[提要]經歷了一整年的嚴厲調控,躁動的樓市終於在限購、限價、限貸面前低下了頭。中國指數研究院2月1日稱,2012年1月,100個城市的住宅均價環比下降0.18%,為連續第五個月出現下降,而包括北京在內的十大城市的均價出現同比下跌,這也是自2010年6月以來的首次下跌。

　　剛剛結束的國務院第六次全體會議上,政策層面再次傳遞出調控繼續執行的明確信號,這也意味著2012年樓市將延續2011年下半年來的低迷,對於大部分在低迷市場上苦苦掙扎的開發企業來説,樓市的冬天並未遠離,能夠堅持多久成為最大的考驗。

　　政策:調控是基調,細節或微調

　　調控依然是今年樓市政策的基調。1月31日召開的國務院第六次全體會議再次明確,樓市調控將繼續嚴格執行。對於政策這一走向,業內和坊間已有充足思想準備。此前接受採訪時,山東大學房地産研究中心主任李鐵崗就直言,“無論是2011年12月中旬閉幕的中央經濟工作會議,還是在此之前的國務院常務會議,釋放的信號都是2012年對房地産調控的政策不動搖”。

　　而世聯怡高的市場部經理梁偉則把政策調整的預期延續到了下半年,“6月份之前應該沒有根本性變化”,梁偉用一種近乎沮喪的語氣説。但這並不意味著政策的具體執行細節不會進行微調。總結了春節前後各種信息,李鐵崗認為,2012年房地産政策調整,最有可能在四個方面體現,即結合稅收制度改革的調控政策、土地供應政策、信貸政策和房地産反暴利政策。

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　　李鐵崗稱,從限購執行的一年來看,包括山東各地在內的全國樓市出現了普遍性的成交回落和價格回調,“調控結果向預設目標前進”。但李鐵崗認為,作為一項行政命令,限購政策的執行效果將呈現“邊際效應遞減”趨勢,“首先,限購是一個短期政策,政策執行期限只能是‘一段時間’”；“其次,觀望情緒已經形成,降價預期逐漸增強,繼續執行限購對樓市調控的影響有限,因此調控政策需要用一種長期有效的政策來替代”,而這種替代政策,李鐵崗認為是業內坊間普遍熱議的“房産稅”,而從目前各種政策跡象來看,在房地産行業推行稅制改革已是“大勢所趨”。

　　李鐵崗還認為,2012年房地産的調控政策還將在土地供給方面有所體現,而具體的政策變化將是“在增加住宅市場土地供應的前提下,推行‘限房價競地價’”。這種預測也有足夠的政策支撐,山東省國土資源廳相關負責人在2011年底全省住房保障暨城鄉建設工作會議上明確表示,2012年,山東將總結推廣“限房價、競地價”、“限房價、競配建”等經驗和做法,而這種來自於職能部門的明確表態,與業內專家的預測如出一轍。

　　此外,去年12月中旬,發改委表示將研究出臺房地産反暴利規定。而李鐵崗也稱,這預示著國家也將在房地産開發利潤方面出臺相關政策。

　　成交:信心減弱,持續低迷

　　對於2012年山東樓市的走勢,山東最大的樓市調查公司之一——世聯怡高山東區域顧問事業部總經理邱敏顯然十分悲觀。在去年12月底濟南舉辦的一個樓市論壇上,邱敏稱,統計數據顯示,自今年下半年以來,包括山東在內的全國樓市進入了由供求力量為主導的階段,市場供應量、購房者預期、庫存量以及庫存消化時間成為影響量價的核心因素。

　　邱敏認為,從市場實際效果來看,調控,特別是嚴厲的限購政策執行近20個月後,政策效果凸顯,絕大部分城市市場成交量低迷,部分項目開始降價促銷,而在這種情況下,市場觀望情緒濃重。

　　市場的觀望情緒更可以用購房者信心指數直觀描述。2012年年初,由國家統計局、中國經濟景氣監測中心等機構聯合發佈的2011年第四季度“中國購房者信心總體指數”為104.2點,較第三季度105.4點下降1.2點。同期,國內知名的房地産專業諮詢服務機構——世聯地産發佈的2011年第四季度世聯購房者信心指數為51.8,較第三季度下降2.4,下降幅度超過2011年前三季度降幅之和,這表明購房者對未來半年房地産總體走勢的樂觀程度較之前明顯下降。

　　實地採訪中,濟南多名擬購房市民表示房價看跌預期增強,購房計劃一推再推。

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　　開發企業:降價成共識,並購更普遍

　　成交低迷,價格回調。2011年樓市對於許多開發企業來説就是一場夢魘。在巨大的回款壓力下,自2011年底開始,特價、團購、打折等各種形式的降價是眾多開發企業的共同選擇。

　　以濟南為例,濟南一家房産門戶網站挂出了2012年2月份在售樓盤的優惠信息,超過20家在售項目推出特價、現金折扣等活動,而這些項目,絕大多數為濟南購房市民重點關注樓盤,其中也包括國內一線房企在濟南的項目。

　　值得一提的是,為了應對降價預期,濟南一些擬為精裝入市的項目,在市場走低後取消了精裝,改為毛坯,拉低銷售價格,吸引購房市民。

　　在全國範圍內,世聯地産發佈的報告顯示,從2011年下半年以來,世聯重點監測的28個城市,降價樓盤總共672個,其中降幅在20%以上的樓盤佔12.6%。世聯預計,如果政策不放鬆,市場下行的趨勢持續,預計2012年將會有更多的樓盤加入降價陣營,且降價的幅度仍有可能繼續擴大,降價促銷已成為市場的主旋律。

　　此外,房企轉行和並購也在2011年下半年後在樓市上普遍出現。前者的典型代表為山東上市公司中潤資源,在今年年初的一次小型媒體見面會上,該公司負責人受訪時明確表示,公司地産方面業務將逐漸收縮,其在青島核心區域的一塊商業用地已經轉讓。至於房産行業的並購,中國最權威的研究機構之一——清科研究中心發佈的一項調查顯示,地産行業並購案例數量和金額在2011年不斷上升,2011年前11個月,房地産行業並購100起,並購金額307.4億元,超出2005年至2009年5年間全部並購案例金額總和100億。

　　保障住房:竣工數量大增,形成市場衝擊

　　作為房地産調控的一個制衡器,保障住房在抑制房價上漲方面發揮的作用在2012年後將更為顯著。2011年初,國家明確宣佈年內開建1000萬套保障住房,其中山東認領的任務總數為32.82萬套。到2011年底,絕大部分省份都超額完成開工任務。根據山東省住房和城鄉建設廳發佈的消息,到2011年年末,山東全年開工保障住房36.8萬套。2012年國家下達給山東的保障住房任務為30.51萬套,雖然任務總數比2011年略少,但連同往年結轉的項目,2012年我省同時開工的保障住房數量將達到歷史峰值。

　　此外,保障房竣工數量成為重點關注對象,在國家層面,住房和城鄉建設部住房保障司相關負責人明確表示,2012年全國保障房在建的工程量將達到約1800萬套,在繼續抓開工的同時,將突出抓建成量。在新開工700萬套目標的基礎上,已經明確2012年基本建成保障房500萬套以上,竣工量不低於2011年。

　　山東中原地産的投資顧問總監薄夫利稱,如果2011年全國1000萬套保障住房的建設任務,增強的僅是購房市民未來房價看跌的預期,那麼在2012年,隨著保障住房的大批量竣工進入分配流程,保障房分流市場購買力,進而對樓市成交産生的衝擊也將逐漸真實起來。