315維權：房産投訴熱點有招化解

　　原本簽訂的訂金協議，應該是約定若干天后購房者優先選房並簽訂購房合同，開發商卻直接改成若干天后購房者需要交納幾萬元首付款；延遲交房、延遲辦理房産證後開發商卻以違約金過高，拒絕對購房者進行賠償；開發商隨意收取明確禁收的管道煤氣、水電等各類初裝費……遇上這些情況，消費者應該立即投訴。

　　近日，記者從江西省消費者協會獲悉，去年我省房地産行業重點存在購房訂金、違約金與初裝費三類消費投訴熱點。消協工作人員就此提醒消費者，應對以上問題省消協有章可循，面消費者應進一步提高維權意識，及時投訴，以維護自己應有的權益。

　　■謹防訂金協議陷阱

　　去年10月景女士在象湖某樓盤看中一套房源，其後她與售樓顧問簽訂了一份訂購協議，協議規定，景女士需要先交1萬元訂金，10天后前來售樓處交納首付款並簽訂正式合同。協議明確在規定期限內，如果沒有前來交首付與該開發商簽訂商品房買賣合同，訂金將不退還。隨後，在規定期限內與該開發商商討合同條款及補充條款問題時，無法達成一致，景女士要求退還訂金，開發商則以已簽訂認購協議為由予以拒絕。

　　江西省消費者協會投訴部王軍説，缺乏理性購物的心態，購房者往往會因為價格的上漲造成心理上的壓力，也容易在火爆現場出現購房衝動，有的甚至連訂購協議的內容都沒有看就直接簽字，這些因素往往會導致消費糾紛的發生。正如景女士遇到的情景一般——訂金協議裏面存在明顯的陷阱，原本簽完訂金協議是讓消費者擁有10天后的優先選房權，在這裡直接被開發商要求改為10天后前來交付首付款。王軍指出，訂購協議上僅僅只有《商品房買賣合同》中部分主要條款，還有很多條款包括補充條款需要協商，消費者不可能僅憑訂購協議就能確定購買該房。

　　一旦遇上類似情況，消費者首先有選擇權，在目前嚴厲的調控政策下，市場供求雙方的地位正在逐漸轉變，消費者完全可以選擇放棄該類不合理協議的簽訂。與此同時，消費者還擁有監督權，遇上此類情況，應在第一時間向當地工商局舉報，查實開發商給出的相關合同是否在工商部門有備案，以此要求工商部門讓開發商去掉相關不合理約定。

　　■開發商拒賠違約金可上訴

　　南昌市青山湖區某樓盤于2006年5月開盤，業主2007年底入住。半年後，開發商未能按照合同約定辦理産權手續，由於拿不到房産證，無法辦理戶口遷移等手續，部分業主的小孩入托上學均成難題。因此，業主多次找到開發商要求儘快辦理産權手續，但開發商以各種理由拖著不辦。小區二期100多戶業主聯名起訴——延期368天辦理産權登記備案手續，按照合同約定，開發商需要每日按購房款總額的萬分之三進行賠償，最終賠償額應在四萬元至五萬元。然而，開發商以違約金過高為由，拒絕對業主進行賠付。

　　記者在江西省消費者協會了解到，類似開發商延遲交房、延遲辦理房産證的事件並不少見，購房者如何追討開發商的賠償卻總有週折。據王軍介紹，由於相關法律規定，在實際損失與約定損失不相符的情況下，當事人可以向法院提起適度提高或降低違約賠償金。尤其是在延遲辦理房産證這一類事件中，由於房屋已經正常交付使用，開發商延期辦證的賠償款與消費者實際損失金額難以具體比較，有開發商會以此要求法院降低違約賠償金。

　　江西贛維律師事務所陶小泉律師提醒，消費者一方面需要查看合同是否經過雙方協商，是否是一方屈從另一方的內容改動。上例中的開發商要求適度降低賠償的標準並不明確，日違約金萬分之三的規定也並未高出市場賠償標準。因此，上述中的消費者有權要求開發商履行原始合同。

　　■開發商隨意收取不當費用可拒絕

　　2009年，江西省發改委明確下發《關於規範商品房交易有關收費問題的通知》，水電安裝的費用和其他面向全體購房者的共有性的建築附屬項目、經營性收費，一律納入商品房建築工程預算，計入商品房價格，房地産開發企業不得在商品房銷售過程中以各種名義在價外向購房者收取或代收。有線電視和管道燃氣的初裝費，均應在用戶要求開通時交納。房地産開發企業不得搭車預收有線電視收視費和管道燃氣使用費。

　　有消費者投訴，去年我省有些地市仍有部分開發商違規收取以上費用。王軍為此特別提醒消費者，開發商收取任何費用都需要經過物價部門的許可，以上費用已經明確開發商不能收取，即使相關部門委託開發商代收也不行。(記者 熊鳳玲 實習生 劉佳妮)