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15城市出臺樓市調控細則 各地落實不一陷兩難

發佈時間:2010年12月14日 15:12 | 進入復興論壇 | 來源:人民日報

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  圖表資料由本報記者王明浩、申琳、孫小靜、江南、蔣升陽、李剛、陳偉光提供,劉暢整理

  盤點2010年的房地産發展,調控是無法繞過的關鍵詞。從4月17日出臺的“國十條”、9月29日再次出臺的“新國五條”,再到近兩個月各部委密集出臺的一系列政策文件,黨中央、國務院遏制房價過快上漲勢頭的決心堅定,對房地産市場的調控力度持續加大。

  從政有經,令行為上。截至11月底,已有十五個城市陸續出臺了落實國家二次調控的實施細則,就限購、執行差別化房貸、加大住房供應和保障房建設等多個方面做出規定。日前,本報記者採訪了北京、上海、廣州、三亞、南京、杭州、溫州、廈門等八個城市,了解各個城市在“新國五條”出臺後落實國家調控政策的情況。

  9月29日出臺的“新國五條”,第一條就明確要求各地“立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則”。同時,“對政策落實不到位、工作不得力的,要進行約談,直至追究責任”,從“立即”、“細則”、“約談”中,中央督辦地方政府儘快落實新政策的力度和決心可見一斑。

  9月30日,深圳緊急出臺樓市限購令,隨後,廈門、上海、寧波、杭州等15個城市相繼出臺包含限購令在內的多項實施細則,加上早已開始限購的北京,房地産市場的第二輪調控在各地全面鋪開。

  這一輪調控是對“國十條”政策的延續和落實,住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹在接受採訪時表示,此次各地出臺的樓市政策表現出三個特點:一是通過完善差別化信貸,控制投資性需求;二是通過預售資金監管、預售許可管理等措施加強市場監管,完善市場交易秩序;三是政府加大了住房供給和保障的力度。

  相較以往的調控政策,有專家認為這一次更具有全面性和針對性,各地紛紛“組合出拳”,採用土地手段、財政手段和必要的行政手段等多種方式,有具體的可操作性標準,利於政策落實,效力強大。

  長期以來,房地産市場高位運行,投機炒作氾濫,買房者只能望樓興嘆。樓市高燒,阻礙了經濟的健康可持續發展,也影響了社會民生和穩定。二次調控下,各地樓市政策可謂給高燒的樓市開出一服猛藥。

  對症藥——

  相機決策,調整市場供求關係

  限購、差別化信貸是這次調控中的“眼球明星”,最受關注。根據“新國五條”規定:房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數。截至11月底已有多個城市出臺限購令。但各地在“限購套數”、“針對存量還是增量”、“是否明確時限”上有所差異,多數城市要求新購買一套,對增量作出限制,也沒有明確的執行實現,南京規定限制購買第三套,被稱作“最嚴厲版限購令”。

  “這主要是各地政府結合當地實際,依據供求關係和房地産市場情況作出的判斷,並無優劣之分。” 中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌表示。

  而在信貸政策上,全國實行統一的差別化信貸。同時,多個城市也出臺了差別化公積金貸款,彌補了炒房者利用公積金進行投資、投機的漏洞。相比商業信貸政策,公積金政策更細化、更嚴格。“這些政策都是依時依勢而定的,針對不同的市場形勢相機決策,主要是遏制投資性需求,使市場達到合理的供需狀態。”秦虹表示。

  常備藥——

  增加住房有效供給,強化住房保障

  細觀各地政策,在增加住房供給、強化住房保障上,步調基本一致。各地都制定了較為完備的用地計劃,加大住房用地供應,提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。從各地公佈的土地供應計劃和今年的新開工情況看,未來一兩年的市場供應十分充足。加上購房者觀望、限購等措施的實施,樓市供求關係正在發生逆轉,供求緊張的矛盾將得以緩解。

  “調控的目標應該是住有所居,是讓中低收入家庭、夾心層也能住上房子。調控不應僅是房價,更應是結構調整,要將重心放在保障房的建設上,加大保障性住房供應,改變保障性住房與商品房之間的比例。讓不同收入的家庭都能擁有相應類型的房子。”顧雲昌説。

  顧雲昌認為,各地應根據當地中低收入家庭和外來人口的實際情況,因地制宜的確定廉租房、公共租賃房、經濟適用房等保障性住房的比例。特別是要大力發展覆蓋範圍更廣的公共租賃房,解決“夾心層”住房困難。

  長效藥——

  繼續強化調控、深化改革

  據國家統計局12月10日公佈的數據顯示,11月份70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.3%,“雖然上漲,但漲幅縮小,11月份的環比漲幅低於同期通貨膨脹率的環比上漲幅度,可以看出調控政策還是取得初步成效的。”對此,顧雲昌也認為,“評價調控政策,關鍵要看對調控的目標定位如何,我們現在缺乏一個共識,如果目標是遏制房價過快上漲,那麼調控已很有成效,如果是降低房價,那麼顯然還有待努力。”

  不可否認,在當前流動性過剩、通脹壓力大的情況下,樓市調控考驗著各地政府的能力和決心。實際上,地方政府在樓市調控中也處於兩難的境地,既要遏制房價、保障民生,又要穩定市場,促進經濟發展。

  “地方進行保障房建設的資金主要來自土地出讓金,而且許多城市的財政收入也主要來自土地,因此要考慮通過開徵土地稅、改革土地出讓制度等改變土地財政的發展模式。”顧雲昌説道。

  秦虹表示,調控樓市既要有地方政府長期的制度建設,也需要從國家層面進行相應的制度改革。如改革完善現有的土地和住房供應制度,加快推進房産稅試點,進一步加強市場秩序監管和規範等。長期來看,房地産市場要實現平穩健康發展,仍需繼續進行調控。