江蘇探索土地拍賣"房價低者得"

　　近年來，各地土地拍賣會上時常上演"搶地"場景，多家企業競拍之下，往往搞出"地王"，房價也隨之水漲船高。不少專家呼籲，讓商品房用地不再"價高者得"。記者昨日從省國土資源廳獲悉，這一設想即將成為現實，國土資源部改革和完善土地招拍挂制度的相關辦法預計在二季度出臺，我省也正在探索"限房價競地價"、"雙向競價"、"綜合評標"等新模式。

　　經營性用地的"招拍挂"制度始於2001年，2004年在全國全面實行。招拍挂制度"價高者得"，公開透明，但這幾年也出現了一些問題：拍賣會現場白熱化的競價氣氛，"地王"紀錄不斷刷新，房價隨之上漲。最典型的是去年10月底南京長江隧道江北出口處的一塊住宅用地，創下了競價350輪的新紀錄，拍賣過程接近2個小時，底價3.3億元的地塊最終成交價高達21.05億元，溢價538%！而同天隧道口另一塊底價5.4億元的地塊也經過112輪的漫長過程，以36.2億元成交，溢價高達570%。最終，這兩塊地的樓面地價都已趕上周邊在售樓盤的房價。

　　"改變'價高者得'，不僅僅是從源頭調控房地産市場，也是對土地出讓方式的一種改革。土地不是賣得越貴越好，既要經濟效益，也要綜合效益。根據計劃，相關的辦法應該於今年一二季度出臺。"省國土資源廳土地利用處相關負責人向記者介紹説。

　　這位負責人表示，根據部裏要求，我省國土部門也在探索經營性用地出讓新模式，包括"限房價競地價"、"雙向競價"、"綜合評標"、"競保障房建設"等等。地價不再是唯一競爭指標。

　　他解釋説，"限房價競地價"在保障性住房用地出讓中已經採用，今後也會引入商品房用地出讓，其特點是，在土地出讓公告中明確規定今後建成商品房的最高銷售均價，然後地價出得高者得。

　　"雙向競價"指的是既可以限定商品房最高價競爭地價，也可以限定地價來競房價。後者就是被很多專家所推崇的"價低者得"，即地價設一個限制，然後競拍企業報房價，房價低者得。

　　"綜合評標"將弱化價格因素，變"價高者得"為"綜合最優者得"，比如溢價率達到國土部門設定的價格後，就不再競地價了，而是看各企業提出建設條件等，綜合評判其中的最優者拿地。

　　"競保障房建設"，在地價達到一定水平後不再競爭，而看各家提出的保障房配建計劃誰家更好。

　　據介紹，目前探索的模式很多，其宗旨是在效率和公平中找到一個最好的平衡點。 此外，這位負責人還指出，現階段"價高者得"並不會完全被棄用，畢竟在公開公平方面它還是有優勢的。而目前探索的新模式會不會全部採用也不一定。"目前最關鍵的是看國土部即將公佈的新規，其中既會有原則性規定，也會有具體操作的要求。國家層面的辦法一公佈，地方的土地出讓方式改革將會啟動。"　　(王 燁)

　　舉例詳解新模式

　　"限房價競地價"

　　在土地出讓公告中明確規定今後建成商品房的最高銷售均價。

　　比如，某塊地拍賣，明確商品房建成後均價不得超過1.2萬元/平米。地價出價高的參拍企業拍得土地。這一地塊今後商品房建成上市銷售，均價不得高於1.2萬元。

　　"限地價競房價"

　　是"限房價競地價"外"雙向競價"的另一種方式。

　　比如一塊土地，出讓價格限定為2億元，參拍企業自報今後商品房的銷售價格。房價出價低的獲得土地。企業所承諾的房價將寫入土地出讓合同。若甲企業報價1.5萬元/平米，乙企業報價1.4萬元/平米，則乙企業競拍獲勝。

　　"綜合評標"

　　即在土地出讓中達到一定價格後不再比價格，比綜合條件。

　　比如一塊土地標價2億元，結果在拍賣中競拍到了3億元，達到了上限，則下一輪開始參拍企業不再繼續抬高地價，而是報各自計劃的項目建設方案，經綜合評判後條件最優者(比如規劃更科學、綠化率更高、企業資質更好等等)的企業以3億元的價格得地。

　　"競保障房建設"

　　地價拍到一定數額後，便不再向上競價，由各家企業自報保障房建設計劃。

　　比如土地價格拍到3億的上限後，甲企業自報將在這塊土地上配建10%的保障房，乙企業則自報配建15%的保障房，則乙企業競拍獲勝。

　　據了解，目前這一模式在北京、廣州、蘭州等地已經試行，去年10月北京便以"限地價、競保障房面積"的方式成功出讓順義區張鎮居住用地。廣州市今年4月初發佈的關於荔灣區高爾夫球場地塊的公告中便提出，如果房企拍地報價超過最高限制地價時，要通過競爭配建保障房的比例決定土地的歸屬。　　　　　　　　　　本報記者 王 燁