15城市出臺樓市調控細則 各地落實不一陷兩難

　　圖表資料由本報記者王明浩、申琳、孫小靜、江南、蔣升陽、李剛、陳偉光提供，劉暢整理

　　盤點2010年的房地産發展，調控是無法繞過的關鍵詞。從4月17日出臺的“國十條”、9月29日再次出臺的“新國五條”，再到近兩個月各部委密集出臺的一系列政策文件，黨中央、國務院遏制房價過快上漲勢頭的決心堅定，對房地産市場的調控力度持續加大。

　　從政有經，令行為上。截至11月底，已有十五個城市陸續出臺了落實國家二次調控的實施細則，就限購、執行差別化房貸、加大住房供應和保障房建設等多個方面做出規定。日前，本報記者採訪了北京、上海、廣州、三亞、南京、杭州、溫州、廈門等八個城市，了解各個城市在“新國五條”出臺後落實國家調控政策的情況。

　　9月29日出臺的“新國五條”，第一條就明確要求各地“立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則”。同時，“對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任”，從“立即”、“細則”、“約談”中，中央督辦地方政府儘快落實新政策的力度和決心可見一斑。

　　9月30日，深圳緊急出臺樓市限購令，隨後，廈門、上海、寧波、杭州等15個城市相繼出臺包含限購令在內的多項實施細則，加上早已開始限購的北京，房地産市場的第二輪調控在各地全面鋪開。

　　這一輪調控是對“國十條”政策的延續和落實，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹在接受採訪時表示，此次各地出臺的樓市政策表現出三個特點：一是通過完善差別化信貸，控制投資性需求；二是通過預售資金監管、預售許可管理等措施加強市場監管，完善市場交易秩序；三是政府加大了住房供給和保障的力度。

　　相較以往的調控政策，有專家認為這一次更具有全面性和針對性，各地紛紛“組合出拳”，採用土地手段、財政手段和必要的行政手段等多種方式，有具體的可操作性標準，利於政策落實，效力強大。

　　長期以來，房地産市場高位運行，投機炒作氾濫，買房者只能望樓興嘆。樓市高燒，阻礙了經濟的健康可持續發展，也影響了社會民生和穩定。二次調控下，各地樓市政策可謂給高燒的樓市開出一服猛藥。

　　對症藥——

　　相機決策，調整市場供求關係

　　限購、差別化信貸是這次調控中的“眼球明星”，最受關注。根據“新國五條”規定：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。截至11月底已有多個城市出臺限購令。但各地在“限購套數”、“針對存量還是增量”、“是否明確時限”上有所差異，多數城市要求新購買一套，對增量作出限制，也沒有明確的執行實現，南京規定限制購買第三套，被稱作“最嚴厲版限購令”。

　　“這主要是各地政府結合當地實際，依據供求關係和房地産市場情況作出的判斷，並無優劣之分。” 中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌表示。

　　而在信貸政策上，全國實行統一的差別化信貸。同時，多個城市也出臺了差別化公積金貸款，彌補了炒房者利用公積金進行投資、投機的漏洞。相比商業信貸政策，公積金政策更細化、更嚴格。“這些政策都是依時依勢而定的，針對不同的市場形勢相機決策，主要是遏制投資性需求，使市場達到合理的供需狀態。”秦虹表示。

　　常備藥——

　　增加住房有效供給，強化住房保障

　　細觀各地政策，在增加住房供給、強化住房保障上，步調基本一致。各地都制定了較為完備的用地計劃，加大住房用地供應，提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。從各地公佈的土地供應計劃和今年的新開工情況看，未來一兩年的市場供應十分充足。加上購房者觀望、限購等措施的實施，樓市供求關係正在發生逆轉，供求緊張的矛盾將得以緩解。

　　“調控的目標應該是住有所居，是讓中低收入家庭、夾心層也能住上房子。調控不應僅是房價，更應是結構調整，要將重心放在保障房的建設上，加大保障性住房供應，改變保障性住房與商品房之間的比例。讓不同收入的家庭都能擁有相應類型的房子。”顧雲昌説。

　　顧雲昌認為，各地應根據當地中低收入家庭和外來人口的實際情況，因地制宜的確定廉租房、公共租賃房、經濟適用房等保障性住房的比例。特別是要大力發展覆蓋範圍更廣的公共租賃房，解決“夾心層”住房困難。

　　長效藥——

　　繼續強化調控、深化改革

　　據國家統計局12月10日公佈的數據顯示，11月份70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.3%，“雖然上漲，但漲幅縮小，11月份的環比漲幅低於同期通貨膨脹率的環比上漲幅度，可以看出調控政策還是取得初步成效的。”對此，顧雲昌也認為，“評價調控政策，關鍵要看對調控的目標定位如何，我們現在缺乏一個共識，如果目標是遏制房價過快上漲，那麼調控已很有成效，如果是降低房價，那麼顯然還有待努力。”

　　不可否認，在當前流動性過剩、通脹壓力大的情況下，樓市調控考驗著各地政府的能力和決心。實際上，地方政府在樓市調控中也處於兩難的境地，既要遏制房價、保障民生，又要穩定市場，促進經濟發展。

　　“地方進行保障房建設的資金主要來自土地出讓金，而且許多城市的財政收入也主要來自土地，因此要考慮通過開徵土地稅、改革土地出讓制度等改變土地財政的發展模式。”顧雲昌説道。

　　秦虹表示，調控樓市既要有地方政府長期的制度建設，也需要從國家層面進行相應的制度改革。如改革完善現有的土地和住房供應制度，加快推進房産稅試點，進一步加強市場秩序監管和規範等。長期來看，房地産市場要實現平穩健康發展，仍需繼續進行調控。