樓市二次調控政策效果立竿見影 各地涌現退房潮

　　9月底10月初，樓市二次調控出臺，政策效果可謂立竿見影，各大中城市樓市迅速降溫，各地觀望潮、退房潮、降價潮暗流洶湧……這還不夠，種種跡象表示，樓市還將進一步嚴控，房價真摔或已為時不遠

　　號稱比史上最嚴還嚴的929樓市新政才迎來“滿月”，10月31日，又傳出了一則“多地首套房房貸利率取消原先的七折優惠，最低提至八五折”的消息。多位專家對此認為，這是國家進一步嚴控樓市的重要信號，眾人期待的樓價大幅下跌或將成為一觸即發的事實。

　　銀根漸收緊

　　“我們已經接到口頭通知。”這是昨日《國際金融報》記者以購房者身份致電工商銀行客服得到的回答。該客服表示：“原則上，首套房(三成首付)貸款利率折扣優惠現為八五折，但如果用戶信用良好，不排除給予進一步優惠。”但上海農村商業銀行和民生銀行客服人員卻對《國際金融報》記者表示，他們並未接到口頭通知，不能作明確表態，具體需要與各分行進行聯絡。

　　事實上，早在2月，“新國十條”尚未出臺之前，就有消息稱，中國銀行、浦發等銀行已經用各種方式將首套優惠利率上調至八五折。為此，上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，“如果消息屬實，此為樓市進一步嚴控的信號不假，但最關鍵是在於能否嚴格執行。”

　　在楊紅旭看來，首套房貸利率折扣優惠提至八五折並不意外。“符合國家強調的控制房貸風險的要求；而且就七折來説，銀行並不能很好地盈利；此外，時至年底，國有大型銀行房貸指標幾近完成，無需再吸引大規模樓市貸款。”

　　中房信分析師薛建雄對《國際金融報》記者表示：“如果消息確實，將打擊到投資和投機購房者。在增加購房者成本的同時，這也是國家嚴格執行二次樓市新政的信號。”

　　但薛建雄也指出，這一政策實際效果有限，在他看來，調控樓市更有效的辦法是，將‘總銀根’收緊，如“再次加息或上調存款準備金率”等。

　　炒家忙轉戰

　　記者發現，配合二波調控，不僅銀根在收緊，與樓市相關的其他方面也在逐步嚴控。

　　最近，證監會就宣佈暫緩受理房地産開發企業的重組申請，並要求已受理房地産類的重組申請進一步徵求國土資源部的意見，被專家解讀為“房企融資環境再度收緊”。北京市出臺的開發商新房預售款的監管制度，也被認為掐準了房地産開發商的資金“命門”，並或在全國推廣。更早前，14座城市的“限購令”在市場上同樣起到了“震撼”效果。此外，國務院總理溫家寶在10月25日主持召開的國務院會議重申，“堅決遏制部分城市房價過快上漲。”

　　與此同時，投資客正忙不迭地轉移投資目標。“各種信號都逼迫我離開上海。”昨日，一位極力要求隱去姓名的溫州投資客告訴《國際金融報》記者，他已在考慮轉戰潛力更大的二三線城市。”這位投資客是“快進快出”者，但“新國五條”首次讓他感到迷茫。

　　不過，一位不願具名的樓市分析人士卻不看好炒家的轉戰行動，“這可以看作是炒房客的無奈之舉，但也並非毫無風險。”該人士擔心，這些炒房客在短期內會遭遇價格風險，並無法應付二三線城市並不完善的法律漏洞。”

　　房價會“真摔”？

　　在調控之繩越抽越緊，投資客愈發迷惘之際，樓市成交量正在不可避免地下滑。中國指數研究院的監控數據顯示，10月18日至10月24日，廣州位居10座重點城市跌幅之首，達69.61%，南京、武漢和北京緊隨其後，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%。

　　成交量大幅下跌也再次引發了樓價回調的論調。“大的形勢就是要降價，尤其是執行‘限購令’的14座城市。”楊紅旭樂觀認為，“其實，部分城市的樓價已經有所下跌，在明年二三月之前，下跌還將持續。”據其預測，一些城市房價或將下調15%到20%。

　　薛建雄卻認為，“現在流動性仍很氾濫，除非成交量持續下跌7至8個月，不然幾乎不要指望開發商因資金鏈問題降價；再次，二波調控前，房價並未大幅上漲，從種種博弈來看，在未上漲的情況下，樓價很難下跌。”他説，想讓樓市在本輪調控中“真摔”還比較難。

　　上述不願具名的分析人士則指出，爭論歸爭論，目前還要防止開發商出現“假摔”行為，混淆調控的“視聽”。此前在“新國十條”推行之後，市場就曾出現過萬科等房地産企業的“假摔”降價行為。