨幣供應使得目前整個中國經濟的流動性較為充裕，投資投機性購房需求仍將繼續影響未來的房地産市場走勢。另一方面，貨幣政策有其自身的週期性特徵，為防範信貸超額投放可能帶來的金融風險，現在貨幣政策已從2009 年上半年的“極度寬鬆”轉為目前的“適度寬鬆”：2010 年初公佈的7.5萬億元新增貸款計劃即大大低於2009年的9.6 萬億元，而且今年1 月、2 月和5 月，央行已三次提高存款準備金率。由此可以看出，隨著宏觀經濟的持續回升和通脹預期的加強，寬鬆性貨幣政策將逐步退出，預計2010 年央行加息或再次提高存款準備金率的可能性較大。

　　房地産調控是否鬆動看五個關鍵點

　　下一步房地産調控政策會如何走？這是牽動市場信心的大問題，不僅會涉及多個實業産業，還牽涉到國內銀行體系和資本市場，近期國內股市的運行，實際上就是看房地産的臉色。今後房地産市場會怎麼樣？當然要看中央的態度了。但中央又會看什麼？這就是分析房地産問題的關鍵點。

　　安邦首席研究員陳功的研究表明，對於房地産業的調控，中央的觀察點可能集中在以下幾個方面：

　　第一，國內經濟社會基本面是否能承受？房地産雖然是一個産業問題，但與經濟社會大局勢緊密相關。對房地産業再進行重大調整，中國經濟社會是否可以承受？如果中央判斷可以承受，那麼當然就會堅持調整政策；否則，調控政策就會鬆動。

　　第二，房地産價格是否出現了回落？就中央而言，房地産價格回落是最好的調控效果。要指出的是，這裡所説的回落不是暴跌，而是指價格大致下跌20%-30%左右。北京有報告稱房地産價格下跌50%，銀行才會受不了。在陳功看來，這種看法基本上是胡説。如果跌到這個份上，中國經濟可能就崩潰了。其實，房地産商如果能配合適當降價，對於中央調控政策將會有微妙的影響。

　　第三，房地産開發商的激情是否有調整了？如果房地産商繼續表現得與中央政策“對著幹”，不顧社會影響和大眾心理，過分強調房地産商的利益，比如像任志強(博客)那樣繼續發表火爆的談話，顯示出硬幹的激情，那麼政策鬆動就不行。這裡有個大局觀的問題。

　　第四，地方政府對拍賣土地創“地王”的熱情是否減退？如果地方政府不識相，繼續推出“地王”，繼續熱衷於“地王”，繼續在土地財政上大做文章，那麼政策鬆動就不到時候。

　　第五，房地産行業是否從市場概念走向技術路線？陳功認為，這是個重要的轉捩點。過去國內市場熱衷於炒作概念，這是做市場的路數，結果是越炒越熱，直到不可收拾。今後是否有可能轉向技術路線？即更多從技術角度來看房地産項目對城市經濟的幫助，對經濟發展的重要性，解決了什麼居住難題，解決了什麼樣的城市發展障礙等等。這對此輪政策調控意義重大。

　　陳功認為，下一步房地産政策是否有轉捩點，關鍵就在於這五個點，它們決定了未來的政策方向。一旦這五方面問題的結果是正面的，那麼股票市場和房地産市場都會好起來的。而這兩個市場的轉好，對資産價格和生産資料價格的影響也將是正面的。其實，所謂宏觀調控，從來都是微調，有微調才有宏觀調控，如果一下子就踩剎車了，經濟“硬著陸”了，那就不是需要藝術的宏觀調控，而是什麼人都會做的事情。