前天公佈的央行2011年第四季度儲戶問卷調查報告顯示，儘管受訪居民對當前房價感受變化不大，但對未來物價上漲預期和房價上漲預期均出現大幅回落，房地産投資不再是居民投資首選。未來3個月內，有購房意願的居民只有13.9%，逼近2008年第三季度的最低點13.2%。偏好“房地産投資”的居民為16.5%，較上季大幅下降7.1個百分點。

　　居民購房意願的明顯改變，證明樓市調控確有成效。居民預期出現拐點，與力度不減的調控政策傾向合拍，對於已經遍佈寒霜的樓市來説，必定産生影響。從開發商的資金來源講，售房回款、銀行融資和房産信託是主要渠道。相對而言，銀行貸款和房産信託的從緊，政策容易掌控，體現調控意願不是難事，而在剛性需求、投資需求支撐下的居民購房預期，則充滿不確定性，並在一定條件下出現與調控意願相反的態勢。現在，居民購房意願跌至低谷，減少了這種不確定性，也減少了調控成本。這基本保證了未來一段時間，比如未來3個月到6個月期間，樓市將持續低迷。

　　但筆者認為，如果將樓市人氣漸漸散去視作左右房市的定海神針，一定會出現誤判。作為主觀的、感性的而非客觀的、理性的判斷，預期本身的波動程度遠比其穩定性要大。追漲殺跌是多數樓市消費或投資者唯一的行為依據，四季度拋棄樓市的選擇，同樣如此。各地樓市出現的價格鬆動現象，與房價“理性回歸”的政策表述相配合，逐漸讓人們相信，在未來，房價沒有最低只有更低。但如果這種趨勢真的形成併發展為極端情況，新的非理性就會出現。過去樓市地王頻頻出現、樓價非理性上漲、人們瘋狂搶房的非理性，就會被無人願意投資樓市、樓市衰退、供應量萎縮所代替。這種情況，並非調控的真正目的。

　　特別要看到，比居民預期更能左右房市的是信貸。過去寬鬆的房地産信貸政策，是反週期調控的結果，意在刺激經濟。現在嚴厲的房地産信貸政策，也是反週期調控的結果，意在管理通脹和調整結構。不用説貨幣政策從嚴厲重歸寬鬆，即使是回歸正常信貸，都會被市場理解為政策有變，從而立刻改變居民預期與樓市市況。

　　政策稍微一動就可能刺激樓市非理性局面的形成，讓居民預期對市場的參考價值大為降低。原因是多方面的，一方面，有行政手段參與並起到主要作用的調控手段，儘管效果明顯，也能有效干預居民預期，但並不能完全真實地對應市場需求和變動。另一方面，居民投資渠道的匱乏，令樓市始終能保持對民間資金的吸引力。央行調查中，基金理財産品、債券投資和股票投資與樓市列前四位，但是，除債券投資的安全邊際較高之外，其他主要投資項目無一不令今年的投資者心痛。投資渠道窄、回報率低，資金仍難拋棄樓市。還要看到，依靠土地財政的地方政府，目前對於樓市的嚴厲態度能持續多久，仍然未知。因此，對衝樓市下跌的基礎力量依然強大，居民預期仍會隨時變化。

　　這種易變情況，伴隨著明年宏觀經濟形勢的不樂觀估計，在明年將越發凸顯。如果外部環境再發生大的變故，那麼“穩中求進”的政策基調就會強調“求進”，並放寬對信貸政策的控制。即使“買房就是愛國”之類的極端呼籲不會再出現，樓市發展空間仍可能在某一時刻擴大。

　　居民投資意願的改變，主要是政策面的折射，而不是市場面的折射。真正讓居民投資意願穩定下來，需要三個因素：一，有更多獲得財産性收入的合法渠道，能讓人掙到錢；二，地方財稅制度有明顯變化；三，調結構取得進展。在這些條件實現前，對於樓市，你只能又愛又恨，忽冷忽熱，如同一段不成熟的感情。