4月大中城市房價8成上漲 調控高壓難抑樓市躁動

　　樓市調控的高壓態勢和持續低迷的成交量並未抑制樓市躁動。18日，國家統計局公佈的數據顯示，4月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅環比價格下降的有9個城市，持平的有5個，上漲的有56個城市。

　　接受《經濟參考報》記者採訪的專家認為，與3月份相比，4月份環比價格上漲的城市在增加，這一趨勢逆轉了自1月以來環比上漲城市減少的態勢，但在目前樓市持續降溫、4月成交量明顯萎縮的背景下，屬於異動。專家指出，如果5、6月環比漲幅仍然持續擴大，很可能招致新一輪調控政策出臺。

　　數據

　　成交持續低迷 房價高位徘徊

　　統計顯示，與去年同月相比，4月，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，比3月份增加了1個；價格漲幅回落的城市有52個，比3月份增加了6個。4月份，同比價格漲幅在5.0%以內的城市有29個，比3月份增加了3個。二手住宅方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有16個，持平的城市有13個。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經濟參考報》記者採訪時説，4月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數為100.31，也即新建商品住宅價格比3月份上漲了0 .31%，增幅提高了0.02個百分點。這一趨勢逆轉了自1月以來房價環比漲幅下滑的態勢，在樓市持續降溫、4月成交量明顯萎縮的背景下，這屬於異動，與市場實際感受相悖。

　　的確，自從“史上最嚴”的房地産調控政策出臺以來，各地樓市表現出較強的抗跌性。成交量雖持續處於低位，但房價依然未現實質性鬆動。據中原監測的14個重點城市4月成交量數據顯示，成交總面積為642萬平方米，環比下滑5%，同比下降46%。值得注意的是，4月成交面積同比降幅比3月有所擴大，已連續第3個月保持較低水平。

　　國家統計局的統計數據顯示，1至4月，全國商品房銷售面積24898萬平方米，比去年同期增長6.3%，增幅較1至3月大幅回落8 .6個百分點，同比增幅較去年同期大幅下降26.5個百分點。其中，4月份，全國商品房銷售面積7255萬平方米，較1至3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。

　　楊紅旭説，按照一般的市場規律，春季成交量會有所反彈，尤其4月份會比3月份更高些，但今年表現反常，説明多數開發商仍未採取明顯的促銷行動，而購房者也未擺脫觀望情緒，同時，限購、限貸、房貸緊縮等政策，限制了部分購房需求。不過，他認為，這種成交萎縮、價格僵持的局面難以持久，預期未來幾個月開發商將增加推盤量和加大促銷力度，預期三季度成交量將有所上升。

　　中原地産調研結果顯示，近期開發商雖偶有促銷，但試探性成分居多，尚未出現實質性降價。據調研，全國20多個城市都在房展會期間推出了花樣繁多的打折促銷優惠，涵蓋現金優惠、送面積、送裝修、送禮品等等，但這些大多只是常規性優惠，幅度僅在0至5%之間，僅海口和杭州的折扣比例超過5%。

　　與此同時，中原地産調研顯示，購房者心態開始出現明顯分化。各地購房者對於該城市未來房價的判斷也有較大差異。隨著調控不斷升級，50%的被調研城市房價走勢不容樂觀，但長沙、昆明、惠州、東莞、珠海、中山、重慶、無錫、南京、常州、鄭州、濟南、石家莊、瀋陽14個城市的購房者認為當地房價依然看漲。

　　繃緊

　　開發商資金鏈越繃越緊

　　在樓市成交低迷不斷加深的情況下，開發商面臨的資金壓力正成倍增加：通過銷售回款將愈加艱難，融資渠道全面收緊、融資成本明顯上升。

　　世聯地産市場研究部表示，在連續的房地産調控之下，調控政策的廣度和深度都得以擴充。從土地，融資，保障房、限購以及連續10次上調存款準備率和4次上調利率，顯示央行緊縮市場流動性的意圖十分明顯。

　　數據顯示，1至4月，全國房地産開發企業本年資金來源25362億元，同比增長17.4%，增幅比1至3月下降1.2個百分點，較去年同期大幅下降42.5個百分點，本年資金來源同比增速在上月小幅回升後，再次轉入下行通道。

　　楊紅旭分析説，房地産開發商的資金鏈正越繃越緊，預期隨著融資環境的繼續惡化，這一指標將繼續下行，估計增幅最低值將達10%左右。在資金鏈持續緊縮的壓力下，未來幾個月進行促銷的房企會越來越多。

　　他進一步指出，通過分析開發企業資金來源構成變化趨勢，可以發現，進入2011年以來，國內貸款比重持續下降，由1至2月份的22 .0%下降到18.9%；企業自籌資金比重大幅上升，由1至2月份的34.4%上升到37.4%。這説明，隨著國內信貸環境繼續緊縮，開發商被迫更多地利用自有資金。

　　申銀萬國研究報告也指出，2011年4月全國房地産資金來源6094億元，同比增長13 .9%，增速較上月22.7%環比有所下降，且仍遠低於去年同期的55.5%和全年26.9%，也低於開發投資額，這顯示房地産開發商資金壓力進一步增大。

　　美聯物業全國研究中心認為，對開發商來説，近期一線城市土地市場表現，正好反映開發商資金鏈狀況。

　　國土資源部土地利用管理司有關負責人在最近的一次發佈會後接受記者採訪時透露，對15家大型房企拿地情況的監測顯示，剛剛過去的4月份，這些大型房企在一線城市均未拿地。

　　記者了解到，在國內信貸緊縮的背景下，相當一部分開發商在謹慎拿地的同時，開始加緊融資步伐。世聯監測數據顯示，截至4月11日，開發商通過海外發行高息債券等方式融資力度空前，20余家開發商累計融資額超過了620億元。

　　“海外融資的成本非常高，這實際上是開發商在目前形勢下的一種自救行為。這種情況將加速開發商儘快轉變策略。”中國房地産學會副會長陳國強接受《經濟參考報》採訪時説。

　　本週一，恒大地産發佈公告稱，以代價5億美元(約38.75億港元)，向華人置業出售江蘇省啟東一幅地塊49%股權。有業內人士認為，恒大將土地股權出售變現，是在融資成本增加和現金流收緊的雙重壓力之下，緩解資金壓力之舉。美聯物業全國研究中心主任徐楓認為，除了上述可能外，恒大地産此舉也可能是在成交低迷的形勢下，轉而尋求賣地利潤。

　　陳國強表示，隨著調控政策持續實施，將有更多的企業基於資金等方面的考慮以及對市場預期的判斷，採取更加務實的策略，通過“以價換量”的方式打破市場僵局。

　　破局

　　房價僵持現狀有望打破

　　在正視市場現實的同時，越來越多的房地産企業還不得不面臨調控政策將持續甚至有可能更嚴厲的狀況。專家普遍認為，信貸、土地甚至行政手段等調控措施還可能進一步出臺。在政策收緊預期之下，房價僵持的現狀有望打破。

　　最近一段時間，有關主管部門頻頻釋放政策從緊信號，進一步強化了緊縮預期。上周，國土資源部有關負責人在2011年城市住房用地管理和調控重點工作進展情況新聞通氣會上明確，國土資源部將繼續按照積極主動服務、嚴格規範管理的要求，堅持房地産市場調控不放鬆。

　　同天，消息披露，發改委發佈《關於開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知》，要求各地價格主管部門立即組織開展專項檢查，對所有房地産開發企業正在銷售的商品房實行拉網式排查。

　　在信貸政策方面，陳國強表示，雖然目前上調首套房首付額度、利率水平只是少數銀行的做法，但接下來，這種情況可能只會增加不會減少。

　　在市場成交整體低迷、政策從緊預期不斷強化的形勢之下，業內預測，未來一段時間內，市場成交低迷狀況難以有較大幅度改善，價格下調跡象將趨於明顯。

　　“鏈家地産”副總裁林倩分析説，在第三輪調控後，業主掛牌價及成交量都出現下降。而此次價格下降在成交量、掛牌價“領跌”後，符合“跟跌”趨勢，雖然目前的下滑幅度較小，但屬於符合市場規律的實降。未來在成交量未明顯回暖前，價格將隨之呈現逐漸下降的緩跌趨勢。林倩預計，北京二手房價格未來9個月將創10年最大降幅，回落15%，城八區二手房今後的降幅將在7%至8%以內。

　　林倩説，如無政策從寬的信號，未來8個月即到2011年年底，乃至2012年3月份春節之前，北京二手房月成交量難超11000套，2011年8月份之前，月度成交恐難超過8500套，若扣除歷年春節所在的農曆正月份，當前成交量創下2009年3月份以來共23個月的月度成交最低。

　　對於未來的房價走勢，陳國強認為，目前，價格漲幅趨緩甚至價格下降的態勢已經顯現，接下來的三四季度，穩中有降的價格變動特徵將更加明顯。

　　中原地産認為，一線城市由於經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態，最近兩個月北京、廣州、深圳的知名發展商都出現了實質性降價的案例。

　　對於二線的發達城市來説，中原地産預計，繼一線城市之後，這些城市的降價促銷現象也將逐漸增加。

　　不過，楊紅旭強調，如果5至6月房價環比漲幅仍然持續擴大，很可能招致中央新一輪調控政策的出臺。