人民時評：違建“變臉”，監管為何沉不下臉

　　監管沉下臉來，讓違建不能輕易“變臉”，是樓市調控的要求，也是健康的房地産市場的需要

　　知名房企保利地産2010年初在沒有規劃許可的情況下，擅自在廣州市白雲區建起85棟別墅，每棟別墅交出約兩萬元罰款後逐步成為“合法建築”。違建被輕罰後即可獲得“準生證”，被指與鼓勵違法建築無異。對此，廣州市規劃局日前作出澄清稱，“保利西海岸”不是別墅，突破規劃條件的違建面積只佔10%，責令停工隨後規劃卻獲批、每棟罰2萬元都有地方法規可依。

　　無論從哪個角度講，這一回應都存在不能令人信服之處，留下不少疑問。

　　疑問一，應當從事實還是紙面意義上認定違章建築的屬性？事實是，開發商拿出一部分土地多建造幾棟高層住宅，再在局部容積率上做文章、興建別墅是常見手法，而目前對於別墅的定義和適用監管範圍仍不明確。如果按照目前概念模糊的定義甄別，那麼此類規避規定變相違法之舉都將獲得事實上的監管豁免權。2003年至今國務院、國土資源部多次下發和重申的別墅供地禁令，就會在事實上成為一紙空文。

　　疑問二，退一步講，即使按照有關部門的説法，“保利西海岸”違建部分是“低層住宅而不是別墅”，那麼開發商將低層並聯式住宅作為“別墅”進行宣傳同樣涉嫌違法，誤導消費者。這一行為為何未見查處？同時，低層住宅賣出別墅價格，是否違反了有關商品住宅價格構成管理規定？監管部門需要給出進一步説法，而非“僅僅為商家的一種銷售策略”一語帶過。

　　疑問三，規劃報建手續缺失，該不該被認定為“屬可限期改正違建”？眾所週知，“先生孩子再上戶口”，是許多違法建築常用的“乾坤大挪移”招數，由此致使各地違建大量涌現。程序違法既會導致結果違法，也是許多監管漏洞的源頭。遏制愈演愈烈的程序違法現象，當前需要更嚴厲的追究懲治，而不能輕描淡寫，否則，既不能消除利用程序非法牟利之弊，也不能消除人們對處罰過輕、違法成本太低的擔憂。

　　疑問四，突破規劃條件的違建面積只佔10%，是否就可成為輕罰之由？無論違建比例大小，其違章建設以求不正當利潤的事實都已形成，如果以違章程度大小作為監管依據，那麼，不僅監管硬不起來，最終，樓市調控效果也會被大打折扣。

　　“保利西海岸”違建項目“合法化”的過程只是一個新標本。近年來，通過交納低額違法成本換取合法身份已成普遍現象。規劃報建違法有之，擅自更改規劃有之，拍賣超出規劃面積有之，各種違法情況涉及建設國土規劃各個監管層面。然而，卻很少被嚴處。這不僅折射出地方管理部門事前監管的疲弱，更折射樓市監管在懲處和激勵機制方面的倒置。一方面，地方建設和財政資金缺口之間的矛盾，使得通過土地獲取收益的內在驅動力有增無減，在這種情況下，監管偏輕就成為“合理”選擇。另一方面，各個監管層面各守其土，而沒有形成立體監管模式，客觀上導致了對違建現象的“激勵”。

　　監管沉下臉來，讓違建不能輕易“變臉”，是樓市調控的要求，也是房地産市場健康發展的需要。要做到這一點，彌補制度設計漏洞已是當務之急。

　　“聯排別墅”到底算什麼？（延伸閱讀）

　　本報記者 李 剛

　　“聯排別墅”不算別墅？

　　針對輿論質疑，廣州市規劃局回應説，保利西海岸房地産項目在實體上符合規劃要求，只是沒有按照要求辦理申領《建設工程規劃許可證》的手續，因此規劃局的處罰只是針對其違法法定程序，而非“每棟罰2萬元，違建就變合法”。

　　廣州市規劃局進一步解釋説，“別墅”是由西方傳過來的一個概念，目前國內沒有一個清晰準確的定義，從通常的建築設計的角度上講，單門獨戶才是別墅，老百姓説的“聯排別墅”只能算“低層住宅”，並不屬於別墅。開發商將上述用地內的並聯式住宅作為“別墅”進行宣傳，僅僅為商家的一種銷售策略。

　　是不是方便開發商打“擦邊球”？

　　廣州市規劃局“聯排別墅不算別墅”論斷一齣來，引發更多社會質疑。有市民對記者説，兩棟別墅僅僅靠一堵墻連在一起，這樣就成了“低層住宅”？這樣的規定，不是方便開發商打“擦邊球”嗎？還有市民説，共用樓板的“低層商品房”和獨門獨戶的“聯排別墅”，誰都能夠一眼分清，為什麼有的主管部門就分不清呢？

　　廣東中澤律師事務所周玉忠律師認為，正因為“別墅”的定義具有一定的模糊性，一些開發商大打“擦邊球”，紛紛建起雙拼別墅、聯排別墅、疊拼別墅，並以低密度高檔住宅的名義報批，繞開“獨棟別墅”。

　　有業內人士透露，按照該地塊2.8的容積率，無論如何也是建不了聯排別墅的。但開發商有自己的辦法——他們拿出一部分土地多建造幾棟高層住宅，其餘土地建低密度聯排別墅，通過疏密結合從而滿足了政府規定的整體容積率要求，同時又建成了別墅。

　　廣州的房地産專家韓世同説，開發商的“擦邊球”和政府主管部門輕描淡寫的處罰，對穩定房地産市場價格，對集約節約用地，沒有任何好處。