長沙限購在發展和限制中尋找平衡

3月4日，長沙市韶山南路一廣告牌打出小戶型開盤公告。圖/記者張軼

　　昨天下午，長沙市人民政府辦公廳緊急發佈《關於進一步加強房地産市場管理有關問題的通知》（以下簡稱通知）。由此引發人們關注的是，"環長株潭地區"究竟如何界定？限制90平方米以下中小戶型，是否意味著不限90平方米以上大戶型?限制新建商品住房是否意味著二手房不受限？

　　"説實話，長沙的政策，其實是在發展和限制中尋找一種平衡。政府層既不想讓市場因為瘋狂上漲而站在輿論的風口浪尖，但是又不想讓市場有大波動，比如原本就很滯銷的大戶型沒有被明確寫入限購範疇，就可以明確感覺到。"一位不願意透露姓名的開發商説。本報記者文潔 長沙報道

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　　如何界定"環長株潭戶籍家庭"

　　限購對象以什麼來進行區分？這似乎是所有地方性政策最關心的話題，同樣包括長沙——按照長沙市房地産開發協會房地産開發研究中心的調查數據，長沙2010年外地購房者已經達到60%。

　　而在這次《通知》中，政策明確以"環長株潭戶籍家庭"作為區分。按照《通知》，環長株潭戶籍家庭中，如果已經在長沙市區（市轄五區）擁有一套住房，則限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；如果已經擁有2套（含）以上住房家庭，則暫停在長沙市主城區購買90平方米（含）以下新建商品住房。

　　人們關注的關鍵點在於，如何界定"環長株潭戶籍家庭"？——"環長株潭"這個新名詞，具體指"長株潭三市戶籍家庭"還是"長株潭3+5城市群戶籍家庭"，《通知》並未作出明確解釋。

　　長沙市住房和城鄉建設委員會一位參與方案討論的相關人士表示，"方案初定階段，長株潭地區並不包括三市以外的其他城市。但最終審定稿究竟指哪個範圍，還要看具體操作過程。" 一個值得關注的細節背景是，在長沙市房地産開發協會房地産開發研究中心的調查數據中，2010年長沙外地購房者比例相比2009年的50%上升10個百分點，成為長沙市購房的絕對主力，這其中又以湖南省內非長沙戶口為主。長沙天音企業策劃有限公司董事長撒韜認為，從限購對象的界定來看，長沙細則在意料之中。"畢竟長株潭城市群是未來的發展重點，一體化也包括房地産的一體化。但説實話，環長株潭是個新名詞，模糊的空間還是很大。"

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　　是否意味著不限90平方米以上大戶型

　　在《通知》中被明確提及的"90平方米（含）以下新建商品房"限購，讓所有人備感意外。根據《通知》表述，90平方米（含）以下新建商品房成為限購主體，"限小（90）不限大，限新不限舊。"在微博中，合富輝煌（中國）董事、華中區總經理楊虹薇如此表述。

　　限制90平方米以下中小戶型，是否意味著不限90平方米以上大戶型？"這次長沙的限購細則，還是為了打擊投機性的購房，限制90平方米以下新建商品住房，主要是因為長沙市場2010年小戶型投資出現一定過熱。"長沙市住房和城鄉建設委員會一位相關負責人説。

　　事實上，在長沙市場，小戶型投資已經愈演愈烈。來自長沙市房産研究中心的數據顯示，2010年長沙市供應充足的主要是60㎡以下和60-90㎡兩大面積段套型，供銷比分別達到1.16、1.14，且從供、銷佔比來看，60-90㎡面積段套型佔比均最大，分別佔供應量和銷售備案量的28.08%、25.75%。

　　"説實話，現在長沙小戶型的購買者中，已有兩套以上、以投資為主的客戶，佔據比重越來越大。"長沙融科智地房地産開發有限公司助理總經理曾志舜説。在他們旗下的一個精裝修成品小戶型項目中，現有客戶30%都是已經擁有兩套的投資客。

　　需求的旺盛帶來了長沙小戶型的價格快速上漲。從數據以及市場反饋來看，小戶型的投資過熱使得這種投資門檻較低的産品，成為了本輪長沙限購"首當其衝"的調控對象。