創新社會管理的當中，社區管理是引人注目的領域，而社區管理的關鍵就在於業主自治的落實程度如何。

　　市住建委前日公佈《北京市住宅區業主共有資金管理暫行辦法(徵求意見稿)》，將物業費、住宅專項維修資金等納入“業主共有資金”，交由業主大會賬戶管理。該“辦法”若能順利通過，意味著業主大會將取代物業公司，成為業主共有資金的直接管理者。

　　曾幾何時，物業公司在小區的存在，最主要的方式就是憑藉與開發商的關係，先佔為王。在未得到業主授權的情況下，物業公司自我加冕了小區管理權。諸如業主共有資金、小區廣告位的管理等，均由物業公司説了算，業主一入住小區就被迫接受既存的“管理者”。

　　這不是社區自治的應然狀態，也不符合《物權法》。《物權法》在業主和物業關繫上，明確了業主大會和業主委員會的存在，並以“物業服務企業”替代了原有的“物業管理企業”。這是一次常識回歸，但要對固存的陳舊觀念進行糾偏還需時日。

　　簡言之，業主對所屬物業的管理屬於自物權(所有權)主張，這是典型的私權利範疇。

　　物業費、住宅專項維修資金、共用部分經營收益等，均為業主共有資金。這筆錢的所有權人是業主，業主對自有資金的管理，到整個小區公共領域的管理，與公民對私有財産的管理並無本質區別。不同的只是，前者由業主集體行使權利，後者由所有權人單獨行使權利。

　　創新社會管理當中，社區管理是引人注目的領域，而社區管理的關鍵就在於業主自治的落實程度如何。從社區自治看社會管理，其實每個社區都蘊藏著一個“法治模型”。業主通過業主大會和業委會實現對小區的管理，而物業公司的合法性只有兩個來源：一是業主大會的選定及委託；二是經業主大會授權後由業委會來選定及委託。有了業主的意志和選擇，才有業主對自選物業公司的認同。物業公司的全部權利來源於業主的授予，物業公司的定位只能是由業主産生、對業主負責，並向業主報告工作的服務機構。

　　在這樣的模式下，由業主大會管理業主共有資金不過是自然而然的事。陌生人社會是契約本位的社會，合意是契約的基礎。法規先行，有助於減少社區自治的阻力，但也要看到，業主自治不會自動實現，業主的自治能力也不是一天兩天就能成熟起來。對於這一新鮮事物，我們應保持足夠的耐心。