76家房企存貨激增2267億元 今年去庫存壓力巨大

　　76家房企存貨激增2267億元

　　去年拿地節奏“超速” 今年去庫存壓力巨大

　　□本報記者 林喆

　　據Wind數據統計，截至4月13日，申萬分類下的房地産上市公司中已有76家披露2010年年報。76家房企去年末的存貨合計達7523.44億元，同比激增2267.16億元，增幅達43.1%。這些公司2010年的經營活動産生的現金流量凈額為-711.26億元，同比減少1209.64億元。業內人士分析，2010年多數房企大手筆拿地擴張，由此造成房企整體存貨激增，現金流銳減。進入2011年，樓市調控升級，商品房銷售下滑，房企去庫存壓力巨大。

　　週轉週期延長

　　統計數據顯示，2010年76家房企合計實現營業收入3224.71億元，去年末7523.44億元存貨的消化週期達2.33年。而2009年，76家房企合計實現營業收入2373.2億元，2009年末5256.28億元存貨的消化週期為2.21年。去年，上市房企在存貨激增的同時，存貨週轉週期也在上升。

　　截至去年末，76家房企中有67家存貨上升，其中增幅超過50%的房企有26家，增幅超過100%的房企有9家。在存貨週轉方面，週轉週期延長的房企有43家，其中存貨週轉週期延長超過1年的公司有11家。

　　業內人士指出，大多數上市房企存貨激增，存貨週轉率下降，主要原因是拿地節奏過快，土地儲備增速超過營業收入的增速。以保利地産（600048）為例，去年末公司存貨達1098.98億元，同比增長82%，存貨週轉週期為3.06年，同比延長0.45年。

　　年報顯示，2010年保利地産積極拿地，以一線省會城市為中心向二三線城市縱深發展，全年新進12個城市。除了積極通過公開招拍挂獲取項目外，還通過舊城改造、概念地産、定向購地、合作開發和一級轉二級等方式獲取項目，全年新增房地産項目45個，截至報告期末，公司擁有可結算資源高達4195萬平方米，擴張速度與2009年相比顯著加快。

　　華僑城（000069）的存貨從2009年末的91億元上升至2010年末的195.75億元，存貨在總資産中的佔比從2009年末29.6%上升至2010年末的40.33%；主要原因是2010年公司地産項目投資力度加大，工程建設進度加快，新項目購入土地大幅增加。

　　資金鏈趨緊

　　房企在存貨增長的同時，資金鏈開始趨緊。2010年，76家房企經營活動産生的現金流量凈額為-711.26億元，而2009年，這些公司經營活動産生的現金流量凈額為498.38億元。其中，萬科（000002）、首開股份（600376）、華僑城等房地産企業的經營性現金流同比下降都在70億元以上。

　　另據統計，2010年末，76家房企合計持有貨幣資金2011.9億元，同比增長20%，主要原因是籌資增加。業內人士預計，2011年，貨幣政策逐步收緊，房企籌資活動産生的現金流量凈額也將下降，由此加劇房企的資金鏈問題。

　　今年以來，央行已三次上調存款準備金率。據測算，每上調存款準備金率0.5個百分點，大約將凍結商業銀行資金3500億元，在連續多次上調準備金率後，開發商從銀行獲得貸款已越來越難。

　　與此同時，房地産企業在證券市場的融資規模大幅萎縮。Wind資訊統計顯示，包括股票首發、增發和公司債券發行在內，房地産行業2010年在A股市場總融資額為155.6億元(佔房地産資金來源的0.22%，佔房地産新增貸款的1.24%)，與2009年的1210.1億元相比，大幅下降87.1%。其中，通過首發和配股募資的資金為零。2010年至今，多家內地房企赴香港融資，但融資成本的普遍利率高達8%至13%。融資成本過高無疑將增加房企的財務負擔，並減少房企的自由現金流。