最近發佈的《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》首次提出“以房養老”，鼓勵商業保險企業、商業銀行等部門開展“以房養老”試點業務。中信銀行近日率先推出“養老按揭”業務。

　　《經濟日報》今天報道，有專家分析認為，我國現有房屋産權70年的規定是“以房養老”難以推行的最大阻力，對於抵押房産的老人來説，可能會面臨著産權到期，人活著“錢”花光了的問題。金融機構也承擔著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養老金的風險。

　　“以房養老”作為一種新型的養老方式，指的是老人可以將自己的産權房抵押給銀行、保險公司等金融機構，定期獲得一定數額養老金或者接受老年公寓服務。房主去世後，該房産出售用於歸還貸款。

　　“以房養老”的觀念一提出，就引起了社會的關注。在國外，特別是在美國，“以房養老”已經有了成熟的經驗，從具體做法上不難看出，想用這個方式補充養老體制，不單單是銀行或房屋仲介的事，政府的擔保起著重要作用。就讓我們來看看，美國老人是如何以房養老的吧。

　　美國絕大多數有房人都有當房奴的經歷。有一句話是這樣説的——“人是房子的過客”。工薪階層供房幾十年，到了老年卻因收入不足不得不賣掉房子，離開住了幾十年的社區，另尋便宜的地方租住。

　　針對這種情況，從上個世紀末，美國不同的州開始嘗試“反式房産抵押貸款”，供年長者養老。取得了一定的成熟經驗後，美國議會在2005年通過了贊成法案，由住房及城市發展部具體負責制定實施細則並進行審批和管理。該部在網上有詳細的解釋、申請條例、相關規定等，還有免費諮詢電話，不明白的地方，有專業工作人員耐心解答。

　　“反式房産抵押貸款”近年來在美國越來越普遍。這種貸款方式是將房屋主人所擁有的固定資産變為現金，按月發放，供他們在有生之年使用。這樣有助於老年公民在經濟上得到保障，緩解社會養老金使用的壓力，滿足他們在醫療和生活上的需要。老年人居有定所，而且老有所養。

　　62歲以上

　　申請條件

　　62歲以上

　　美國聯邦住房局規定，申請成為貸款人的要求並不複雜。所有62歲以上的老人，擁有已經付清按揭的、或是所欠按揭數目已經很少的居住房，不欠任何聯邦債務（比如欠稅、欠聯邦學生貸款等），要抵押的房産是申請人的主要自住房，就可以申請。

　　在辦理借款時候的手續費，可以算在貸款裏，大約為全部借款的2%，老年借款人不必拿出任何現金。

　　三次估價

　　具體做法

　　三次估價

　　從技術上講，這種貸款是由聯邦政府作保，用自住房作抵押，幫助老年人找一家銀行借貸。與買房借貸不同的是，申請者無需有工作，無需有經濟來源等要求。而所能“借”的錢，有具體的計算公式，由銀行負責計算具體貸款的總額。

　　其中，房産部和貸方銀行要對申請者所擁有的住房進行三次估價，以其中最低的估價為準。合格的房産包括獨立別墅式住宅、單元住宅、聯合式住宅等等。如果房主人將連體住房中的某幾個單元出租，但是自己也住在同一建築中，那麼也是合格的申請者。

　　貸方銀行根據老年夫婦中年輕的一位為準，參考利息率、房子的價值等方面，給予申請者相應的現金貸款。申請人可以選擇以終身年金方式每月定額取款，或者選擇按照需要不定期取款。也可以是綜合型，比如在一年中定額某幾個月，在另外幾個月裏不定額。不過一旦希望改變原定的方式，那麼銀行將收取20美元的手續費。

　　申請人年齡越大、房子價值越高、利息率越低，那麼申請人所能得到的貸款越高。

　　政府擔保

　　特別之處

　　政府擔保

　　這種專為老年人設計的“反式房産抵押貸款”，不僅不同於買房按揭貸款，也不同於其他以房産抵押的貸款，因為借款人永遠不用擔心償還。借款銀行將一直提供現金到老人不再居住在所抵押的房産裏，或是不再符合聯邦政府規定的借款人條件——比如有非法行為的時候為止。

　　在借款人在世時，房子所有權為借款人所有。在他們離世後，該所有權歸住房及城市發展部。由該部把房子出售後，如果在還清貸方銀行款項後尚有盈餘，該部將把這筆錢交給老人的遺産繼承人。如果不足還款，那麼住房及城市發展部將出錢補足欠缺部分，銀行也不會吃虧。

　　這筆通過預支自家房産而得到的現金，可以在老年人退休後解決他們相當大的經濟壓力。聯邦政府規定了相當寬鬆的使用範圍，讓老年人能夠更舒適地享受生活。

　　老人可以用這些錢支付平時的日常開支、修繕房屋、付醫療和藥品費用、償清以往的各種債務和房貸、用於學習旅行和娛樂、購買健康保險、繳納必要的稅金、甚至給親友買禮物，但是不能用於非法交易。

　　案例

　　無債全家輕鬆

　　阿維利山諾爾是退休的美國海軍陸戰隊中校。他在退役後和妻子回到了弗吉尼亞老家買了房子安頓下來。因為在軍隊時他一直到處調動，所以買房子時間很晚，到了65歲退休的時候，房子按揭還沒有付清。

　　山諾爾知道政府有“反式房産抵押貸款”項目，可是他一直猶豫是不是要等到全部付清按揭才能申請。他諮詢後得到的回答是，他完全夠申請資格。

　　山諾爾先用抵押貸款償還了全部按揭貸款，從此不再欠債，而且可以和妻子終身住在買下的房子裏，無債無憂了。

　　他所接到的抵押款，每月為1400美元，這讓老夫妻手頭變得寬裕多了。

　　晚年達成夢想

　　84歲的托馬斯哈丁是一位二戰時期的美國飛行員，他一直是社區飛行俱樂部成員。他在女兒的幫助下，申請了“反式房産抵押貸款”。

　　他得到了8萬美元的貸款。身體一直健康的托馬斯用其中的一部分錢，買下了一架屬於自己的小飛機，實現他多年以來的願望。

　　豐富退休生活

　　` 瑪麗埃爾菲一直為家庭付出，她從來沒有工作過。在她已經72歲的時候，她和丈夫申請到了“反式房産抵押貸款”。她和丈夫商量用這些錢投資開一個糖果店。這個小店使瑪麗又忙碌又興奮。她買了電腦，學會了上網訂貨和做廣告。她説：“退休生活因為有了這筆錢變得有意思多了。”本報特約美國撰稿 溫玉順

　　製圖吳薇H114

　　以房養老

　　全球實踐

　　日本

　　日本老齡化現象十分嚴重，導致其“以房養老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用於55歲以上的人群。

　　加拿大

　　超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋産權人不變，可一直住到逝世。

　　新加坡

　　60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時産權由這些機構處理，“剩餘價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。

　　英國

　　英國有不少老年人把自己的養老地點選擇在西班牙、南非等國家。這些國家物價水平較低，英國老人把本國的住宅出售後，可在物價便宜的國家享受到比本國更好的生活和服務。