北京房租上漲 幕後推手是仲介嗎？

　　駐京記者 孫佳音

　　7月，住房和城鄉建設部(下稱住建部)的報告顯示，在房地産市場成交量下降的同時,北京、上海、深圳、廣州等多個城市的房租逆勢飄紅，平均漲幅都超過10%，個別城市的房租價格漲幅甚至同比超過20%。究其原因,部分仲介從房東處收租房子做“二房東”推高房租或勸説房東抬高房租是房租上漲的主因。

　　對於住建部的這一結論，京城仲介紛紛喊冤。究竟房租為什麼漲？記者展開調查。

　　這兩個月漲了多少？

　　根據北京市統計局的數據，5月北京房租價格為2924元/月，相比1月的2675元/月，上漲249元；比2月的2464元/月，上漲約20%。事實上，今年2月，北京的租金水平曾有100元左右的下滑，但從3月開始，整體租金水平逐漸走高。

　　中原地産數據顯示，4月、5月上漲最明顯，4月環比上漲2.50%，同比上漲16.69%；5月環比上漲1.79%，同比上漲18.86%。21世紀不動産分析師介紹稱，根據21世紀不動産的監測數據，1-5月北京市租賃量同比上漲37%，而5月份全市租金水平比今年1月上漲7%。分區域看，回龍觀、學院路、萬柳、朝陽公園、蘋果園、上地清河、通州、亦莊等區域相比年初月租金水平上漲明顯，平均漲幅超過10%。

　　租客如何應對上漲？

　　在北京等一線城市房屋租金的持續上漲中，一居、小兩居等小戶型的個人房源十分緊俏，地鐵沿線及交通方便的近郊比市中心繁華地段的房租增長更為迅速，職場租房客無疑在這一輪房租上漲中受到了最大的衝擊。據統計，今年上半年，北京市套均房租為2792元/月，已超過應屆畢業生2472元的月平均工資。

　　近日，英才網聯合“搜狐就業”等多家媒體特別推出了“職場房客：房租暴漲你該怎麼辦？”的調查，數據顯示51%的受訪者經歷了房租上漲的過程，這些受訪者中58%的人認為房租上漲已經影響到了他們的生活質量。為保證生活質量，房租上漲後，除要求漲薪、兼職創收、節省開支外，另有超過30%的受訪者不堪重壓選擇通過跳槽來消化上漲的房租成本，甚至還有23%的受訪者選擇離開一線城市回家鄉發展。數據同時顯示，這一比例在高校應屆畢業生中更高，面對上漲的房租，他們比師哥師姐們承受了更為沉重的壓力，這讓35%的應屆生選擇離開一線城市，轉向二三線城市尋求發展。

　　是仲介炒作造成的？

　　住建部報告顯示，目前房産經紀機構主動勸説房東提價的行為十分普遍,還有一些經紀機構從事房屋租賃代理業務,為了賺取更多收益,少數不良房地産經紀機構存在囤房、抬高租金、層層轉租等推高租金的不規範行為。

　　對此，仲介公司紛紛叫屈，稱“房租價格上漲主要是由供需關係決定的”。北京中原三級市場研究部總監張大偉説：“租金是反映實際收入水平的關鍵指標，除了少數仲介的租賃代理業務，其他仲介不會沒有居住需求就囤房，這樣投機炒作空間不大。即使目前租金短期上漲,但一旦超過承租人的承受能力,就會見頂回落。”據北京某仲介公司測算，此次樓市新政出臺後貸款門檻提高，尤其是已賣舊房未買新房客戶的租賃需求、外地人購房門檻提高後由購轉租的外地人以及因觀望而面臨再次租房的初次置業者等，將産生約20萬套房的租賃需求。其次，2010年北京高校應屆畢業生租賃需求預計達到7.7萬人，還不包括外地來京工作應屆畢業生的租房需求。

　　大學生畢業的季節性租房需求每年都有，但今年租金上漲幅度遠遠超出這一需求帶來的結果。因此，我們有理由相信這一輪租房市場所出現的租金暴漲具有很強的投機性。但另一方面，我們也應該看到，全國很多大城市“全面開花”式的提租行為，應該不是仲介公司炒作一番就能辦到。首先，仲介行業分散，市場集中度較低，而租賃市場又十分龐大，個別仲介機構不可能成功炒作甚至操縱租金價格；其次，作為房屋租賃市場供給方——房東，比仲介機構更分散，人數眾多，不可能主觀願意就能形成“價格共謀”。因此，房租上漲，應是多重因素作用的疊加效應。

　　下半年會不會還漲？

　　“隨著宏觀調控的深入，最近新房和二手房價格已開始出現回落，預計將有更多待售房源轉入租賃市場,目前供應緊張的狀況有望緩解，供大於求的局面可能再度出現。加上保障房供應的增多，未來房屋租金將出現較明顯的回落。”張大偉説。

　　事實上，7月中旬之後畢業生離校高峰將接近尾聲，熱點高校、熱點商圈周邊的供求矛盾將會得到一定緩解。記者從多所高校了解到，今年外地籍學生留京的傾向大為減少，原因是北京用人單位對於學歷的要求等更加嚴格。再者，受今年年底房山線、大興線、亦莊線等5條地鐵線路即將通車利好消息的影響，不少租房者為減輕租金壓力，開始選擇在城市外圍的軌道交通沿線租房，6月下旬至今，到城市外圍租房比例明顯上升；另一方面，受樓市宏觀調控的影響，二手房價格下跌明顯，房價的下跌，使得眾多早期購房業主冷靜下來開始選擇由賣轉租。這無形中增加了可供租賃的房源，緊張的供需矛盾將得到進一步緩解，供應增加，房租再漲就難了。（本報北京今日電）