“兩房”前景難料 美國房地産市場或出現動蕩

　　國際在線報道（駐美國記者韓曙）：當地時間11號，美國財政部長蓋特納將向國會陳述有關房地産市場的改革方案，其中美國兩大住房抵押貸款公司“房地美”和“房利美”的前途命運將在方案中作出決定。目前有消息説，“兩房”有可能會被關閉，由這兩家公司主導美國住房貸款市場的局面也將成為歷史。

　　我們可以簡單的用一個詞來形容美國國內對“兩房”的看法，就是“積重難返”。從2007年下半年次貸危機爆發之後，房利美和房地美兩家公司受到的衝擊非常大。然而，這兩家公司在住房貸款市場上可以説是“大到不能倒”，過去幾年中，兩家公司佔到了全美新增住房抵押貸款業務的90%左右。而在2008年金融危機爆發之後，為防止房地産市場動蕩惡化經濟形勢，美國政府在當年的9月高調宣佈接管了“兩房”，把這兩家公司變成了國有化公司。之後，美國政府先後向兩家公司注入了超過1300億美元的資金，但由於美國房地産市場始終低迷，因此注資效果不大，直到去年為止，兩房還在不斷地向聯邦政府請求資助。同時，這兩大巨頭因為股價長期表現不好，已經從紐約證交所退市。

　　在這樣的情況下，關閉兩房，或者是對兩房進行根本的改革是一個必然的選擇。當初在接管兩房的時候，美國當時的財政部長保爾森就説過，政府接管不能作為一個長期的運行模式，兩房的命運要由下一屆政府來決定。而奧巴馬政府上臺以後，在經歷對兩房長達兩年時間的資助之後，由於財政赤字的高漲也是有心無力了。根據《華盛頓郵報》10號的報道，現在奧巴馬政府和共和黨之間的共識是，兩房已經“病入膏肓”，與其花時間來醫治它們，不如讓它們“死亡”，削減它們對房地産市場的影響。

　　目前的困難主要有兩個。第一個困難就是目前美國的房地産市場情況。根據最新的報告，儘管美國經濟情況有所好轉，復蘇步伐強勁，甚至連失業率也有所降低，但是房地産市場的復蘇卻始終滯後。全美房價，包括波士頓、華盛頓、拉斯維加斯等大城市的房價在今年預計將進一步下降，全美房價今年可能下跌5%－20%，專家預測説房地産市場的復蘇最少也要4－5年的時間。而根據房地産數據公司的最新報告顯示，美國今年1月房屋止贖個案數量較上月上升12%，也就是説，和去年12月相比，有更多的人付不起房屋貸款被沒收了房屋。很多經濟學家擔心，在這樣的情況下，如果關閉兩房，可能使得房地産市場出現更大的動蕩。

　　第二個困難則是，在關閉兩房之後，到底用什麼來替代它們？對於這個問題目前民主黨和共和黨分歧比較大。共和黨明確表示，應該完全“放手”，任由市場決定未來的走向。但民主黨方面則持保留態度。根據報道，在財政部的報告中，可能提出漸進的方式逐步削減政府對兩房的支持，縮減兩房的貸款範圍和額度，並謀求住房市場的 全面改革。但分析人士説，民主黨政府提出的改革方案步伐不夠大，很難得到共和黨把持的國會眾議院的支持。因此在如何處理“後兩房時代”的問題上，預計還將有一番拉鋸戰。

　　不管財政部的這一份報告會不會明確提出關閉房利美和房地美，對“兩房”進行改革，以及謀求淡化房地産市場的政府角色都是肯定的。因此有分析人士預計美國房地産市場會有一番動蕩。首先，如果關閉兩房，甚至是縮減兩房的貸款規模，都會使得美國房屋貸款利率上升，房價下跌。經濟學家馬克 讚迪預測，在這個星期，房屋貸款利率會因此上漲1%，而房地産價格會下跌10%左右。

　　另外，關閉兩房的傳聞也引起了不少相關行業的擔憂。不少中小銀行擔心，兩房的改革會使得大金融公司主導房地産市場，影響它們的業務發展。而房地産商和建築商也擔心關閉兩房後，它們再也拿不到聯邦政府為修建和出售住房提供的補貼。而消費者協會也擔心兩房改革會使中低家庭購房人更難拿到貸款。總之，對兩房的改革，甚至是關閉，影響的絕不只是這兩家公司，而是美國房地産業的方方面面。