多市樓盤現“策略性降價” 不排除更大幅度降價

　　政策高壓之下，部分樓盤價格已現鬆動跡象。《經濟參考報》記者調查發現，京版“國八條”落地之後，北京先後已有11個項目取得預售許可證並進入預售，成交均價普遍低於擬售均價，其中7個項目價格下降幅度超過10%。

　　業內人士表示，成交量大跌是導致開發商降價促銷的一個主要原因，隨著現金流受擠壓，且成交量短期內難大幅回升，開發商在二季度進行更大幅度促銷降價的可能性有望增加。

　　變化

　　個盤降價推銷現象增多

　　《經濟參考報》記者上週末到北京幾處新開樓盤銷售現場進行實地調查發現，遠洋一方等地産項目售價均有下跌跡象。其中，于13日取得預售許可證的豐台區某項目，成交均價為35310元/平方米，比43508元/平方米的擬售均價下降19%。

　　北京東五環外的遠洋一方潤園項目打折幅度也較大，根據北京市房地産交易管理網數據，該項目300套房源擬售均價為25289元/平方米，截至20日下午5點，成交均價為21181元/平方米，降幅達16.2%。另外一個備受關注的項目綠地花都苑的擬售均價為17491元/平方米，成交均價為14543元/平方米，降幅接近17%。

　　在記者統計的11個取得預售許可證並進入預售的項目中，成交均價較擬售均價下降幅度大約在2%至19%之間。

　　北京並非個案，最近上海、杭州等城市均出現個盤降價推售現象。據披露，在上海，位於浦東一項目3月初開盤的實際報價是前期網上參考價的7 .6折，甚至比周邊的二手房還要便宜。

　　總體來看，房價環比下跌的城市也有所增加。國家統計局18日公佈了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。其中，新建商品住宅價格環比價格下降的有8個城市，持平的有6個城市，價格上漲的城市個數減少了4個，環比漲幅超過1%的城市比1月份減少了12個，環比價格漲幅比1月份縮小的城市有44個；二手房價格環比下降的有4個城市，持平的有16個城市，與1月份相比，環比價格持平和下降的城市個數增加了10個。

　　不過，目前相當一部分開發商只是“策略性降價”，一部分項目的實際成交價與此前持平或降幅有限。以房山一項目為例，118套房源的擬售均價為18279.5元/平方米，成交均價為17947元/平方米，降幅僅為2%。

　　偉業我愛我家市場研究院院長陳亮認為，政策調控確實遏制了一手供應方漲價的勢頭，但在政策調控之初，雖不排除某些開發企業對後市未雨綢繆或因自身業績要求而採取適當讓利促銷的營銷策略，但以某些個例來推斷一手房市場已開始進入整體價格下行週期為時尚早。

　　美聯物業全國研究中心主任徐楓接受《經濟參考報》採訪時説，5月黃金周已臨近，開發商將在4月中下旬展開一系列優惠活動，預計北京、廣州、重慶和成都等地市場將會表現突出。

　　結論

　　成交量短期內難大幅提升

　　在開發商促銷降價增多背後，多城市成交量大跌局面凸顯。中國指數研究院發佈的統計數據顯示，前一週(3月7日至3月13日，下同)監測的35個城市中，樓市成交量下滑的城市超六成，其中，海口成交量跌幅高達76.6%。

　　以北京為例，前一週成交套數達1056套，成交面積為10.4萬平方米，環比下降16.08%。從更長的時間的段來看，京版“國八條”調控政策已執行月余以來，北京樓市成交量持續低迷。

　　據披露，新政執行首日截至3月18日，北京市新建商品房網簽總量為3504套，環比新政執行前一個月下跌42.1%，與去年同期相比跌幅為20.8%。

　　另外，與去年成交火爆時開盤首日房源基本售罄形成鮮明對比的是，此次記者調查的項目在開盤幾週後仍有房源待售，有的甚至是大部分房源都未售出。北京市房地産交易管理網統計數據顯示，截至20日下午5點，上個月26日已領到預售許可證的綠地花都苑項目，其批准銷售套數達537套，但已簽約套數僅為101套。

　　徐楓認為，成交量下跌除政策因素外，開發商推遲銷售也是一個主要原因。

　　北京某上市房企資深人士何先生日前接受《經濟參考報》記者採訪時表示，在市場比較低迷的情況下，會在很大程度上影響到推盤意願，“除非特別缺錢，否則我們能往後拖就往後拖”。

　　對於未來一段時間內的成交量走勢，德佑地産研究中心主任陸騎麟表示，一方面是開發商對未來兩三個月內樓市回暖的信心相對不足，另一方面是購房者期待此次嚴厲的樓市調控政策使得開發商進行主動的價格調整，在供求雙方的觀望之下，樓市成交量短期內得到大幅提升的可能性幾乎不存在。

　　後市

　　資金鏈趨緊增加降價可能

　　W IN D統計數據顯示，截至3月20日，按照申萬一級行業分類，兩市已有共計42家房地産上市公司公佈了2010年年報。42家企業共計實現歸屬於上市公司股東的凈利潤32 .86億元，較去年23.40億元大幅上升40.5%。雖然凈利潤出現了大幅上升，但同時，包括資産負債率和現金流量數據則顯示其經營現狀並不如此樂觀。

　　從資産負債率來看，包括萬科、保利地産、金地集團等在內的已公佈年報的龍頭企業均較去年有所上升。萬科的資産負債率為74.7%，同比上升11.5%；保利地産為79.0%，同比上升12.8%，金地集團則達到了71.2%，同比上升2.2%。

　　而從現金流的狀況來看，截至2010年末，42家上市公司的經營活動現金流量凈額為-513.3億元，而去年同期則為249.1億元；現金及現金等價物凈增加額為279.9億元，去年同期則為440.1億元。數據統計還顯示，截至2010年末，42家上市公司的存貨數量已經達到了4721.6億元。

　　“目前一些大的開發商資金狀況還好，中小開發商則比較緊張。”廣發證券房地産行業分析師沈愛卿對《經濟參考報》記者表示，如果目前這種成交量大幅下降的情況再持續三個月的話，一些中小開發商將迫於資金的壓力不得不通過股權轉讓等方式來籌集資金，而大的開發商則將會採取新的銷售策略，可能會進行5%至10%幅度的打折銷售。

　　另有數據顯示，目前由於國家在信貸政策等方面調控加重，房地産開發企業資金來源同比回落明顯。2011年1至2月份，房地産開發企業本年資金來源12173億元，同比增長16.3%。其中，國內貸款2679億元，增長7.7%；自籌資金4184億元，增長21.4%；其他資金5223億元，增長16.6%。在其他資金中，定金及預收款3154億元，增長28.9%；個人按揭貸款1280億元，下降11.3%。

　　“3月份房地産開發企業仍需要加大銷售的力度，以緩和資金被收緊的不利局面。”東興證券房地長行業分析師鄭閔鋼表示。

　　此外，東興證券最近一份研究報告還認為，房屋竣工面積較去年底有所回升，也高於去年同期同比7 .97%的增長率。這些數據反映出房地産市場將進入供需緊張相對趨緩的階段，這為控制商品房價格過速上漲提供了一個良好的基礎。