小區綠地被佔獲政府補償 款項歸屬陷僵局

當初的小區綠地變成了停車位和門面房。

康橋麗景小區。

　　已過花甲之年的項海興老人最近煩躁不安，作為無錫市北塘區康橋麗景小區新當選的第二屆業委會主任，他自認為給全體小區業主做了一件好事，換來的卻是被很多人在背後質疑甚至謾罵，他無法理解，好心怎麼會辦了壞事。

　　事出有因。由於無錫市重點道路、橋梁建設需要，侵佔了小區的一部分土地，在老項和其他幾個熱心業主的努力下，無錫市城市重點工程建設辦公室終於答應補償給該小區500多萬元人民幣。由於這筆“從天而降”的鉅款的到來，小區內一時炸開了鍋，不少人蠢蠢欲動，提出這筆錢是屬於全體業主的，應該按照每戶人家的比例分了它；有人提出這個錢應該歸業委會管理，誰都沒有權利使用；有人對這筆錢的監管提出質疑。至今，這筆錢依然由無錫市北塘區房管局暫時代管，鉅款的歸屬一下子陷入了僵局。

　　道路拓寬佔綠地 政府補償500多萬

　　從2009年開始，無錫市開始大規模的城市道路、橋梁改造工程，位於無錫市火車站附近的一段錫滬路也在拓寬範圍之內。由於道路拓寬，原本屬於康橋麗景小區的綠化用地被徵用。

　　按照政府相關規定，徵用土地後要進行拆遷補償。

　　2010年4月初，無錫市城市重點工程建設辦公室委託無錫市宏業房地産評估諮詢經紀有限公司對被拆遷房屋進行了評估，評估報告在當月9日面世，其中分攤使用土地面積2193平米，基準地價420元/平米，最後拆遷補償價為1198562元。報告傳至小區後，立即引起了業主的反對，他們紛紛認為420元/平米的價格是按照工業用地標準徵收，而小區明明是住宅用地，絕對不同意這種補償方案。業主們隨後從無錫市國土局調出了錫國土資出合（2002）第224號文件《無錫市國有土地使用權出讓合同》，其中第七條明確規定本合同（現今為康橋麗景小區）項下的土地使用權出讓金為2432元/平米。有了這一有力證據後，業主們在接下來的三個月時間裏頻繁奔走于市重點辦以及各個政府部門之間，終於在2010年7月2日塵埃落定。

　　在一份《無錫市城市非住宅房屋拆遷補償協議書》中，記者看到，第一、甲方（無錫市宏業房屋拆遷有限公司）佔用乙方（無錫市康橋麗景花園小區業主委員會）2193平米，補償乙方533.3376萬元；第二，甲方考慮乙方綠化、花壇、樓梯、道板磚等附屬物及監控的遷移，一次性補償87249元。

　　鉅款成了“甜蜜的煩惱”

　　小區沒有業委會時，區房管局代管“鉅款”

　　業主唐益新是領取這筆鉅款的當事人，也是最清楚該事來龍去脈的業主。他告訴記者，小區內已經入住的1650多戶業主中個體工商戶比較多，本地人佔15%，浙江人30%，其他來自於安徽、福建、蘇北等地，因此大多數業主經濟條件都不錯。他們平時都忙著生意，早出晚歸，很少有人關注小區事務。小區也經歷了多次物業變革，從上海陸家嘴到威孚，再到現在的華弛物業。

　　2010年11月17日，重點工程撥款申請單下發，2010年12月30日，他在北塘區房管局財務的陪同下，一起去市重點辦拿回一張價值5333376元的轉賬支票，收款人為無錫市北塘區住房保障和房産管理局，同時區房管局出具收據給了市重點辦。另外的87249元已經由市重點辦直接匯入北塘區拆遷辦後劃入小區業主委員會所開戶的銀行裏。

　　按理説，拆遷補償協議中乙方為小區業委會，拆遷補償款也應該匯入業委會賬戶，為何會轉入北塘區房管局？

　　唐先生解釋，小區當時有一個特殊情況，2010年上半年期間，第一屆業委會中15個成員陸續有人提出辭職，最後只剩下2名成員，按照相關法律規定，第一屆業委會意味著解散，因此在辦理拆遷款轉賬期間，小區是沒有業委會組織的，根據無錫市建設局、國土資源局、房産管理局、規劃局聯合下發的關於《無錫市城市市政道橋工程建設收回住宅小區土地暫行辦法》（下文稱“暫行辦法”）的通知規定，補償款屬於該住宅小區全體業主所有，成立業主委員會的，補償款由業主委員會管理。未成立業主委員會的，補償款由該住宅小區所在地的區房産管理局代管；業主委員會成立之後，區房産管理局應及時將補償款交由該業主委員會管理。

　　有了業委會後，業主們又各有各的想法

　　2011年2月28日，小區第二屆業委會經過相關政府部門報批、審核後正式成立了，並設有專門銀行賬戶。至此，新的業委會想起了一筆存放在區房管局的拆遷補償款，並於前不久著手領回這筆錢。然而，一石激起千層浪。殊不知，小區的業主們在知道拆遷補償款後，已經將目光盯住了這筆鉅款。“一夜暴富”後的業委會，煩惱才剛剛開始。

　　4月23日，小區內的不少地方突然出現了一張“告全體業主書”，上面寫著：“2010年市政府因拓寬錫滬路的市政建設，徵用了康橋麗景小區綠地，拆遷補償給小區全體業主540多萬的補償款，現小區業主提議將此補償款按每戶業主的房産面積分配給各業主，請同意此提案的業主在4月27日晚7點參加會議商討此事並簽名。”

　　據業主回憶，當晚邀請了業委會、物業、派出所、社居委等參加，希望大家亮出各自的觀點，沒想到20多人的會場擁進上百名業主，不少業主情緒激動，小區內一片混亂，連110都趕至現場，最後大家不歡而散，會議也沒能開起來。一名業主説，補償款本來就屬於所有小區業主所有，理應分了它，如果自己的房子將來賣了，那麼這個錢就跟自己一點關係都沒有；一名業主説，如果不是業委會的努力，小區都得不到這筆錢，應該由業委會保管，用於小區建設；另一名業主説，即使大家把這筆錢分了，經過他們的粗略計算，每平方米也就能分到20多元，一百多平米的房子最多分到2000多元，沒什麼意思，不如交給業委會管理；也有業主提出，錢是屬於每個業主的，這麼大一筆款子給業委會管，誰來監管他們？他舉例告訴記者，第一屆業委會時，小區公共部位的停車費就歸他們管理，同時支付一部分停車費給物業作為服務費和車庫照明等能耗費。

　　小區一些業主對第一屆業委會管錢一直有疑問，認為存在用錢不謹慎的問題，最終導致首屆業委會自動辭職，至今上一屆還有20多萬元的費用遺留。

　　各方意見

　　業委會：

　　絕不私自動用一分錢

　　業委會主任老項解釋，起初業委會確實向區房管局申請準備把這筆拆遷款劃撥過來，準備用於小區的建設和維修等，但是他和業委會絕對沒有想過會私自動用裏面的一分錢，他們沒有這個權利，也不敢這麼做，所有費用的支出和使用都會按照《小區物業管理規定》，在徵得三分之二的業主簽字同意後方可執行，當然也會有相應費用的清單列出，但是他怎麼也想不明白明明是為業主謀福利的事情怎麼鬧到這種地步？他説，現在這筆錢不僅是業主説了算，還要聽政府的安排。如果區房管局願意，依然由他們代管，放在銀行中，大家都放心，他們也不想接這個“燙手山芋”。

　　房管局：

　　分錢後矛盾會更大

　　無錫市北塘區房管局物業管理科王科長向記者表示：早前他們其實已經準備將這筆錢劃撥到小區業委會，沒想到這件事情影響那麼大，很多人都盯著這筆錢不放心。他們在調查過程中發現，有人想按房子面積分，有人想按人頭分，也有人不想分，並對業委會的監管提出懷疑。種種跡象表明，小區內部沒有形成一個統一意見。她説，小區突然得到這麼一大筆費用，很少見。怎麼用，尚無具體規定，作為政府部門，本著對全體業主負責的態度，她不太贊成業主提出分錢的做法，如果分掉，以後的矛盾會更大。她有幾個建議。第一，通過小區業委會徵求全體業主意見，決定是否將這筆錢交給業委會管理。第二，如果業主們的意見不統一，她建議這筆錢依舊由區房管局代管，直到有一天業主意見統一後，區房管局會連本帶息交至業委會手中；第三，將這筆資金作為小區的大修理基金存入房管局，用於小區日常的維修和養護，否則以後的矛盾會更大。她坦誠，這筆錢不是小數目，説實話他們不願意接這個“燙手山芋”，她也在向上級部門請示如何處理。

　　律師觀點

　　補償款應交業委會

　　房管局不得截留

　　江蘇錫惠律師事務所王炯宇律師對此認為，在本案中，康橋麗景的業主委員會已經成立，根據《無錫市城市市政道橋工程建設收回住宅小區土地暫行辦法》的規定，區房管局應當及時將補償款交由康橋麗景的業主委員會，不得截留，不能以業主之間對此有爭議作為藉口不予發放，更不應當由政府代為決斷。

　　而業主委員會在收到該筆補償款後，應當妥善保管，並且可以根據業主公約和業主委員會章程等文件對業主委員會的授權處置該筆補償款；如果沒有授權的，應當由業主委員會召集業主大會集體商議，決定補償款的用途及分配，也就是説，大家的錢由大家共同來決定。只要業主大會達成決議，當然可以把補償款全部分掉。

　　對於這筆錢的監管問題，王律師認為，這只是一個普通的民事法律關係，沒有特殊的監管要求，最多只是根據業主公約及業委會章程進行監管。