房價控制目標3大焦點：居民支付能力為何被忽略

　　中新網3月31日電(房産頻道 位宇祥)近日，隨著“國八條”規定的“大限”的臨近，各城市政府陸續公佈“新房價格控制目標”，這些目標一經公佈就引發了廣泛的爭議。中新網房産頻道梳理髮現，這些熱議的話題中“各地發佈控制目標為何延緩？”、“控制目標為何變成上漲目標？”、“控制標準中為何缺失居民支付能力？”等三大焦點最受關注。

　　各地公佈控制目標為何動作緩慢？

　　今年1月公佈的“新國八條”規定，2011年各城市政府，要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度公佈。

　　雖然部分二三線城市在3月中旬公佈了房價調控目標，但北京、上海、廣州、深圳等城市直到距“大限”還有兩三天才公佈了今年新建住房價格控制目標。其中，28日晚間，上海在四大城市中最先公佈今年新建住房價格控制目標，北京、廣州、深圳均在29日公佈。

　　住建部在此前也曾敦促地方政府在一季度末出臺房價調控目標，為何各地遲遲不肯公佈控制目標，而是集中在最後的期限裏出臺呢？

　　有媒體評論指出，如果房價目標定得過高，與中央遏制房價過快上漲的政策初衷背離；房價目標定得過低，執行不利的話將會受到上級問責；如果執行過於嚴苛則會影響開發商熱情，影響“十二五”開局之年的成績單。

　　業內人士分析，之所以部分二三線城市先公佈了房價控制目標，也是因為這些城市房價相比一線城市本來就不算高，因此即使公佈了，也不會成為眾矢之的。而一線城市遲遲不公佈年度房價目標，反映出地方政府怕做“出頭鳥”的心態。

　　房價控制目標為何變上漲目標？

　　中新網房産頻道對比已公佈城市年度“控制目標”發現，除北京外，沒有一個城市出現“降”字，且絕大多數的房價漲幅都定在10%左右。分析人士認為，調控異化為漲價目標，這在很大程度上助長房價上漲預期。

　　經濟學博士馬紅漫認為，表面看來，房價增幅與地方經濟增長挂鉤、與居民收入水平正相關符合邏輯。但如今房價絕對水平畸高現象普遍存在，買房已然成為普通百姓不可承受之重，在“遏制房價過快上漲”的調控指揮棒下，各地“限價標準”難免被誤讀為“漲價標準”。應該看到的是，主管部門只有儘早明確將“房價下跌”作為調控目標，市場對房價走勢的預期才可能統一與合理。

　　中國房地産學會執行會長、北京房地産學會常務副會長陳貴表示，對於承擔拉動地方經濟重任的房地産來説，個別地方政府可能並不想調控。就目前這些城市公佈的全年上漲10%左右的房價調控目標，充分説明了地方政府的不情願情緒，也可以説是試探性的。

　　廣發證券房地産行業分析師沈愛卿認為，目前各地公佈的房價調控目標反映出“地方政府覺得控房價的難度是非常大的”。而目標被指助長房價上漲預期也在一定程度上表明房價不是那麼容易降下來。

　　控制標準中為何缺失居民支付能力？

　　國務院要求地方政府公佈的調控目標，要綜合考慮當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力這三個因素。中新網房産頻道梳理髮現，已公佈的房價控制目標絕大多數只提及當地GDP增速和人均可支配收入增速，鮮有提及居民住房支付能力。

　　有分析認為，房價漲幅與當地年度GDP增長或居民人均可支配收入目標挂鉤，既是科學的也是可行的。但也有人指出，對於“望房興嘆”的民眾來説，居民住房支付能力才是最現實的參考標準，如果居民無法承擔目前的房價，那麼即便房價增幅控制在G D P增幅以內，人們還是買不起房。

　　全國政協委員、山東經濟學院房地産研究所所長郭松海表示，由於一套住房的總體價格要遠大於當地城鎮居民可支配收入，基數不一樣，儘管增幅相同，但購房者要承擔的房價上漲成本要遠大於增加的可支配收入。他舉例稱，如果一個城鎮居民可支配收入3萬元，當年度增幅為10%，則一個購房者可支配收入將增加3000元。但按照這一比例，一套總價100萬元的住房總價可上漲10萬元，兩者相去甚遠。

　　那麼，房價調控目標該如何確定呢？有媒體評論認為，房價調控目標不應挂鉤GDP而應挂鉤國民收入。因為GDP是反映“國富”的指標，而房價支付主體不是國家，而是民眾，因此必須用反映“民富”指標的收入來作為房價調控的目標。

　　也有分析認為，衡量居民住房支付能力，“房價收入比”就是一個重要的指標，而且它也是國際通行的判斷房價泡沫水平的工具。目前我國一線城市房價收入比明顯偏高，各地如將“降低房價收入比”作為房價目標，顯然更合理。或者，也可將房價與CPI挂鉤，將房價控制在“不超過CPI漲幅”較為合理。