從“蝸居”走向“安居”——怎麼看房價過高

　　　● 房價過高癥結何在？

　　面對過高的房價，很多人坦言越來越看不懂樓市了，買房似乎成為遙不可及的夢想。那麼，到底是什麼促成了目前的高房價呢？究其原因，大致有以下幾個方面：

　　投資推動。隨著人們收入增加，投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少，近年來房價持續走高，使很多人以為房價只漲不跌、買房只賺不賠，紛紛加入“炒房大軍”，住房消費存在嚴重的“投資化”傾向。投資過度就是投機，投機性購房之風愈刮愈猛，對高房價起到了推波助瀾的作用。

　　資金推動。因為貨幣政策相對寬鬆，市場流動性充足，也就是説市場流通中的錢過多。2009年我國新增信貸規模近10萬億元，相當於過去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求，而一些實體經濟受金融危機衝擊尚未完全走出低谷，大量資金就涌向房地産市場，必然使房價過快上漲。

　　地價推動。近年來，“土地財政”導致的地價上漲成為高房價的一大推力。所謂“土地財政”，就是一些地方政府依靠出讓土地使用權取得的收入。比如，2009年沿海地區某市土地出讓金收入達1200億元，是地方財政收入520.79億元的2.3倍。由於很多地方政府對“土地財政”過分依賴、對房地産業拉動經濟增長過於倚重，再加上現行土地“招拍挂”（即土地用招標、拍賣、掛牌等方式出讓）制度不完善，價高者得，造成“地王”頻出，地價與房價相互影響、交替上漲。

　　制度原因。我國房地産市場的發展歷史只有10多年，體制機制還不健全。比如，由於住房兼具民生和商品雙重屬性，大多數國家住房既有市場供應的商品住房，又有政府支持投資的公共住房，我國在過去10多年較為重視通過房地産市場解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應不足，欠賬過多，造成住房供應的結構性失衡非常嚴重。再比如，房地産稅收制度不健全，中國是世界上少有的不徵收不動産稅的國家，使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了投機。同時，房地産市場還存在不少權利不對等、信息不對稱、競爭不充分的問題。

　　特別應看到，房價過高還與城鎮化快速發展有關。近年來，城鎮化持續快速發展，大量農村人口向城鎮轉移，城鎮化發展及城鎮人口自然增長對住房産生了新的較大需求，住房供應問題比較突出。按照1998—2008年的城鎮發展速度推算，到2015年，我國城鎮化率將提高到52％左右，城鎮人口將超過農村人口。今後5年內，預計城鎮每年增加1500萬人，每年新增家庭500萬戶，其中大城市的人口聚集效應更加顯著。同時，隨著我國經濟的快速發展，居民消費結構加快升級，住房改善需求顯著增加，也加劇了城鎮住房的供需缺口，帶來了住房價格上漲的壓力。

　　從更深層的意義上講，高房價也是經濟社會發展中的許多矛盾在住房領域的反映。比如，長期存在的城鄉、區域發展不平衡問題仍然突出，大量人口向東部地區和大城市集中，造成這些地區住房壓力過大；比如，現行的財政體制使地方政府的事權與財權不對稱，成為引發“以地生財”問題的重要原因；比如，腐敗現象在房地産領域比較突出，導致國家宏觀調控政策執行力弱化；等等。這些問題都直接或間接對房地産市場産生著影響。高房價不單單是房地産領域的問題，而是各種因素共同作用的結果。

　　網友提問

　　網友：有人説高房價説到底是剛性需求支撐的，那麼，房地産市場的剛性需求有多大，能在多大程度上決定房價走勢？

　　答：所謂剛性需求，是指供求關係中受價格影響較小的需求部分。房地産市場中的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求，既包括首次購房，也包括改善性住房需求。一方面要看到，由於城鎮化加速、消費結構升級、“小家庭”增加等因素的影響，住房的剛性需求是比較大的。另一方面也要看到，剛性需求會受價格、政策和心理預期的影響，如果房價過高，大部分剛性需求會推遲實現。只有房價回調到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。因此，僅靠剛性需求，支撐不了高房價。但剛性需求的存在，可以避免房價暴跌。