樓市進入明碼標價時代 浙江已實施“一房一價”政策

樓市每一項政策“風吹草動”，都牽動著消費者的神經。 新華社發

　　浙江日報杭州5月2日訊根據國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》，自5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，並明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。隨著新政策的正式啟動，以往同樣一套商品房在幾天之內連續漲價的情況很可能會成為歷史。

　　此項規定要求，商品房銷售明碼標價，各省區市價格主管部門抓緊制定本地商品房銷售明碼標價的實施細則，並嘗試建立商品房銷售價格備案、商品房銷售“一價清”、成本申報、事先約談提醒告誡等制度，探索積極有效的管理辦法。

　　浙江已先行

　　本報記者多方了解獲悉，杭州等地幾乎所有樓盤都已落實“一房一價”政策。

　　今天下午，位於西湖區的樓盤金地自在城的銷售人員告訴記者，目前還有一些尾盤在售，均價為每平方米3萬元，但每套房因為戶型、朝向、面積的不同，總價都不同。“歡迎購房者來實地查看、比較後作出購買決定。”

　　拱墅區的欣盛東方福邸、下沙區的宋都晨光國際、余杭區的金都夏宮、西湖區的中海紫藤苑等樓盤，銷售人員在接受購房諮詢時都信心滿滿地表示：絕對做到“一房一價”。

　　事實上，住建部早在2010年4月就發出通知，要求對取得預售許可的商品住房項目，房地産開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，並嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。而浙江此前就要求開發商在銷售時做到“一房一價”，並要求在申領預售證時就標示出每套房的價格。

　　省住房和城鄉建設廳房地産市場監管處表示，國家及我省的多份房地産調控文件都要求，售樓必須要做到“一房一價”。

　　今天下午，記者登錄杭州透明售房網看到，申領預售證的房子都已在網上公示了每套房屋的價格。眼下在售的位於西湖區的綠城西溪誠園守純苑，在網上公示了每套房的均價、總價。例如，4幢1單元1101室，每平方米35750元，總價325.3745萬元。此外，預售信息中還標明了每套房的建築面積、套內面積和分攤面積。

　　記者還看到，杭州透明售房網上的每個樓盤預售信息中，以綠色方塊標明“可售房源”，橙色方塊標明“已售房源”，黃色方塊標明“已經預定”等信息，一目了然。

　　新政待考驗

　　業內人士認為，新政對規範房地産銷售，打擊“捂盤惜售”將起到積極的作用，不過具體效果如何仍要看政策的執行力度和相關配套措施的出臺和執行情況。

　　據新華社消息，國家發改委價格監督檢查司司長許昆林稱，將逐步完善相關配套措施，絕不會讓《商品房銷售明碼標價規定》成為一紙空文。同時，在商品房銷售明碼標價規定實施之後，還會陸續出臺一系列規範房地産行業價格行為的政策措施，其中就包括房地産反暴利的相關政策。

　　實施“一房一價”，政策指向之一便是遏制開發商坐地起價，因為臨時提價要報物價局批准。但多位業內人士向記者表示：“國家上有政策，開發商下有對策，真正讓消費者受益於‘一房一價’，還有挺長的路要走。”

　　目前一個較普遍的貓膩是，開發商會在領預售證時先報個高價，如1.5萬元每平方米，但實際上房子現在只能賣1萬元，開發商就從1萬元起步，每次提高一點售價。這樣，開發商提高售價就不用向物價局申報了。

　　對此，我省湖州等地已在探索相應對策。湖州市建設局房産處負責人日前向本報記者表示，湖州要求開發商在申領預售證時即報出房屋銷售實價，並必須以不低於申報價九折、不高於申報價的價格對外進行銷售，從而防止開發商“高報低售”的貓膩。

　　業內人士認為，湖州的創新之舉有利於擠壓開發商玩貓膩的空間。如果開發商價格報高了，市場不接受這樣的房價，房子就賣不動；如果開發商價格報低了，下一次想提價還得報物價部門備案，很麻煩。因此，開發商只能選擇一個讓市場易於接受的價格，而這也是購房者樂於看到的。

　　“一房一價”不是終點

　　在樓市調控走向縱深之際，國家發改委關於“一房一價”的新政，讓人看到了國家整肅房地産市場的堅決。

　　其實，“一房一價”並不是新鮮事兒，浙江早兩年就已施行。在明碼標價的先行之地杭州，人們可以清楚地在透明售房網上看到每套新房的價格。

　　“一房一價”能使消費者在購房過程中獲得更充分的信息，減少被矇騙的概率，也利於房地産市場的規範化運營。更重要的是，“一房一價”政策和此前物價部門“漲價備案”之舉相呼應，對遏制開發商“坐地起價”有一定作用。

　　但任何政策如果缺乏操作層面的有效支撐，效果就會大打折扣。實際上，開發商早就想好了應對之策，一個普遍的做法是在申領預售證時申報一個遠超市場價的房價，為今後預留漲價空間。

　　因為開發商的申報價遠高於實際開盤價，消費者在購房時不得不再次查看房屋的實際銷售價。但售樓小姐絕不會痛痛快快地拿出房價表讓你看個夠，而是給你露個一二套房標價，讓你有種霧裏看花的感覺。

　　開發商總是不願意主動履行政策。《商品房銷售明碼標價規定》並不只要求開發商賣房時明碼標價，還要求開發商公示房屋的實際成交價，而後面這一條儘管很容易操作，但鮮有開發商願意主動為之。

　　就算上述明碼標價的全部條款得以落實，“一房一價”也遠非房地産市場整肅的終點，因為這個市場的貓膩實在太多了。

　　有一種陰陽合同，可以讓購房者少交稅，並導致房管部門的數據失真。最近廣受網友關注的一件事是，某市商品房管理部門的官方網站上公佈的今年一季度二手房的均價，只有當地普通商品房的一半。

　　此種怪事，根子就出在陰陽合同。為了避稅，房屋仲介機構會手把手教會買家和賣家製作兩份交易合同，一份是根據最低交稅評估價填寫的數據，這份合同用來交給稅務等部門，另一份是真實的交易數據，給仲介、房東和買主留存。而房管部門依此計算一個地區的房屋均價，只能令人啼笑皆非。

　　有一種“新合同”，可以規避“新國八條”關於不滿五年要足額徵收營業稅的規定。這種合同的核心便是“先入住後付款”，賣家讓買家先入住，待滿五年後再履行過戶手續，逃避稅費。

　　有一種不誠實叫“信息遺漏”。在學區房的買賣中，部分房屋仲介機構在房東未將戶籍遷走的情況下，故意隱瞞這一信息，並將房屋介紹給希望買學區房的買家，造成買家購房後戶口無法遷入的尷尬。

　　上述種種房地産市場的不規範行為，並非“一房一價”即可管束。促進房地産市場的健康發展，切實保障購房者的切身利益，需要類似“一房一價”的剛性政策，更需要各地創造性地拿出解決方案。湖州對開發商預售價格調整幅度的干預，便是一種積極的嘗試。

　　鏈結明碼標價看過來

　　明碼標價的範圍

　　中華人民共和國境內的房地産開發企業和仲介服務機構(以下統稱商品房經營者)銷售新建商品房，應當按照本規定實行明碼標價。

　　仲介服務機構銷售二手房的明碼標價參照本規定執行。

　　已取得預售許可和銷售現房的房地産經營者，要在公開房源時，按照本規定實行明碼標價。

　　怎樣進行明碼標價

　　商品房經營者應當在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，有條件的可同時採取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。採取上述多種方式明碼標價的，標價內容應當保持一致。

　　商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的，還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。

　　對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地産開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

　　哪些內容須公示

　　商品房經營者應當明確標示以下與商品房價格密切相關的因素：

　　(一)開發企業名稱、預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率。

　　(二)樓盤的建築結構、裝修狀況以及水、電、燃氣、供暖、通訊等基礎設施配套情況。

　　(三)當期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態、房號、樓層、戶型、層高、建築面積、套內建築面積和分攤的共有建築面積。

　　(四)優惠折扣及享受優惠折扣的條件。

　　(五)商品房所在地省級價格主管部門規定的其他內容。

　　據國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》