青島一棟八大關內的別墅售價4.7億元，這條售樓信息近日在微博裏瘋傳。八大關裏的天價別墅主人為誰?誰買走了這些別墅?價格到底幾何?帶著種種疑問，連日來記者走進八大關的這些深宅大院探訪。在翻閱八大關別墅的成交記錄時，一個個“天價”讓人驚嘆，一棟僅有120平米的帶院別墅，成交價竟超過了6000萬元。

    緣起 看房也得先交千元

    3月22日開始，一條青島別墅售價4.7億元的微博開始在青島微博圈裏瘋傳，眾多博友驚嘆，在樓市如此低迷的今天，島城的別墅又出天價了。眾多博友也對這棟別墅充滿了遐想。記者調查了解到，22日，島城一家仲介公司率先挂出了這棟別墅的信息，售價高達4.7億元。出讓公告顯示，該別墅位於八大關太平角，面積1萬多平方米，帶一個大院子，總面積5畝左右。

    前天上午，記者聯絡上代理這棟別墅交易的文傑地産。“這棟別墅是歐式建築，有獨立的房産證，目前為一家公司所有。”文傑地産的一名客戶經理告訴記者，如果客戶想看房，需要交1000元的看房費。但出於客戶隱私保密的要求，他拒絕透露這棟別墅的具體位置。

    記者通過其他渠道得知，這套別墅為我市一家很有實力的公司所有，但該公司並不願向外透露這套房子的信息。隨後記者從市房地産交易中心查閱到，目前島城別墅成交價格最高的是八大關的一棟別墅，售價高達8800萬元，如果這棟別墅按4.7億元的價格成交，無疑創下島城別墅售價之最。

    調查 八大關別墅僅10余套可售

    近日，記者來到八大關風景區走了一圈。這裡的別墅目前大多是一些機構和單位駐地以及療養院、會所，私人別墅並不多見。這些深宅大院往往大門緊閉，記者嘗試敲門，或者沒有回應，或者偶有開門，但聞聽記者身份後，直接表示“沒預約不能進”，或者不願接受採訪。

    “八大關別墅造型獨特，匯聚了眾多的各國建築風格，故有‘萬國建築博覽會’之稱。目前，八大關總共有300多套別墅，大多屬於歷史文化遺産，其産權不屬於個人。”市房地産交易中心的工作人員告訴記者，八大關別墅裏産權屬於個人能夠交易的僅有10余套。

    據介紹，這些別墅按産權大體可以劃分為三類：一類屬於單位療養院或政府機構;第二類由好幾戶甚至十幾戶住在一棟別墅裏，稱之為“團結戶”，産權很複雜;第三類別墅屬於個人産權，是可以買賣的，這類別墅産權的來源是1998年的一次拍賣，僅有10余套。

    當年購進只有幾百萬元

    “1998年，青島市政府曾公開拍賣過10余套八大關別墅，當年的拍賣價格在100萬元到200萬元之間，這是現有可交易産權房的來歷。”21世紀不動産福仁世貿店店長曲佳告訴記者。

    “八大關的別墅每一套都有自己的故事，無論從建築設計還是園林景觀，無論是人文歷史還是歷任房屋的所有者，這些都是八大關別墅不可估量的價值，因此八大關的別墅無法與市面上的普通別墅相比。”曲佳告訴記者。

    “這些別墅的賣家大多是在1998年的拍賣上買下的，當時的價格也就是幾百萬元。”曲佳説，現在來看當時購入的價格並不高，但當時在市南區買套普通住房也不過是10萬元左右，所以説這些別墅的拍賣價當年也可以説是“天價”了。

    120平米別墅賣了6000萬

    在八大關別墅的成交記錄中，記者發現大部分的房子由21世紀不動産作為仲介完成交易的。21世紀不動産的總經理劉剛告訴記者，在歷次交易記錄中，成交價最高的8500萬元的別墅就是由他們公司完成交易的。“這套別墅建築面積在400平方米，光院子就有2畝地。如果單純計算建築面積，這套別墅每平方米的售價超過了20萬元。”劉剛告訴記者，這還不是單價最貴的，單價最貴的是一套建築面積120平方米的別墅，院子1000多平方米，售價超過6000萬元，按建築面積計算，每平方米的售價超過了40萬元。

    一套別墅一個定價

    “其實用每平方米的售價是無法體現八大關別墅價值的。”21世紀不動産福仁世貿店店長曲佳告訴記者，八大關的別墅每套都有不同的售價，也不是按照建築面積來計算的，八大關的別墅每套都沒有固定價格，都是由房東自己定價。

    “八大關的別墅具有不可複製性，屬於稀缺資源，而且大多數的別墅都屬於非賣品，偶爾會有別墅拿出來賣，所以成交價格都是天價。”曲佳告訴記者，目前據她所知，八大關在售的別墅只有兩三套，每套的標價都非常高。而且由於此類交易的客戶的私密性很強，大都委託仲介看房、收取訂金，直到最後成交都甚至見不到真正的賣家和買家。“最近三年，八大關的別墅只成交了兩套，每套成交價都是天價。”曲佳告訴記者。

    聲音 八大關別墅 歷史的凝結

    八大關建築少數建於德國統治時期(1897-1914)，大部分興建於上個世紀30年代。沈鴻烈擔任青島市長期間，將榮成路以東，北到湛山大路、南到太平灣的近千畝區域規劃為 “榮成路東特別規定建築地”，要求建築密度必須在50%以下，保護綠地，以及必須採用透空圍墻等等，並以八大關隘的名字來命名。

    青島文史專家魯海告訴記者，八大關是建築融和環境的一部經典，中外建築師共同創造了一個建築藝術寶庫，展示了一幅跨文化對話圖景。參與八大關建設的外國建築師來自俄、英、法、德、美等國家，帶來了眾多國家的建築思想和建築實踐。以劉耀宸、張新齋、徐垚、劉銓法、王節堯、王屏藩、蘇復軒等人為代表的中國建築師的藝術創造更是難能可貴。他們受過西方建築思潮的熏陶，已能嫻熟地融匯各種建築語言，完成有個性的藝術設計。

    除了經典的建築藝術設計，曾經在八大關別墅住過的名人，更讓這裡具備了獨一無二的歷史人文氣息。新中國成立以後，八大關別墅成為接待黨和國家領導人及外國元首的重要場所，毛澤東主席也光臨過八大關，在此暢遊大海。劉少奇、周恩來、鄧小平等領導人及柬埔寨西哈努克親王等曾下榻山海關路9號。山海關路17號因為有彭德懷、劉伯承、賀龍、羅榮桓、徐向前、葉劍英6位元帥的下榻而被稱為“元帥樓”。

    幕後 買家多是外地富豪

    “從我們的成交記錄來看，購買八大關別墅的大都是外地人，其中北京人和上海人居多。”曲佳説，這些買房人的經濟實力非常強，大都是一次性付款。他們買完房子後，大都是以度假為目的。要麼是一家人一起來青島度假，要麼是用來招待公司客戶或者是親朋好友。有些別墅一年中很少看見有人光顧。

    “至於買家是誰，我不方便告訴你，甚至我也不知道，因為交易過程都是由雙方代理人完成的。但業內傳聞，國內某知名網絡遊戲的公司老總買下了八大關的一棟美式鄉村風格的別墅，青島籍的一名電影明星買下了一套日式風格的別墅。”曲佳向記者透露。

    仲介拼出完整産權

    “還有一種賣家是單位分房。我們曾經幫忙收購了一棟擁有13個産權的別墅，這套別墅就是當年福利分房時代，單位分給職工的房子。房子很老，樓下打鼾樓上聽得一清二楚。”曲佳説。

    “當時我們協調了很多次，有客戶看好這套別墅了，而對於住在這套別墅裏的居民來説，他們的居住環境其實很差。我們一家一戶地談，給他們在中意的市區地段每戶購買了一套房子，才把他們的産權都歸到我們的名下，然後再跟客戶完成交易。”曲佳告訴記者。

    修片瓦得兩部門審批

    “八大關別墅中凡是門前挂著文物標識的房主哪怕是換一片瓦也需要經過審批。”昨天，記者聯絡了青島市文物局文管科，工作人員告訴記者，由於八大關別墅屬於全國重點保護文物，即便是私人擁有八大關別墅的産權，要想改變八大關別墅的樣式和格局都必須經過嚴格的審批。如果是室內裝修，改變原有風貌是不允許的。

    “比如別墅有片瓦壞了，房主要想更換，必須先到文物局申請，通過審批後再報規劃局，只能使用同樣材料保持原有外形才能更換。”市規劃局工作人員告訴記者。(記者 原野)

    延伸代表別墅

    花石樓(1930年，黃海路18號)，是一座海上地標，由中國建築師劉耀宸、王雲飛、方信懋、王義朋等設計，顯示了多元文化的融合，其古堡式風格中又包含了古羅馬、哥特式等多種建築藝術元素，內部裝飾上則有巴洛克與洛可可藝術的痕跡。

    約翰高爾斯登別墅(1932年，山海關路1號)，由俄國建築師拉伕林且夫設計，整體上呈現出文藝復興晚期風格，既傳達了古典建築所特有的莊嚴之美，亦瀰漫著一種優雅的浪漫氣息。

    積善堂別墅(1941年，太平角一路1號)，出自英國皇家建築師學會準會員怕馬及其合夥人丹拿所創辦的 “怕馬與丹拿公司”，為英國田園式別墅，呈現堅固與靈動相結合的美感。

    英國總領事官邸舊址(1941年，太平角一路9號)，是一處地道的鄉村別墅，張新齋設計，這是中國建築師在八大關移植西洋別墅樣式的成功之作，歐洲大陸源自中世紀的田園住宅模式得以成功轉述。