2011年樓市到底會重復哪一年的調控故事？

　　又遇調控政策不斷，又到樓市決斷時刻。

　　房産稅試點已鋪開，限購城市不斷增多，調控聲聲急下，從沒有標準答案的選擇題再度面臨抉擇：2011年樓價，將會向左還是向右？上行還是下滑？

　　"以銅為鑒可正衣冠，以古為鑒可知興衰，以人為鑒可明得失，以史為鑒可知興替"。貫穿2005年至2010年短短幾年"樓史"的，是為"調控"二字。但就在這幾年的調控裏，樓市給予的反應截然不同：有2007年調控後的樓價一路下滑，更多的卻是樓價短暫下調後的迅猛反撲。

　　樓市變化，取決於調控，還取決於整體經濟環境的變化，而每年面臨的經濟環境大相徑庭。今年異於往年，2010年異於2007年。2011年，樓市到底會重復哪一年的故事？

　　2005年

　　樓價短暫回落了三個月

　　調控手段：主要針對交易環節徵稅

　　●3月17日：房貸"升息"，首付升至三成

　　面對過熱的樓市，央行再次上調個人住房貸款利率，不再實行優惠利率，回復到同期貸款利率水平，下限幅度不低於同期貸款基準利率的0.9倍。對房地産價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%。

　　●3月26日："老國八條"，控制投資投機

　　國務院辦公廳下發《關於切實穩定住房價格的通知》，八點要求控制房價漲幅過快，即"老國八條"。"老國八條"直指樓市投資、投機，認為部分地區投資性購房和投機性購房大量增加，導致房價上漲過快。並要求地方政府及相關部門控制不合理需求，抑制房價過快上漲；對於控制措施不力的地區，要追究有關負責人的責任。

　　●4月27日："新國八條"，運用稅收調節

　　國務院出臺《加強房地産市場引導和調控的八條措施》，即"新國八條"。"新國八條"再次顯示了中央政府調控樓市的決心，措施直指土地、稅收、金融等樓市"穴位"，強行遏制惡性炒作土地，並充分運用稅收杠桿來調節樓市。

　　●5月11日："八條意見"，"六一大限"現身

　　國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部門《關於做好穩定住房價格工作的意見》，業內人士稱為"八條意見"，明確指出期房限轉、新購商品房兩年內轉手全額徵稅等措施，打擊炒作投機行為。保證中小套型住房供應、打擊炒地、期房禁止轉讓為後續具體政策的出臺定好了基調。2005年6月1日，"八條意見"正式實施，這一天被稱為"六一大限"。

　　●5月31日：兩年內轉手全額徵收營業稅

　　國家稅務總局、財政部、建設部三部委聯合出臺《關於加強房地産稅收管理的通知》，對"八條意見"做出了更細化的要求。當中明確，2005年6月1日後，個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免徵營業稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款後的差額徵收營業稅。

　　即時市場反應：

　　衝刺"六一大限"

　　2005年的調控，主要針對交易環節的徵稅。讓市民最為擔心的是"購買不足兩年的住房對外銷售全額徵收營業稅"。

　　雖然北京、上海等城市早已對房地産市場進行過調控，但對2004年樓價才開始上漲的廣州樓市而言，很多市民對調控政策依然感覺新鮮，因此更顯緊張。為了能趕在"六一大限"前交易，5月底眾多市民開始衝刺遞件。有的地産經紀連續在廣州市房地産交易中心排了5天的隊，有部分市民為了能及時遞件通宵排隊。當時，房地産交易中心到處都是排隊的人，一些地産經紀不斷在現場call客，不少人更是幾個手機齊上陣。輪候叫號的大廳座位早已坐滿了，不少人只能站著。據一些仲介公司説，他們最高峰的一天，公司一共派出了15個人，其中專門負責辦案的8人，帶客戶的經紀前前後後共來了十幾人次，還設立了"現場指揮中心"。

　　在最後幾天，不少仲介公司還專門找人到交易中心樓下的銀行專門負責排隊，因為到後來，排隊的瓶頸已經落在銀行收費上，要是客戶付不了錢，就不能換取稅收發票，不見稅單，有的客戶對"六一大限"還是放心不下。

　　中長期影響：

　　樓價短暫回落三個月

　　★調控期間

　　從3月到5月底，是2005年政策密集出臺的時間。這段時間內，廣州一手住宅的成交量、成交價比較穩定，政策對其影響不大。

　　★調控後第一個月

　　政策出臺後的6月份，廣州一手住宅成交量和成交價都有一定幅度的上升。

　　★調控後第二至第四個月

　　7月至9月這三個月時間裏，成交量保持在六七十萬平方米的幅度，所受影響不算太大，但成交均價都在"4字頭"，與6月份相比，樓價下滑幅度在7%-9%之間。

　　★調控後第五個月

　　成交量保持70多萬平方米，成交均價大幅升至該年度新高，環比漲幅達13%，政策影響開始減弱。

　　★調控後第六個月

　　成交量上升至百萬平方米，均價為"5字頭"，政策影響幾無。

　　2005年調控期間及後的廣州一手住宅成交情況

　　月份 成交面積 成交均價

　　(萬平方米) (元/平方米)

　　3月 67.05 5060

　　4月 71.74 4979

　　5月 67.53 5189

　　6月 92.22 5303

　　7月 68.35 4849

　　8月 67.26 4896

　　9月 75.29 4950

　　10月 74.21 5597

　　11月 110.01 5267

　　2006年

　　樓價持續上衝

　　調控手段：

　　著重調整住房結構

　　●5月17日："國六條"，明確"再調控"

　　溫家寶總理主持召開國務院常務會議，出臺被稱為"國六條"的針對房地産市場的措施，明確樓市"再調控"。"國六條"將住房結構調整作為首要目標，要求"切實調整"市場上住房結構不合理的現象。"國六條"是2005年宏觀調控的繼續，比2005年的針對性要強。

　　●5月29日："國十五條"，確定"70/90"

　　國務院辦公廳轉發九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，以數字量化方式列出"15條"調控意見。其中，市場關注的是：自6月1日起，新建商品住房的套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，必須達到總面積70%以上；中低價位等的年土地供應量不得低於供應總量的70%。此外，從6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，售房收入全額徵收營業稅。值得關注的是，90平方米以上的購房貸款首付比例也提高至三成。

　　●5月31日：全額徵收營業稅

　　國家稅務總局發佈"關於加強住房

　　營業稅徵收管理有關問題的通知"。2006年6月1日後，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額徵收營業稅。此外，如果個人將購買超過5年(含5年)的住房對外銷售，但不能提供屬於普通住房的證明材料，或經審核不符合規定的，一律要執行銷售非普通住房的政策。屆時，稅務部門要按其售房收入減去購買房屋的價款後的餘額，徵收營業稅。

　　即時市場反應：消費者冷對調控

　　經歷過2005年的調控後，廣州樓市對調控的適應性增強。而2005年"調控反令樓價上升"的經驗，使得市場冷對2006年的調控，即使2006年全額徵收營業稅的力度有所加強，但調控更多的還是從調整住房結構方面著手，買家對調控的反應冷淡，買樓熱情高漲，投資客繼續入市，推升樓價。整個2006年，廣州一手住宅成交面積達924萬平方米，環比微漲；成交均價達6315元/平方米，環比大漲23.4%。

　　調控影響：

　　樓價持續上衝

　　★調控期間

　　和2005年調控時間較長不同，2006年的房地産調控主要集中在5月份。調控期間，廣州一手住宅出現了量價齊跌的現象，成交面積環比大跌四成，成交均價下跌2.5%。

　　★調控後第一個月

　　調控後的6月份，市場已出現大幅反彈，量價齊升：成交量環比大漲九成，成交均價環比升4.6%。調控影響完全被抹除。

　　★調控後第二至第五個月

　　7月至10月，受樓價高漲的影響，成交量陷入低迷時期，基本維持在五六十萬平方米，成交均價則維持在6300-6800元/平方米的高位。

　　★調控後第六個月

　　成交量再度衝至近百萬平方米，樓價也保持在調控前的水平線上，市場調控痕跡很小。

　　2006年調控期間及後的廣州一手住宅成交情況

　　月份 成交面積 成交均價

　　(萬平方米) (元/平方米)

　　5月 55.87 6097

　　6月 107.08 6380

　　7月 65.11 6848

　　8月 64.45 6788

　　9月 66.29 6382

　　10月 57.78 6384

　　11月 98.18 6638

　　2007年

　　樓價持續下滑

　　調控手段：

　　加強信貸管理

　　●9月27日："二套房貸"，首付四成

　　對房地産市場實施嚴厲的調控，始於2007年。國慶前夕，央行及銀監會公佈《關於加強商業性房地産信貸管理的通知》，核心內容是提高第二套(含)以上住房的貸款首付款比例及利率水平，關鍵點就是第二套住房的認定標準。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，提出較為嚴格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍；同時要求商業銀行隨套數增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。

　　●12月5日：二套房以"戶"為單位

　　央行及銀監會公佈《關於加強商業性房地産信貸管理的補充通知》，作為對二套房貸政策的深化釋義，明確了以"戶"為單位的"第二套房"認定標準。

　　即時市場反應：

　　觀望氛圍濃厚

　　國慶前夕出臺的、當時被稱為"史上最嚴厲"的調控政策，極大地震撼市場，市場立即陷入觀望。2007年國慶期間，雖然也有個別新盤成交不錯，但那是價格作出較大讓步的結果。全市整體的成交並不理想，"金九銀十"變成"銅九鐵十"。

　　調控影響：

　　樓價持續下滑

　　★調控期間

　　因為調控政策在9月底出臺，所以真正的調控期間應該算是10月份。該月，雖然有"十一"黃金周，但成交量不足60萬平方米，環比大降近兩成。成交減少的主要在外圍區域，因此，該月全市的整體均價反而上升。

　　★調控後第一個月

　　11月份，成交量依然不足60萬平方米，樓價也開始出現下滑，環比跌幅近10%，當時很多樓盤已開始打出優惠的口號。

　　★調控後第二至第五個月

　　市場觀望氛圍進一步加深，成交量最多的月份也不足40萬平方米，最低的月份只有23萬平方米。樓價也從萬元水平跌至九千齣頭。這一段時間內，退房潮、要求開發商補償差價潮涌現。

　　★調控後第六個月

　　成交依然低迷，成交均價再度上衝至萬元水平，不過那只是成交結構變化導致的結果。之後，廣州樓價下滑的勢頭不可阻擋。

　　2007年調控期間及後的廣州一手住宅成交情況

　　月份 成交面積 成交均價

　　(萬平方米) (元/平方米)

　　9 70.36 9686

　　10 57.74 11574

　　11 57.86 10433

　　12 42.88 10586

　　2008年1 34.95 9766

　　2008年2 23.12 9303

　　2008年3 37.77 9316

　　2008年4 39.99 10997