保障房開工約三成 單位變相自建福利房出現苗頭

　　住建部副部長齊驥日前在保障性安居工程巡查動員會上通報，1-4月份全國大部分省份保障性安居工程開工率超過了去年同期。而據透露，河北、安徽、北京等省市保障房開工率已經接近或超過30%。

　　而按照住建部的要求，全國各省市各項保障性安居工程務必在今年10月30日前全面開工。由於任務重、工期緊、資金需求巨大，目前各方仍在積極探索各種模式。國土資源部表示，將對部分地方嘗試集體用地建設公租房、單位自建保障性住房等做法進行規範，堅決制止和嚴肅查處"小産權房"等違法違規行為。

　　■南方日報記者 盧軼

　　用地儲備充裕關鍵是資金

　　雖然今年全國保障房建設任務高達1000萬套，但住建部副部長齊驥日前在保障性安居工程巡查動員會上通報，1—4月份全國大部分省份保障性安居工程開工率超過了去年同期。

　　根據住建部的數據，截至5月初，全國大部分省市保障性住房開工率在20%以上，一些進展比較快的省份開工率達到了30%以上。例如，湖北省開工8.28萬套，佔到全年任務的23%，安徽省新開工185個項目，建設11萬套保障性安居工程住房，佔全年計劃任務的30%。

　　據了解，按照住建部的要求，全國各省市各項保障性安居工程務必在今年10月30日前全面開工。業內人士預計，每年年初主要是保障房供地、資金落實的時候，8—10月份將成為開工高潮，10月底有望實現絕大部分保障性安居工程項目開工。

　　但由於任務重、工期緊，目前各地落實保障房建設任務的關鍵，在於能否及時找到錢、找到地。

　　近日，國土資源部舉行了2011年城市住房用地管理和調控重點工作進展情況新聞通氣會。會議透露，今年障性安居工程用地計劃是7.74萬公頃，佔住房用地供應計劃的35.5%。而國土資源部土地利用管理司司長廖永林介紹，經初步測算，今年中央下達的1000萬套保障性安居工程建設任務，用地需求近4萬公頃。也就是説，今年的保障性安居工程用地儲備相當充裕。

　　用地問題解決後，資金的缺口格外凸顯。國務院樓市調控督察組4月份調查發現，各地資金籌措依然沒有全部到位。

　　而根據住建部的測算，1000萬套保障性安居工程，年度投資大概在1.3萬億到1.4萬億之間，其中，中央財政預算給予的補助資金為1030億元，中央配套資金僅約為1/10，地方的壓力可見一斑。而在地方，以廣東為例，今年31萬套保障性住房的總投資將達到600億元，除中央和省的專項補助資金外，市縣政府要投入200億元左右，還需要社會投資400億元。

　　商品房配建保障房受肯定

　　通過怎樣的方式才能吸納社會力量積極參與保障房建設？

　　5月初，國資委下發《關於積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》，要求各中央企業要積極參與保障房建設。市場人士分析，這將在一定程度從資金上支持保障房建設。

　　各路力量也開始"各顯神通"。如中國建銀精瑞資本管理集團旗下建銀精瑞公租房建設投資基金就計劃年內推出，將成為國內首只以民間資本投資為主的保障房建設投資基金。

　　不過由於保障房的盈利模式至今仍未解決，特別是保障性住房主要集中在公租房和廉租房，企業和民間資本因為無法獲得長期持有的收益，目前仍處於探索階段。而地方政府要落實今年的建設任務，更多的還得依靠行政力量推進或一些已經比較成熟的辦法。其中，在商品房中配建一定比例的保障房或許是重要的一個。

　　中金公司認為，"政府+開發商"模式將成為公租房、經濟適用房、棚戶區改造和限價房的最主要建設方式。"政府需要開發商介入保障性住房建設，具有資金和品牌實力的開發商也借此可以獲得更多的土地資本以及金融支持，加速資金週轉"。

　　廣東省副省長林木聲也表示，將建議各地參照廣州、深圳、珠海、惠州等城市做法，在商品住房中配建一定比例保障性住房，初步考慮可按不低於10%左右的比例來配建。

　　而日前國土部對"商品住房用地中配建保障性住房"的做法也給予了充分肯定。

　　嚴禁單位變相自建福利房

　　此外，各地政府目前採取或探索的主要方式還包括幾類。

　　一是政府投資建設、收購或長期租賃；二是機關企事業單位在符合城鄉規劃的前提下，可以利用歷史自有土地建設公租房；三是各類企業和其他機構可以獨資、集資或股份制的方式投資建設公租房，鼓勵有實力的大型企業建設職工公寓，並給予享受有關優惠政策；四是各地可積極探索利用農村集體建設用地建設公租房；五是外來務工人員集中的開發區、工業園區和産業園區尤其要作為公租房建設的主戰場，可在工業用地中劃出一定比例用地建設公租房出租給園區職工，但用地性質不變。

　　不過對於部分地方嘗試集體用地建設公租房，單位自建保障性住房等做法，國土資源部還是表示了一些擔憂。

　　國土資源部表示，目前一些地方出現了擅自利用農村集體土地和企業自用土地建設公共租賃住房以及建設、銷售"小産權房"等苗頭性、傾向性問題，為依法依規確保保障性安居工程用地的供應，國土資源部及時下發文件，嚴禁擅自利用農村集體建設用地興建公共租賃住房，嚴格規範距城鎮較遠、住房困難職工較多的工礦企業利用自用土地興建保障性住房行為，堅決制止和嚴肅查處"小産權房"等違法違規行為。

　　業內人士分析，地方政府在運用這些辦法時，關鍵還在於把握好尺度和做好嚴格的監管。單位和企業利用自有存量土地建設保障房，要避免變味為自建福利房；利用農村集體建設用地建設公租房也要嚴格防範變租為賣，衍生出更多的"小産權房"。

　　有業內人士表示，今年新開工的保障房大約一兩年後就會投放市場，如果管理運營模式沒有及時跟上，就很可能産生更多的矛盾。

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　　部分地方建設模式

　　廣州：團租村民安置房用於公租房

　　一是通過新建、改建和利用空置直管房等渠道籌措保障房房源；二是鼓勵單位(企業)利用自有存量土地建設保障房；三是積極試行在商品房房地産開發項目中配建保障房；四是研究團租"城中村"改造中的村民安置房用於公租房等。

　　南京：首試信託定投模式

　　2月26日，全國社保基金理事會與南京市保障房建設發展有限公司簽訂了信託貸款協議，30億元資金將定向投向南京市4個項目的保障房建設。

　　陜西：拉國企"入夥"

　　對於如何解決保障房資金短缺問題，陜西省成功説服總資産超過2000億元的延長石油與該省財政共建西部第一家政企聯盟式的地方性保障房建設公司———陜西省保障性住房建設工程有限公司。其中，延長石油出資30億元，陜西省財政出資10億元。