一線城市房價顯“鬆動”信號 地方政府心理矛盾

　　文/《瞭望》新聞週刊記者 鄧華寧 任會斌

　　隨著一季度的結束，《瞭望》新聞週刊記者採訪觀察到：近兩個月來，“多管齊下”疊加效應漸顯，市場預期逆轉、投機投資“絕跡”、土地低價成交，業內普遍認為房價不上漲甚至下跌的基本態勢已經形成。與此同時，一些地方開始擔憂稅收和土地收益減少，在出臺“限購令”、“控房價目標”時表現出觀望、拖拉的矛盾心理。

　　百姓反映目標過於“寬鬆”

　　年初出臺的“國八條”要求各城市根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。按照這個要求，要求公佈房價控制目標的城市應該是全國600多個城市。截至3月30日，只有57個城市公佈，公佈的比例不足一成。

　　從已公佈城市的房價控制目標來看，絕大多數參考了“當地GDP增速和人均可支配收入增速”這兩個目標，有的城市要求今年新建住房的價格漲幅，不高於本年度GDP增長速度；有的將房價漲幅目標控制在人均可支配收入增幅範圍內。除了北京市明確表示房價要穩中有降，上海漲幅要控制在8%以下，蘭州、銀川、岳陽將上漲目標定在10%以內外，其他的城市幾乎都在10%～15%之間。

　　經濟學家馬光遠向本刊記者表示，這些城市出臺的目標旨在控制房價過快上漲，卻沒有一個城市提及“居民住房支付能力”這個參考標準。出臺的控制目標也很模糊，不僅沒有表現出地方政府控制房價的決心，反而給人一種房價今年還要上漲的預期。

　　呼和浩特市民劉長靜對本刊記者説，政府控制房價上漲的速度是個好事情，但是對於我們剛參加工作時間不長的人來説，房價還是太高了，每個月都把工資還貸款，基本生活就沒有保障了，“作為普通的工薪階層，我還是感覺地方的控制目標太寬鬆了，希望房價不要再漲了，要是能降一點就更好了。”

　　三大因素“卸力”高房價

　　受訪的業內人士認為，各地不論是否出臺“房價控制目標”，對房價的影響都不大。“國八條”雖然才出臺不到兩個月，“限購”、“限貸”、“防地王”、“保障房放量”等政策層層加碼，瞄準樓市癥結實施精確打擊，樓市風向已經轉變。

　　據中國指數研究院統計，2月份，北京、上海、重慶、深圳、杭州、南京等熱點城市住宅成交量同比減少均在5成以上，最高降幅達7成。3月中上旬，北京房地産成交量同比降4成，上海同比減少約5成。國家統計局公佈，1～2月全國商品房銷售面積增幅同比下降達24.4個百分點。

　　土地交易方面，2月份，全國120個城市土地市場出現量價齊跌，幾乎所有二線城市地塊均以底價成交。全國土地市場成交量下跌超過50%。120個城市住宅用地平均樓面地價1582元/平方米，環比下跌28%。

　　成交低迷催生“打折風”。在北京，遠洋地産“遠洋一方”新開樓盤每平方米的銷售價格較前一批次均價便宜了近4000元；在上海，中海“禦景熙岸”的實際售價是前期網上參考價的7.6折。在廣州，2月出現直降5000元的樓盤。在南京，宋都美域等樓盤也推出“貼息補稅”活動，優惠後每套可便宜10多萬元。

　　高檔住宅市場幾乎“冰凍”。2月份上海高檔二手房成交僅佔全部成交量的3%，其他城市二手房市場成交亦呈現類似特點。南京市面上小戶型低價房的成交佔比越來越大，別墅、豪宅的投資者幾乎為零。

　　“房價鬆動很可能從高檔房和熱點片區開始，因為現在既沒人願意買，而且也買不起。”南京某企業高管張明給本刊記者計算，新城區和郊區的價格都到了1.5萬元至2.5萬元每平方米，一套大戶型起碼要兩三百萬元。買大戶型的幾乎都是“二套”房，首付六成就要100多萬元現金。與此同時，貸款利息不僅取消了7.5折優惠，還普遍上調到了1.2倍以上。

　　南洋地産中國區總經理鐘沛為本刊記者分析説，調控政策從三個方面“卸”去了高房價的支撐力量：

　　購買力方面，“限購令”讓投機炒作資本大量轉向債券和基金市場，現在市面上超過8%的基金幾乎都買不到了，而剛性需求只能買得起面積小的房子。“購買力縮水達5成以上，比業內預計還要大。”

　　開發商方面，大型開發商經營性現金流緊張。年報顯示，我國股市42家房地産企業去年凈利潤大幅上升40.5%。但同時，這些開發商去年負債合計超過6000億元，同比增長50%。42家公司去年的經營活動現金流量凈額為-513.3億元，同比下降了306%。“現在開發商是只有出錢，沒有進錢，誰還敢漲價？”

　　土地價格方面，“防地王”成為一根紅線，地方靠抬地價拉房價已不可能。

　　調控博弈還在持續

　　365地産研究機構總經理胡光輝向本刊記者表示，嚴厲的調控充分暴露出房地産行業的弊端，銀行的資金一旦“退潮”，樓市中的泡沫立刻顯現。在他看來，這也給大家一個冷靜反思的機會，一線城市房價整體達到現在的高位，是一種群體不理智行為造成的，不僅有地方政府和開發商對地價的哄抬，也有老百姓“全民炒房”的推動，“現在就連一些開發商都開始贊同調控，因為瘋狂的漲價讓大家都感到心慌，覺得難以長久。”

　　“對房地産調控的艱巨性不可低估。樓市近日再次傳出降價信號，但是並沒有出現市場大量供應的現象，這説明開發商或捂盤，或觀望，或惜售，並以少量房源試探市場，博弈才剛剛開始。”中國不動産研究中心的尹曉波説。同時，地方融資平臺前幾年大量借貸之後，對於土地出讓收益的依賴性增強。這輪調控不僅調的是樓市，更是對地方轉變發展方式能力的調控，預計調控持續下去遭遇的阻力也會更大。

　　多位受訪業內人士表示，目前人們擔心的問題有三：一是政策過早撤出。調控政策只有延續下去，才能徹底打消投機者的“念頭”，否則必然反彈；二是調控效力被消減。一些地方土地財政“吃緊”，可能會想各種辦法“抬市”；三是政策調控“盲點”。這輪調控的重點在一線城市、熱點城市，但是在部分二、三線城市，仍存在房價上漲的衝動，要防止“按下葫蘆起來瓢”。

　　南京市民沈先生向本刊記者建議，國家的調控包括大量公租房的建設，建議各地儘早公佈公租房的申請條件，儘快細化保障範圍，讓滿足條件的人現在就開始排隊搖號，這樣能穩定預期。即便“中不了簽”，也能儘早作選擇。

　　胡光輝也建議，由銀監會、國稅局督察地方相關部門的落實情況，如果金融、稅收兩個政策能得到持續嚴格的落實，預計今年四季度房價下降2～3成的可能性很大。