深入看樓市：房子是給人住的

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　　9月底，有關部門出臺旨在細化房地産調控“國十條”落實的一系列政策措施，再度給今年以來的房地産市場調控加碼。政策出臺，及時遏制了8月份以來部分城市房地産市場出現的過熱跡象，使調控的效果得以進一步顯現。

　　在市場普遍懷疑本輪調控又將以“屢調屢漲”的局面結束時，國家再次給調控加碼，彰顯了調控取得成功的決心。但另一個問題逐漸凸現，近年來，為了遏制房價過快上漲，“國六條”、“國八條”、“國十條”等短期政策不斷出臺，但政策被市場消化的節奏越來越快，使人們對調控的效果普遍感到心裏沒底。因此，在出臺短期政策之外，加快推進長期制度改革、去除積弊、尋找改革新出路迫在眉睫。

　　要推進相關制度改革，就要厘清“房子是什麼，土地值幾何，政府職責何在”等最基本的問題。本版從今天起推出“深入看樓市”欄目，深入分析理性看待上述問題，推進房地産市場長期性、根本性制度建設。

　　特殊國情和快速城市化階段，住房必須“給人住”

　　“你買房了嗎？”

　　“房價要漲到什麼時候？”

　　“調控會把房價降下來嗎？”

　　儘管“商品房”、“房價”這些詞出現在中國人的生活中，只是近十幾年的事情。但最近幾年，房價過高的問題越來越引起社會普遍關注，“房子”幾乎成了人們在各種場合談論最多的話題。2009年，電視連續劇《蝸居》播出後在廣大觀眾中引起熱議，甚至成為一個社會現象。正是因為它折射出在高房價的背景下，都市無房族的困惑與無奈。

　　“當前這個時期，是住房問題最突出的時期，事關千家萬戶的安居問題，因此格外受到關注。”住房和城鄉建設部有關負責人接受記者採訪時表示。

　　新中國成立後很長一個時期，我國實行的是福利分房制度。雖然名義上是免費住房，但由於供應嚴重不足，人們總體居住條件長期得不到改善，筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景，很多人記憶猶新。到1978年，城市人均住房建築面積僅6.7平方米。

　　改革開放30年來，尤其是1998年停止住房實物分配，全面推進城鎮住房制度改革後的10多年來，城鎮居民住房條件有了明顯改善。到2009年底，城市人均住房面積已近30平方米，住房的嚴重短缺有了很大程度緩解，大部分家庭都擁有了自有住房。

　　然而，在城鎮化進入快速發展階段的背景下，由於住房需求持續增加，住房問題的壓力在較長時期內仍然存在。

　　據住房和城鄉建設部上述負責人介紹，2009年中國城鎮化發展水平達到46.6%，保守估計，到2020年我國城市化率將達到55%。按照相關規劃，未來10年中國的人均居住面積將達到35平方米，而2008年這一數字為28平方米左右。這意味著未來10年全國城市住宅的需求會達到42億平方米，相當於每年新增4.2億平方米。如果考慮到2020年中國總體上的城市化率將達到55%左右，平均每年提高一個百分點，那麼加上這部分新增城市人口，未來每年産生的真實住宅需求將在8億平方米左右。對住房供應是個巨大的壓力。

　　“可以説，我國城鎮住房存在著‘絕對短缺’。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮認為，自1999年以來，中國在城鎮中建了將近80億平方米的新房，大概7000萬套新房，相當於我國2008年2億城鎮家庭的35%住了新房。但即便如此，每百戶城鎮家庭中，每年也只能有3到4戶住進新房。這種“絕對短缺”得經過20年到30年的艱苦努力才能消除，在相當長的時期內，住房供應還需要保持較高的增長速度，才能滿足城鎮居民對住房的需求。

　　一方面是需求持續上升，另一方面，我國人多地少的國情決定了保護耕地是重要國策，不能無節制地拓展城市、佔用土地，土地資源的有限性、城市空間的有限性和住房需求膨脹的矛盾會長期突出。

　　此外，我國房地産市場發展歷史只有10多年，體制機制還不健全。過去10年較為重視通過房地産市場解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應不足，欠賬過多，造成住房供應結構失衡。

　　近年來房價快速上漲，又導致一些大城市，中等收入家庭買不起房，近年來央行定期公佈的針對儲戶的調查中，認為“當前房價過高”的居民始終保持在70%以上。種種因素交織，使得住房問題在近幾年集中凸顯，成為社會熱點。

　　“快速城鎮化階段，大量居民需要改善住房條件，以及人多地少的特殊國情，決定了我國的住房制度發展，不能走高房價、高泡沫、高耗能、大戶型的道路，應該以滿足居民自住為主要目標。”住房和城鄉建設部部長姜偉新説。