江南摩卡小區物管出“奇招”，小區業主斥之太“流氓”

　　律師認為，業主維權應通過業委會，物業催繳費須合法

　　本報記者 黃軼涵

　　世上什麼關係最難搞？有人會説是婆媳關係。但現在，有人覺得，物管和業主的關係，比婆媳更難搞。

　　前天晚上10點，位於蕭山聞堰的江南摩卡小區物管，為了向業主催繳物業費，竟然在業主家門口打起了地鋪。喝著業主家的熱開水，吃著外賣送上門的炒米線，直到民警把他架進派出所。

　　這事聽起來很荒唐，但確實發生了。在杭州，在小區業主和物管之間發生的故事有很多，有的業主主動給物管裝空調，但在有的小區，物管和業主卻是水火不容的關係，就像是非一直挺多的江南摩卡。

　　物管人員躺在業主家門口

　　催繳物業費

　　前天晚上10點左右，業主楊先生家有人敲門。開了門，是物管人員A和B來收物業費。

　　楊先生跟他們説，電梯旁邊的大理石壞了一年半了，樓道裏的燈好多都不亮了，修好了，我就交物業費。

　　但A和B只管收錢，楊先生當然也不答應。

　　誰知A一甩手，攤開隨身攜帶的一條褥子，鋪在楊先生家門口，直接躺了下來，身體擋住了楊先生家的門。B站在一邊，靠墻倚著。

　　楊先生傻眼了，希望A和B能去電梯口看看。但A還是躺著，B還是站著。

　　沒辦法，楊先生只好先回房間。看了半個小時書，覺得門開著有點冷。楊先生很善良，還倒了兩杯熱茶，出去送給了A和B。

　　A和B也沒閒著，打了電話，叫了外賣，正在津津有味地吃著炒米線。

　　實在沒轍了，楊先生只好報警了。民警來了，叫A起來，對方不肯。民警問他，你懂不懂法。A説，不懂。

　　就這麼僵持了半個小時，A被民警架回了派出所。

　　業主列出一大堆拒繳物業費理由

　　昨天下午，記者加入了江南摩卡的業主QQ群“江南摩卡業主超級群”。提了一個問題“大家為什麼不交物業費？”群裏業主們説，江南摩卡物管的“罪行”，簡直是罄竹難書。幾十個業主一起，總結了物管的幾條“罪狀”。

　　“罪狀”一：小區不安全一夜之間14戶人家被盜

　　遠的不説，就説今年10月25日。一夜之間， 江南摩卡有14戶人家被盜，都集中在一樓和二樓。警方判斷，小偷的作案手段是：半夜專找沒關窗的人家，爬窗進入一樓和二樓。

　　一個小偷，爬上爬下，要偷14戶人家，怎麼説也要個把小時。業主們不禁要問：巡邏的保安在哪？

　　除此之外，業主停在小區裏的私家車，車身經常被人劃壞，有的甚至連車胎都被戳破了。

　　“罪狀”二：小區不衛生小區垃圾成堆綠化死光

　　江南摩卡到底有多臟？聊了一半，一位業主就發上一張剛拍下來的照片：這是一個垃圾堆，四週用塑料布圍著，裏頭建築垃圾和生活垃圾全混在一塊兒。看樣子，已經堆很久了。

　　還有樓道衛生。別的小區都是一日兩掃，江南摩卡幾乎是一週兩掃。樓道墻角上還挂著蜘蛛網，走著走著，一隻蜘蛛就挂在你眼前了。

　　小區的綠化，是最讓業主揪心的。很多業主，當年都是衝著綠化買房子的。剛交付時，江南摩卡還因為綠化好，上過電視呢！現在呢？草坪都禿了，樹木都不長個子了，最近天冷，鐵樹全都死光了。

　　“罪狀”三：物業不文明催繳物業費手段耍“流氓”

　　在江南摩卡，業主們用“耍流氓”來形容物管催繳物業費。前天晚上，業主楊先生的遭遇，在小區裏不是第一次發生。

　　有業主説，曾看到四五個物管，半夜敲開一戶業主家的門，堵在門口。站著的人嗑瓜子，坐著的人用筆記本上網。業主家裏有兩個70多歲的老人，一個懷孕7個月的孕婦，一家老小被嚇得渾身發抖。

　　來看看物管給業主的催繳通知書，有兩條，業主覺得寫得挺衝的，就像在挑釁：對於不交物業費的業主，要曝光身份，不管你是公務員、企業高管/職工，還是個體戶；上門服務，合理安排物管的作息時間，早上5點，夜裏12點上門收費，以節約業主寶貴時間。

　　催繳通知書不僅貼在家門口，物管還用粘稠的漿糊，貼在業主的汽車上。

　　在江南摩卡，物管半夜敲門催繳物業費很常見，一敲就是10分鐘，甚至半小時。

　　物管承認欠妥當，但也出於無奈

　　昨天下午，江南摩卡物管陳經理的助理劉先生，針對業主提出的“罪狀”，一一做了解釋。

　　劉先生承認，10月25日的盜竊案，保安確實有責任。小偷很有可能是從隔壁工地，翻墻進入的。對此，保安會加強巡邏。

　　而小區的生活垃圾，肯定是每日清。照片裏的垃圾堆，是個建築垃圾堆，要靠大車來運。如果垃圾量不到一車，就會等上幾天，再一次性運走。

　　至於綠化，江南摩卡的樹木，都是2008年年初種下去的，當時正好下大雪，種植環境不好。最近物管正在補種，但有些植物這個季節種不合適，要再等等。

　　劉先生表示，想通過早報，向楊先生和其他業主道歉。物管這樣的催繳物業費方式，的確欠妥當。

　　但是，物管也有物管的難處。年底了，20%的業主不肯交物業費，物管還有30多萬沒有收上來，保安、保潔和其他員工的工資，就發不下去。

　　物管工作人員的工資獎金，甚至年終獎，都是跟物業費的收繳率挂鉤的。他收不到錢，就拿不到年終獎，有些物管的催繳方式，就會比較過激一些，不過劉先生保證，以後不會了。

　　由於江南摩卡至今沒有成立業委會，有些業主也表示了，這與物管不作為有關。劉先生説，成立業委會，不是物管出力就行的，上頭必須有轄區的街道社區&&。而在聞堰版塊，目前還沒有歸屬街道，更別説社區了。像同版塊的鬱金香岸、戈雅公寓和湘湖人家，都沒有成立業委會，只有三江花園在試點。

　　不過，物管已經在積極協調，街道已經在籌劃中了，預計明年江南摩卡就能成立業委會了。

　　物業催繳須合法

　　業主維權靠業委會

　　浙江海浩律師事務所的律師李慧，專門跟物業官司打交道。

　　“比起下沙最牛催費單，江南摩卡的物管，已經付諸行動了。嚴重的話，是違反治安管理處罰條例的。”李律師説，物業費屬於物業和業主之間的服務合同，拖欠物業費，屬於違約行為，應通過法律途徑來解決。

　　物管對不交物業費的業主，一是和解，二是訴訟。和解，可以通過提高服務質量，或者降低物管費來解決，和解不行，就走法律途徑。

　　像今年6月，三江花園的一位業主，因不滿意物業的服務，欠下8000多元的物業費。物管就將他告上了法庭。

　　而業主如何對物業服務不滿意，不交物業費也是解決不了問題的。如果業主覺得物業公司提供的服務達不到合同約定的標準，服務質量不到位，應該由業委會出面，或者成立臨時業委會來解決，甚至可以改聘其他物業公司。

　　江南摩卡物管的這種催款行為，只會激化物管和業主之間的矛盾。對於江南摩卡的業主，李律師建議應該儘快成立臨時業委會，只有業委會才有權利解除業主認為不滿意的物業公司，解除跟物業公司的合同關係，重新選擇新的物業公司。

　　年關收繳物業費

　　成小區矛盾導火索

　　一個社區，如果物管和業主鬧得不可開交，多半都跟物業費有關。業主因為不滿物管的服務，而拒交物業費，物管就使盡渾身解數，收繳物業費。

　　特別是臨近年關，這種現象往往更加集中。因為物業公司一年的運營，全指望能收到多少物業費。

　　杭州市房管局曾做過統計，杭州的小區總體物業費收繳率都不高，一些較好的樓盤能保證70%到80%之間，最差的不到50%。

　　上個月，下沙出現了杭州最牛催費單：下沙高教園區的清雅苑，物業方稱“無理由拒交物業費的業主，物業內部已經將所欠物業費全部分攤到員工頭上，作為他們的工資，將組成討薪五人組上門討物業費，討一天費用，業主要支付我們員工200元/人。”

　　蕭山風情大道邊的金色錢塘小區，物業先是電話催繳，有時晚上七八點打，有時深夜12點打，一個電話把大家全部吵醒，小孩子哇哇大哭。物業半夜電話、上門催繳均無功而返後，就直接在深夜12點拉閘斷電。