分析稱樓市不確定因素仍然存在 調控仍將趨緊

11月20日，海南瓊海，市民許志英抱著孫女高興地在新居中向外眺望。

　　當地63戶低收入家庭于近日陸續遷入廉租房。海南省今年已開工建設保障性住房11.44萬套、946.31萬平方米，佔計劃套數的113%。

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　　“金九銀十”之際，國家調控樓市，投機炒房者剛想抬頭，又被摁下，可謂出手及時，打準“七寸”。就目前而言，房地産交易趨冷，部分城市局部房價出現鬆動。

　　但是，受國際國內複雜環境影響，樓市不確定因素仍然存在，樓市調控面臨不少挑戰。後市將如何？調控還會加力嗎？帶著疑問，記者深入京、滬、穗、深等一線城市調研。

　　距9月29日八部委再次發佈房地産調控政策，已經將近兩個月。這一從資金、稅收、土地、市場秩序等多渠道入手的政策到底效果如何，市場頗為關注。

　　開發商資金緊張

　　隨著調控政策逐漸落實，房地産開發商原本充沛的資金狀況開始變得不那麼樂觀。

　　最近的土地市場上，開發商“抱團拿地”的情況越來越多。不久前，萬科和五礦聯合體中標北京海淀區唐家嶺兩宗地塊，富力和集富的聯合體則拿下了大興區的地塊。

　　“現在幾乎不可能從銀行貸到錢，通過資本市場再融資的路也斷了，加上成交低迷回款慢，開發商的資金普遍都比較緊張，一些中小開發商的資金鏈已經出問題了。”一家上市房地産企業有關負責人告訴記者。

　　金融機構緊收房地産開發貸款，北京等部分城市加強對預售資金的監管，加上年底臨近，開發商回籠資金支付建設款、償還貸款的壓力加大，目前房地産開發商的現金流普遍開始出現緊張狀況。

　　此外，央行近日宣佈自11月29日起，上調存款準備金率0.5個百分點。一個月內，央行加息一次、上調存款準備金率兩次，回收流動性的步伐加快。

　　對開發商而言，由於市場上流通的貨幣再次減少，開發商能夠融資的額度將進一步縮減，資金狀況雪上加霜。

　　北京中原地産三級市場部研究總監張大偉認為，開發商自籌資金上漲超過總資金上漲的幅度，可以看出其資金壓力逐漸加大。

　　“對開發商而言，要在短期內緩解資金緊張的狀況，最好的方法是認清市場形勢，重新定價，加大降價促銷力度，加快回籠資金。這可能也是眼下唯一的方法。”中國房地産協會副會長朱中一説。

　　日前，萬科武漢五大在售項目突然宣佈降價促銷。萬科有關負責人表示，萬科一貫採取隨行就市的態度，順應市場及時調整價格加快銷售。業內人士認為，作為房地産企業領頭羊，萬科的降價行為有可能帶動其他企業效倣。

　　調控仍將趨緊

　　9月底“新國五條”出臺後，房地産市場再次出現成交量下降、價格停止上漲的局面。但調控效果要進一步顯現，市場要更長時間的穩定，仍然面臨不小的壓力。

　　進入11月的第二周，北京新房成交量上漲的態勢沒有得到延續。北京市房地産交易管理網的數據顯示，11月8日至14日，全市新建商品期房成交量2310套，環比上周下跌30%。二次調控後預售的33個期房項目，其中簽約套數超過80套的有6個項目，預售均價均低於20000元/平方米。

　　今年10月，深圳樓市新房成交量環比下降約50%、二手房成交量環比降幅為55.8%；新房成交價17262元、環比下降11.9%。

　　而在廣州，從限購令出臺前後一個月的成交情況來看，交易量大跌六成；但從交易價格分析，廣州市中心六區除了天河外，交易價格大多持平。

　　上海商品住房價格上漲過快的勢頭得到初步遏制。據市統計局統計，10月份上海新建商品住房價格指數環比為0，二手存量住房價格指數環比下降0.2%。

　　儘管各地成交量銳減，房價有所鬆動，但仍有開發商在觀望中惜售。近期，各地各部門不斷出臺更細化的調控政策，房地産調控仍然趨緊。

　　“未來房地産市場的走勢首先還是看貨幣，就是實際利率水平、貨幣增發量以及通貨膨脹的預期，這三個指標真正決定了今後房地産價格的趨勢。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹表示。政策方面，則是繼續全面控制投資性需求，並增加供應量。

　　秦虹認為，今年一系列政策出臺的大背景是宏觀經濟平穩發展，政府有很大的調控餘地。“國十條”和“新國五條”的精神是一脈相承的，後者顯然更加嚴格，從中也可以看出政府調控樓市的決心，調控目標更不會輕易改變。

　　保障房建設加速

　　加大保障性住房建設計劃和供地計劃實際完成情況的督查考核力度，是房地産調控政策的重要內容。據悉，截至9月底，全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造開工520萬套，佔年度計劃580萬套的90%。

　　今年，廣州保障房已開工面積約300萬平方米，相當於過去3年的建設總量，預計全年可提供保障性住房約4萬套。項目完成後，廣州有望全部解決目前登記在冊的低收入住房困難家庭的住房保障問題。

　　同時，北京市政府目前已基本完成今年提出的保障房目標：保障房用地供應1263公頃，完成計劃指標的101%；政策性住房建設用地佔全市住宅供地50%以上；新開工建設和收購各類政策性住房13.6萬套以上，佔全市新開工住宅套數50%以上，年底竣工交用4.6萬套以上。

　　在上海，截至10月底保障性安居工程開工佔年度計劃已接近90%。其中，廉租住房已建設籌措廉租房源約2200套、12萬平方米，完成投資約7.29億元，已超額完成住房和城鄉建設部下達的任務目標，並對符合條件的申請家庭做到應保盡保。

　　深圳2010年計劃新開工的5萬套保障性住房，截至10月已開工3.8萬套、開工面積90.06平方米；年初開始受理該市第二次保障性住房申請，共受理申請8148戶、復審合格6385戶，近期將接受住房保障部門的終審。

　　值得一提的是，為解決保障性住房的資金問題，11月19日，北京市首次在保障性住房領域與金融機構簽署戰略合作協議。根據協議，中國建設銀行北京市分行將給予北京市保障性住房建設200億元意向性授信額度。

　　此外，對開工率過低的地區，監察部、住房和城鄉建設部將約談地方分管負責人。年底，有關部門將對各地進行考核，對沒有完成任務的通報批評，直至問責，以確保保障性安居工程能按時保質保量完成。

　　還是要穩定預期

　　進入10月以來，新一輪的房地産調控政策很給力。中央有新“國五條”，各地政府有配套措施，可謂政策多樣，出手淩厲。樓市調控進入了一個新的階段，各方博弈的力量對比發生了新的變化。

　　樓市交易量應聲而降。此時的樓市，猶如天氣一樣，不斷降溫。據統計，10月，全國商品房銷售面積9278萬平方米，絕對量比9月份減少1167萬平方米，下降11.2%。

　　開發商的“定價共識”也出現分歧，價格“金鐘罩”出現裂縫。部分城市，房價出現了局部鬆動。武漢萬科以優惠的名義集體降價，北京通州一樓盤每平方米直降約7000元，南京退房創新高，一些開發商被迫降價促銷……

　　與此同時，保障房建設也空前給力。雖然審計署日前曝光了一些違規問題，但總體上看，今年是保障房建設投入資金最多、開工面積最大、落實力度最大的一年，對緩解百姓住房難，穩定樓市預期，都將起到積極作用。

　　不過，在國際國內經濟形勢發生微妙變化的背景下，10月70個大中城市的房價，出現環比微漲。這説明，雖然調控效果初顯，但房價仍有上漲壓力，樓市調控仍然面臨挑戰。

　　接下來，調控的著力點應是落實、落實、再落實，讓開發商“下無對策”，加速銷售，讓老百姓強化信心，穩定預期。

　　各地政府應該加速供地，加速保障房建設，讓老百姓對未來安心；各級銀行應該捆住銀袋子，補好小漏洞，讓資金壓力繼續影響開發商策略，影響投機者決策；市場監管部門要把住閘門，管好市場秩序，防止少數開發商耍手段、鑽空子，讓炒房客無房可炒、離場觀望。

　　中央調控，促使樓市走向健康發展之路，決心大、手段多。日前，國土資源部門曾表示，圍繞市場走勢，要做好一些政策研究，也做好一些政策儲備。也就是説，後市房價若出現反彈，不排除再出更有力的政策。

　　可見，房地産的調控還將持續深化。在這個過程中，開發商不會輕易“服軟”。樓市“雜音”會不斷干擾公眾的判斷，樓價“假摔”會不斷忽悠百姓放棄觀望。

　　各級政府要進一步提高執行能力，加大調控力度，釋放正確信號，穩定市場預期。唯此，本輪調控才能實現預期目標。

　　港府如何遏制炒房

　　香港樓市繼今年經歷3次大規模調控之後，特區政府再度出手：

　　11月19日，特區政府財政司司長曾俊華宣佈，在現有最高4.25%的印花稅基礎上引入“額外印花稅”。香港金融管理局和香港按揭證券有限公司也在同一時間宣佈了針對樓市的新措施。所有“新政”即日生效。

　　香港樓市，一時間進入觀望和等待。

　　目標明確，直指短期炒家

　　特區政府此次調控目標非常明確——樓市短期炒家。

　　同以往一樣，這一輪樓市調控措施依然是一輪“組合拳”，其中最為人關注的就是歷史性引入針對住宅短期買賣的“額外印花稅”。

　　該稅種分3級稅率：6個月或以內轉售的交易，稅率為該轉售交易金額的15%；6個月以上至12個月之間轉售，稅率10%；12個月以上至24個月之內轉售，稅率為5%。

　　這意味著，持有物業的時間越短，稅率就越高，這對二手房炒家無疑是一個沉重而直接的打擊。

　　香港金融管理局總裁陳德霖同時宣佈，所有價值1200萬元或以上的住宅物業按揭，貸款最高額度由六成下調至五成；所有價值1200萬元以下至800萬元之間的住宅按揭貸款，由最高的七成降至六成，但貸款額不可多於600萬元。

　　隨後，香港按揭證券有限公司宣佈，按揭保險計劃下的所有産品，只接受680萬元或以下住宅物業的申請。

　　曾俊華表示，此次調控主要目標有兩個，一是毫不猶豫地遏制短期炒賣活動；二是保持樓市健康平穩發展，長遠保障買家和投資者，不妨礙市民置業。

　　連環出擊，效果立竿見影

　　由於事先並無任何消息傳出，市場毫無心理準備，且樓市新政指向明顯，效果可謂立竿見影。香港樓市20日就開始出現“三減”現象：一、二手房成交減、樓盤貨源減以及業主減價售賣。

　　二手市場方面，香港媒體用全面癱瘓一詞形容新措施推出次日的情況。

　　中原地産住宅部董事總經理陳永傑介紹説，20日二手物業成交量比13日至少下跌五成，整體樓價未來一個月估計會下跌5%。

　　除二手市場受影響外，新樓盤也難獨善其身。太古地産旗下西半山一處樓盤20日開始接受認購，但參觀人數大減。有到場的市民表示，不知政府還會不會有後續措施出臺，入市會更加謹慎。

　　受影響的不止買家賣家，地産仲介也普遍預期，隨著樓市回落，他們的生意會大受影響。陳永傑表示，集團會重新評估形勢，再決定未來增聘人手和增加分行的數目。

　　樓市瘋漲，港府留有後招

　　今年1—9月，香港樓價已累計上升了15%，與2008年的低位相比增幅達到47%。特區政府認為，豪宅市場的“漲價潮”已經開始蔓延至一般市民住宅市場。

　　曾俊華認為，在美國新一輪量化寬鬆政策的影響下，“部分炒家善於利用非常亢奮的市場，企圖營造狂熱氣氛，吸引沒有足夠經濟實力的市民出手”。這一推測，可以從香港樓市短期交易急速增加看出端倪：1—9月份，在1年內轉手的住宅交易量上升了114%，其中84%是300萬元以下的小型住宅，而1年至2年內的交易則減少了18%，種種跡象都顯示——炒賣的時間已經越來越短。“這種日趨熾熱的炒風，增加了資産泡沫風險，威脅市民的個人福祉及整體經濟的穩定”。

　　根據計劃，“額外印花稅”法例將於下月初提交特區立法會，目前已有多個政黨表明支持政府調控樓市的措施。如無意外，新措施會在短期內開始實施。

　　而針對措施推出後的樓市發展，曾俊華強調，“在需要時，我們會再次以強而有力的手法，維持市場健康平穩發展”。