繪圖：吳文鋒

　　策劃：譚亦芳

　　采寫：成希 廖舒雯 劉曉

　　廣州人口老齡化加劇，養老服務需求不斷增加，截至2010年底，廣州市60歲以上老年人口116.3萬，約佔戶籍人口總數的14.48%。這種需求催生了龐大的養老市場，主打“養老”概念的地産項目猶如雨後春筍般在廣州崛起。南方日報記者調查發現，廣州驚現天價養老院，市民養老須花費45萬元買一個VIP床位，入住後每個月要另外交2300元的服務和管理費用。如果非VIP會員入住，每月則需交3800元的床位費，加上基本護理費、設施及服務費，每個月至少花費5700元。VIP和非VIP的水電等及伙食費還需自理。

　　這家天價養老院坐落廣州越秀區橫枝崗2號大院內，佔地1萬多平方米。項目名稱是“頤福居尊長園”，位於享有“羊城第一秀”美譽的白雲山麓湖公園東南角，北靠白雲山脈，西倚廣州藝術博物館，項目開發商是廣州頤德投資有限公司。據稱，這種養老VIP床位推出後，引發市民搶購風潮，短短數月，即售賣出100余個床位，成為吸金“利器”，入賬數千萬元。

　　但有業內人士透露，這個項目土地沒有經過政府部門劃撥，也不屬於集體用地，其産權是國有土地，規劃用途是公共綠地，而且還處於白雲山生態控制區，這個項目屬於違建，隨時有被政府強拆的風險。律師也強調購買這種房産有極大法律風險。

　　開發商售賣養老院VIP床位是否合法？

　　今年6月份以來，不斷有市民向南方日報記者反映，稱廣州市場興起養老地産投資，需要花費幾十萬購買一個養老院的VIP床位，不知這種投資是否合法。市民劉先生介紹，他有次驅車路過越秀橫枝崗，被一棟很有嶺南風格的建築所吸引，原以為是西關私人住宅，走進去才發現，原來是一主打養老地産項目“頤福居尊長園”的營銷中心。中心有幾十位客戶正在排隊看房，營銷人員稱，主要戶型是20余平方米的單間，每套價格從28萬到45萬元不等。目前大部分被搶購一空，還剩下少數房間可供選擇。

　　劉先生發現，項目開發商是廣州頤德投資管理有限公司。該公司相關負責人介紹，頤福居尊長園地塊原為倉庫用地，去年被租賃改造為養老地産項目。項目屬於五星級的養老地産服務項目，規劃共有9棟樓宇，樓高多為3層，總共約220多間房，戶型面積以23—100平方米為主，有單間、二房和三房等多種戶型。購買者沒有房間的産權，只有20年的長期使用權，一套26平方米的單間，總價約30余萬元。

　　劉先生提出疑問：頤德公司對外出售頤福居養老院房間20年使用權，是否合法？購買者權益如何得到法律保障？萬一投資公司倒閉或養老院改作他用，購買者使用權如何得到保障？這種情況該由哪個部門監管？

　　今年50多歲的李先生則稱，兩個多月前，他經朋友介紹，花28萬元在頤福居為父親買了一套約28平米的單間（含一個衛生間）。開發商頤德公司與李先生簽合同時始終未提到“賣方”二字，開發商只承諾出售該單間20年的使用權，目前房子並未建成，開發商稱建成大概要到2013年1月。合同上簽署的購買人為李先生本人。

　　李先生介紹，根據合同約定，房子建成後若李先生有家人入住，每月需繳納2300元左右的管理費，若沒有家人入住，可以通過物業轉租，每月可返還一定租金，但不能自行轉租。付款以後，他才發現廣州市場上並沒有這種售賣形式，擔心權益受損。

　　買了床位每月還交兩三千

　　頤福居養老院是廣州市今年新添的一家民營養老院。據開發商頤德公司相關人員介紹，今年6月10日，位於越秀區橫枝崗恒福路口的頤福居尊長園開幕，板房同時接受市民觀看，擬於10月1日起試住，元旦正式入住。符合條件的60歲以上的老人，每月交付4700至5700元不等的費用（含床位費和設施服務費、基本護理費）便可入住。

　　“以前去養老院探訪老人，看到他們的境況讓人感覺很不舒服。”廣州頤德投資有限公司總經理黃東升透露改做養老地産的初衷。據其向媒體介紹，去年，他租下橫枝崗路佔地面積1萬平方米的倉庫用地，改造成目前的頤福居。這是頤德投資公司進軍養老行業的首個項目。該地為廣百和民政局所有，租約為20年。

　　黃東升説，經過改造，頤福居共有9棟樓，樓高3層，可容納200多張床，建築頗具嶺南風格，室內裝修設計類似酒店。有床、衣櫃、電視，還有衛生間等，將為入住老人提供“食、住、娛、養、護、康、學、交”全面服務，擬讓長者過上體面而有尊嚴的生活。

　　頤福居戶型有豪華套間、一房一廳、兩房一廳和三房一廳，以單間為主。如果交28萬元，則可成為VIP床位會員，享有20年的使用權，不過，每月仍需另行再繳納2800元的入住費用（含護理費、設施配置費及管家服務費），水電及伙食費等自理。VIP床位會員卡屆時可由直系親屬繼承，可以轉讓，或由投資商按使用比例回購。如果非會員入住，則每月需交3800元不等的床位費，加上基本護理費、設施及服務費，合共4700元至5700元/月。

　　黃東升表示，目前養老地産拿地頗為不容易，一般都是經政府批准後進行熟地改造。目前，頤德在白雲機場、番禺華南板塊仍有個項目在談，“面積比頤福居尊長園大幾倍”。

　　採用VIP會籍形式經營

　　南方日報記者曾多次來到頤福居尊長園的營銷中心。現場銷售人員表示，和其他大部分養老地産項目不同，頤福居採用的是VIP會籍形式經營。會員卡分20年白金卡、10年金卡、5年銀卡三種，會費4.8萬—45萬元不等，相當於長租該套房5—20年時間。

　　記者調查發現，營銷中心的銷售人員來自廣州方圓地産顧問有限公司。據介紹，頤德公司跟他們公司簽訂了銷售合同，獨家全權委託他們銷售養老院床位。公司根據銷售業績提成，購買者直接跟頤德公司簽訂購房合同。

　　在養老院兩旁的繁華街道，“開盤價26萬起絕版珍貴，一席難求，搶購熱線020—83586999”的頤福居尊長園碩大廣告牌鋪天蓋地。在各大售樓網站和論壇，叫賣頤福居的帖子層出不窮。

　　記者留下聯絡方式以後，就不斷接到銷售人員打來的電話，稱“我們本週以賣20年的會籍為主，付款採用‘四四二'的方式。如果你有意購買，當日可以先交定金2萬元，七個工作日內簽‘尊長卡購買協議'後交餘款的四成，然後再在11月31日前交另外四成，還剩下兩成房款在明年1月份收樓的時候交付。”

　　養老院投資客佔大部分

　　“在越秀區，你還能找到單價1.1萬—1.3萬元/平方米的項目嗎？不可能，連二手房也不可能。”營銷人員反復向記者計算，拿45萬元30平方米來説，每平方米只要1萬5千塊錢。項目位於享有“羊城第一秀”美譽的白雲山麓湖公園東南角，北靠白雲山脈，西倚廣州藝術博物館，地理位置十分優越，屬於生態嚴控區。而且購買的房子只有3層，類似于獨棟別墅，容積率很低，配套設施豐富，按照市場價至少10萬平方米以上。

　　記者翻閱營銷中心的銷售控製表發現，目前公寓共售出了一百餘個VIP床位，只剩下少部分床位處於待售狀態。工作人員稱，這種房子還特別適合投資。對投資客來説，不僅可以讓自家老人居住，還可以等幾年升值後轉讓出去，如以30萬元買套26平方米單間的使用權，幾年後，你可能以50萬元以上的價格轉讓。從目前意向登記的人來看，投資客佔的比例有多少？銷售人員介紹，具體比例沒有統計，但比例至少在百分之70以上。

　　廣州頤德投資有限公司總經理黃東升曾透露，購買養老院的VIP床位完全可以作為投資，用於抗通貨膨脹，如果自家老人不住，也可以委託他們公司項目代租收益，以每年約7.2%的比例返租。另外，VIP床位會籍不僅可轉讓，還可以繼承，滿5年後還可由頤德公司回購。轉讓床位，只要買賣雙方達成協定後，到公司更名，支付3千塊錢過戶費即可。如果投資26平方米的單間，並交由他們管理、出租，每年可返還3萬元租金。

　　購買養老院床位果真如此一本萬利？有業內人士跟南方日報記者算了一筆賬，據其介紹，以45萬元30平方米的戶型來説，每平方米只要1萬5千塊錢，但是養老院的床位使用權只有20年。換算成一般房屋住宅70年的標準，購買者實際上每平方支付了5萬2千5百元。

　　而且這所養老院的管理費用奇高，這名業內人士計算，這個小單間每個月還要交2300元服務費，一年就要交27600元，20年就要交55.2萬元，再加上45萬元的入會費用（即買20年使用權的費用，也是銷售人員所説的床位費），一個老人20年必須要花的總費用則為100.2萬元。而且VIP和非會員的水電等及伙食費還需自理，這筆費用恐怕也要每個月一千以上。

　　這名業內人士稱，頤福居尊長園屬於徹頭徹尾的天價養老院，仍按30平方米單間45萬租金計算，攤到每月，租金為1875元，加上每月2300元服務費等，一個單間一張床位的合計每月花費為4175元。