業內人士：房地産市場缺的不是調控政策而是落實

　　5月1日起，本市開始執行被稱為"一房一價"新政的《北京市〈商品房銷售明碼標價規定〉實施細則》。在記者的暗訪中，多數項目並未按相關政策執行或執行不到位。幾天前，國家發改委會同北京市發改委組成10個檢查組，對本市三十多家在售樓盤明碼標價執行情況進行檢查，結果顯示，11個項目"執行不力"，佔到三分之一。

　　對於該政策將來的執行情況，多位業內人士表示：現在風口浪尖上，執行的情況還這樣，我們有理由推斷，過些時日，"一房一價"會像有些政策一樣慢慢淪為"一紙空文"。在這些業內人士眼中，目前的房地産市場缺的不是政策條文，而是落實執行。

　　理由1

　　遭遇"開門黑"  16個被暗訪項目  新政執行不到位

　　今年3月中旬，國家發改委發佈了《商品房銷售明碼標價規定》，要求各省市從5月1日起對商品房進行明碼標價, 並實行一套一標，按照建築面積或者套內建築面積計價的，還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價，即"一房一價"。

　　4月26日，北京發改委據此印發《北京市〈商品房銷售明碼標價規定〉實施細則》。記者在這份《細則》中看到，要求商品房經營者應在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表和價格手冊，明確標示每套在售商品房銷售情況以及銷售狀態、樓號、樓層、房號、套內建築面積，套內建築面積單價，每套銷售總價，銷售商品房有優惠的應標示折扣幅度及享受折扣的條件等內容。

　　其中還特別提到，對已取得預售許可證或者已完成房屋所有權登記的房地産開發項目，要在主管部門規定的時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

　　新政出臺後，記者對近郊的幾個項目進行了暗訪，絕大多數項目的公示內容還是沙盤、樓書、戶型圖等常規內容，部分項目售樓處的鏡框中挂著國土證、建設用地規劃許可證、銷售許可證等相關證書。但每套戶型的單價、總價及優惠等信息，普遍未公示，具體還要向銷售員諮詢。

　　大興的首邑溪谷項目，記者在售樓處並未見到價格手冊，也沒有在明顯位置看到優惠信息；位於豐臺玉泉營南的中國鐵建青秀城，只公示了房源的房號、建築面積單價、總價，而沒有公示套內建築面積和單價。

　　按照細則規定，銷售二手房時應標示房源具體區域位置、土地使用起止年限、結構、戶型、建築面積、銷售價格、代理服務項目及收費標準，對已完成銷售的房源應及時下撤。記者在北新橋地鐵站西南的多家仲介門店看到，多數門店都對房源的位置、建築面積、銷售價格等信息進行了標示，但對土地使用起止年限、結構等信息都未標示。

　　還有仲介向記者表示：北京二手房市場尚沒有執行"一房一價"，仲介小葛對記者説，"一房一價"在二手房市場沒法執行，由於二手房的價格決定權在業主，業主的報價往往是看齊新房，並隨市場行情變動，還有可能出現業主臨時調價的現象，這些行為對於仲介機構同樣是不可控的。所以二手房實行真正的明碼標價還有很大的難度。

　　從記者暗訪的整體情況看，"一房一價"的執行情況不是很理想。5月5日，國家發改委公佈了對三十幾個在京項目"一房一價"執行情況的檢查結果，其中11個項目受處罰；同期，網易房産公佈了其對16個項目的暗訪結果，無一項目達到"一房一價"要求，另外，該網站的網上調查也顯示，截止到5月8日晚，90%以上的被調查者認為，近期看過的樓盤對"一房一價"政策根本沒執行或執行不到位。

　　理由2

　　違法成本低  "罰幾千塊錢，開發商害怕嗎？"

　　有開發商向記者介紹説，"一房一價"從政策本義來看，並沒有肩負調控穩定房價的職責，只是要求開發商和仲介擺好價格標簽，避免亂標價、信息不透明以及價格欺詐等問題而已，這個規定對於開發商、仲介來説，執行起來並不難，許多材料也都是現成的，工作量並不大，但為什麼還有那麼多項目沒有執行或執行不到位呢？

　　肖先生是一家房地産企業的營銷副總。他説，當他看到發改委"一房一價"這個規定時，最初的感覺有些摸不著頭腦："住建委去年不是出過一個價格公示的通知嘛，北京早已經執行'一房一價'了，為什麼發改委又出一個通知呢?"據了解，去年4月份，住建部發佈了一個有關"一房一價"公示的文件；去年11月，北京住建委又發佈了《關於加強我市商品房預售方案管理的通知》，要求對每期開盤時間、房屋套數、預售建築面積、本次預售樓棟的樓盤表、預售商品房的價格及優惠幅度等內容進行備案並在售樓場所顯著位置公示。

　　對比發改委剛剛發佈的"一房一價"新政，在肖先生看來，這兩個"規定"區別不大，到底應該按哪個標準執行？有沒有明確的示範模式？肖先生一直想等文件下發後找機會問問，但直到5月1日新政執行之後，肖先生也沒有接到發改委有關部門的正式通知和相關説明。"是不是文件發給集團辦公室了？我不知道，反正沒有人通知我，我所有的消息都是從新聞中知道的。"

　　隨後記者又詢問了幾個項目的銷售負責人，均稱沒有接到發改委的正式文件，因此也沒太在意。其中，一家被發改委點名批評的項目銷售負責人介紹説："'一房一價'在北京不算什麼新鮮事兒，我還覺得我們項目一直做得不錯呢，還沒鬧清怎麼回事兒呢，就被點名了，如果查這麼細，北京的多數項目都不符合標準。"

　　這名項目銷售負責人還向記者透露，發改委查過之後，除了被點名通報、要求按規定整改外，還處罰了幾千塊錢。對此，有業內人士指出，監管和懲罰力度小，也是政策執行不力的主要原因之一。北京發改委的《細則》中規定，不執行明碼標價規定的，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，由市、區(縣)政府價格主管部門依據《價格法》等法律、法規和規章實施行政處罰，但沒有明確具體處罰依據和措施，這也讓一部分開發商對此新政心不在焉。"你可以問問開發商，罰幾千元，他們害怕嗎？"這名業內人士認為，如果加大處罰，政策執行的效果肯定不一樣。

　　理由3

　　監管難實現  政府有能力監管每套房子的價格？

　　"要對眾多樓盤的每一套房屋價格進行監管，並不是僅靠下一個文件就可以做到的，還需要投入相當大的人力、物力，地方政府是否有足夠的資源來做這個事，值得懷疑。以前發的好多政策還不是一樣，發文時信誓旦旦，嚴查一下兒，這陣風過後，執行不執行就不管了，好多文件最後的結果都是不了了之了。光發文，不執行，有什麼用？一房一價執行不力還有一個原因，就是開發商不認為這個政策會嚴格執行下去，都懶得應付了。"基於這個看法，本市一家知名公司的張經理對"一房一價"新政的未來執行情況很不看好，在他看來，房産調控不缺政策，而是缺執行，"執行不力"是房地産市場的一個老問題，這個問題解決了，不用出那麼多政策，很多事情就理順了。

　　説到政策執行不力的問題，張經理表示："一個政策的出臺，不能出完就不管了，必須不折不扣地得到執行，還要考慮到可操作性及實際效果。否則就會讓大家對政策失去尊重和敬畏，並産生'抗藥性'。"説到"一房一價"新政，如果政府不進一步細化落實，加強監管，也難以擺脫成為一紙空文的命運。

　　網易的一位網友也説，明碼標價是好，方便看房者和買房者。但在明碼標價的同時，其監督機制是否能夠跟上是老百姓最關心的問題。明碼標價是真實的價格，還是虛假的價格？真實的明碼有什麼證據、批文？虛假的明碼如何讓老百姓鑒別？如何通過有效手段避免開發商的亂標價？我們期待著政府的後續作為，不要讓老百姓空歡喜一場。

　　近年那些不了了之的房産政策  5%租賃綜合稅政策

　　從2004年開始，北京稅務部門就著手徵收5%的租賃綜合稅，2007年又下發了《關於個人出租房屋徵收管理有關問題的通知》，《通知》重申，當年2月1日起，個人出租房屋收入將嚴格按照5%綜合徵收率徵稅，但文件下發後，很少有人繳。從監管部門來講，因為沒有一個完善的監控系統，房屋是否是租賃狀態難以確認，很多房屋缺乏徵稅的有效依據，所以這個政策就相當於一紙空文了。

　　啟用新版房屋租賃合同

　　北京市從2008年6月1日起決定啟用新版租賃合同，同時推行租賃合同網上備案，要求仲介、出租人在簽訂合同一定時間內進行網上備案。當時，一些人認為，有了這個"備案"，監管部門就有據可依了，一直難以執行的5%房屋出租綜合稅將得到有效落實，但遺憾的是，時至今日，出租房屋進行網上備案的仍是一少部分，收取5%房屋出租綜合稅的事兒也不了了之了。

　　監管陰陽合同

　　陰陽合同的危害眾所週知，對此，統計部門宣稱過，要對違規者進行20萬元的處罰；北京市住建委曾多次發佈過消費警示；稅務部門也明示過，偷稅漏稅的行為一旦被發現，納稅人將受到稅務部門的處罰；北京銀監局也出臺過治理陰陽合同的相關規定……但事實證明，這些警示、措施，收效甚微。從目前公開的信息看，違規者也未見受到什麼處罰，因此，違規者也是有恃無恐，截至目前，陰陽合同還是大量存在。