乾羽：先租後買的“住房夢”如何實現？

　　結婚一定要買房，不買就不結；買房就要100平方米以上，小了“不夠用”；一畢業就買房，越晚出手越買不起；家長出首付，兩家人買一套房；孩子要在北京上大學，先把房子買好……住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為，現在社會上很多年輕人“無房不婚”、“一步到位”、“低齡購房”、“啃老購房”的現象，都是不理性和不合理的購房觀念，應當轉變。比如可以先租後買。（1月4日《人民日報》）

　　租房也可以成為實現居住夢想的一個選項，這是新聞傳遞出的主要信息。在審視這個建議可行與否之前，且聽我先講一個身邊的故事：2006年，兩位研究生畢業後留在南京工作，一位傾其所有買了每平方米6000元的房子，一位則認為房價太高，以每月800元價格租住一套兩居室。兩人在同一單位工作，收入相同。在最初的一年，買房者過得十分拮據，只能勉強度日，而租房者過得相對輕鬆，並期待房價下跌以便入市。

　　幾年時間已過，2010年兩個人的生活如何呢？按照新聞中的建議，似乎租房者應該過得更幸福一些，而且不僅是個人幸福，還附帶給社會做了貢獻。可事實如何呢？經過房價的上漲後，那位買房者所買之房房價已經漲到16000元一平方，房子上漲的增值是其工作20年的工資總和。而那位租房者，其房租也上漲了，漲到了1500元，但當其因為結婚生子需要買房時，卻發現積蓄和工資根本無法買房。請問，這位租房者會認同新聞中的建議嗎？

　　這個故事並不是個案，過去幾年，類似的故事在那些買房的、未買房的人身上都在上演。這時，租房真的是一個現實、理性的選項嗎？如果時光可以倒流，相信很多有能力買房但過去幾年未買房者，都會義無反顧地加入房奴的行列。這個假設足以證明在過去幾年，租房不是一個最佳選擇，如果租房者具有拼一拼買房能力的話。這是因為，對普通人來説，收入的增長比不上房價的上漲。

　　所以，如果房價上漲的預期不消除，人們就不可能養成租房的自覺。或者，可以説租房的第一個前提是房價上漲預期的降低。只有人們覺得，房價在租房時並不會如脫韁野馬般無法控制，覺得租房並不會導致未來無法買房，人們才可能真的把住房當成現實選項。可是，從實際情況看，房價的預期到底是漲還是跌呢？關注房市的人都會作出自己的判斷。

　　同時，租房市場的完善也影響著人們的選擇。如果租房是一件簡單的事情，租房過程中房客與房東也具有充分博弈的權利，那麼租房的確可以。但事實情況是，在租房市場供需失衡時，房東是佔據強勢地位的，他們可以決定房租是否上漲，他們可以決定租期是否延續。再加上，房子不僅是家庭的外殼，也是權利的來源，如果無房就無法落戶，無房子女上學都可能出現問題，那麼死心塌地租房者便不可能眾多。

　　在理論推演中，租房的確可以減輕個人的負擔，也可以調節社會的供求矛盾。但問題是，當房地産市場並不成熟、租房市場並不完善、房子依然與權利相聯絡時，買房和租房就成為一個必須認真思考的難題。誠然，理想的狀態是，大家都可以冷靜一些，都可以先租後買有序過度；可是從個人角度看，無疑買房才是最安心、最實惠的。因此，當買房和租房成為一種集體理性與個體理性的抉擇時，需要的是社會給出解藥——以更完善的市場，讓租房的夢想可以照進現實。

（乾羽 原題：先租後買的夢想如何照進現實）