媒體揭北京三大豪宅炒作法則 成本4萬售價30萬

位於北京王府井區域的霞公府 新華社發

　　5月以來，北京豪宅逆勢而動，釣魚臺7號院狂漲至30萬元/平方米，從北京最貴躥至全國最貴，曝出最嚴限購令下的樓市暴利，6月3日該項目已被暫停銷售。然而，“新華視點”記者調查發現，京城另外兩大在售豪宅霞公府和長安8號，儘管價格未現漲勢，卻也在以不同的手段攫取著暴利。狂漲價、久囤地、撬地球——最經典的樓市三大暴利法則，在京城三大豪宅項目中演繹得淋漓盡致。

　　狂漲價：成本僅四萬售價三十萬

　　想描繪北京豪宅價格步步高漲路線圖，很大的一個章節要寫到位於北京西三環內的釣魚臺7號院。

　　2009年7月21日開盤時，以7.2萬元的最高售價刷新北京最貴豪宅紀錄。次年第1季度，每平方米銷售均價突破8萬元，3季度已達到10.35萬元。開盤後一年多的時間內，在北京市豪宅均價排行榜中，釣魚臺7號院穩居榜首。

　　不過，釣魚臺7號院似乎並不滿足於北京最貴。

　　北京市房地産交易管理網5月的數據顯示，該樓盤剛剛公佈了一批拿到銷售證的現房，其中3號樓為30萬元/平方米，1號樓和4號樓為20萬元/平方米，2號樓為18萬元/平方米。這不僅是目前北京最高的價格，也是中國內地可公開查詢的單價最高項目。分析人士指出，該樓盤成本最高很可能在4萬元/平方米以下，僅因漲價而增加的利潤空間在世界上恐怕也名列前茅。

　　目前這個項目涉嫌暴利已引起北京市相關部門的重視，北京市住房和城鄉建設委員會3日宣佈，已暫停該項目23套定價過高房屋的銷售，並已聯合北京市地稅局對該項目展開調查。

　　北京聯達四方房地産經紀公司董事長楊少鋒表示，房地産行業是一個暴利行業，2008年前北京單價15000元/平方米就可以算得上是高檔住宅，而現在至少需要30000元/平方米才算得上高檔項目，三年間北京主流房地産項目價格增幅約為100%。而目前房地産項目完全由開發商自主定價，因此完全是暴利沒商量！

　　久囤地：地價兩千多房價十余萬

　　2010年8月14日，位於王府井區域的霞公府以均價10.791萬元/平方米開盤，取代了釣魚臺7號院成為北京豪宅新貴。

　　記者從北京市國土資源局獲悉，該項目2005年已拿地，當時這一地塊的規劃建築面積為26萬平方米，土地成交價為58030萬元，即樓面地價僅有2232元/平方米。

　　憑藉分期開發策略，經過5年多的蟄伏，該項目經歷了2007、2009年兩波房價上漲高峰，至2010年上市時，項目已賣至10萬多元/平方米。

　　湘財證券地産研究員張化東表示，儘管一些項目久囤地不排除規劃和拆遷難等原因，但更多的開發商囤地實際上就是為了坐享土地升值，近年來地價飆升太快，尤其是市中心地塊已成稀缺資源，如果一次性建房銷售，就無法享受地價溢價的利益，反之閒置土地有時候收益更大，分期開發變相捂盤、儘量延長開發進度都能起到囤地效果。

　　楊少鋒表示，除了獲得土地增值，開發商囤地還可以造成商品房供應市場的房源數量減少，進而推高房價。

　　撬地球：5000萬元“運作”到150億元

　　在北京市長安街與西大望路交會處東南角，有一個龐大的立志要成為中國最高端的房産項目正在進行最後階段的施工，這就是總建築面積高達23萬多平方米的長安8號項目。

　　2004年，北京王府世紀發展有限公司旗下公司北京耀輝置業有限公司拿到了長安8號地塊。起初，王府世紀將耀輝置業62%的股權以3100萬元的價格賣給了上市公司天鴻寶業。儘管耀輝置業買地的投入是個謎，但從這個數據也可以看出，獲得土地使用權的耀輝置業，當年市值僅5000萬元。隨後，天鴻寶業通過銀行貸款等資本騰挪術，為項目籌集拆遷款和建設資金數億元，項目順利啟動。

　　合作中途，天鴻寶業被控股方首開股份借殼整體上市，首開股份又繼續為該項目注資，運作了一段時間後，因産品定位等問題首開股份決定將其轉讓，買家是奧園地産。通過合作買家的不斷更迭和資本運作，長安8號目前已上市銷售。雖然一開始耀輝置業資金實力有限，但其撬動的建設開發資金高達數十億元，最終項目市值高達150億元。

　　事實上，在房地産領域，如果一個住宅項目的預計投資額是10億元，利潤是3億元，項目利潤率為30%。但實際上開發商只需拿出2.5億元，即可啟動項目，後期可利用土地抵押貸款、預售資金來分期滾動開發，不用再自掏腰包，最終項目利潤率將超過100%。