當調控重災區通州進入14000元時代時，去年交易活躍、今年準備向中高端板塊升級的大興也相繼出現了17000元起價的項目。上週末，繼旭輝禦府推出100套17600元/平方米起價的特價房後，領海朗文世家新一期索性以17000元/平方米起價開盤。兩個項目先後打出17000元的價格，無疑打破了大興區今年以來長期低迷的交易困局，也使得該區域的競爭進入明刀實槍的價格戰中。

　　降價才是硬道理

　　上週末，記者走訪了大興部分在售項目。 在旭輝禦府的銷售現場，幾乎所有的銷售人員都在為購房人的諮詢忙碌。一位銷售人員匆匆介紹了下基本情況後，就又被其他購房人叫走，記者只好自己先看看沙盤和銷控表，此後相繼進來的兩撥購房者都沒人接待。

　　據銷售人員介紹，這些人都是為100套特價房來的。“旭輝今年11週年，為了慶祝，全國多個項目一起聯動，北京這邊拿出100套特價房進行促銷，起價只有17600元/平方米。要知道禦府是旭輝按3萬元標準打造的高端項目，現在這個價格絕對是成本價在銷售。”該銷售人員強調，這只是暫時性的促銷，並不是降價，“除了特價的3棟樓，其他在售的5棟樓都是原來的價格，21000元的均價”。

　　在銷控板上，記者看到100套房大部分均已被預訂。而此前20天，該項目僅售出6套住宅。記者詢問了一位在場購房者，她明確告訴記者，就是衝著這次特價來的，但是她覺得17600元的價格還是偏高了。

　　6月26日，領海朗文世家六期開盤，不僅起價降到了17000元/平方米，而且在7月3日前購房總價款優惠10萬元，全款優惠400元/平米，貸款優惠200元/平米。開盤當日，受此優惠吸引前來的購房者絡繹不絕，當天認購70余套，綠化率超過30%。

　　價格暗降早已開始

　　業內人士表示，旭輝禦府和領海朗文世家只是將大興的競爭態勢公開化了，“其實大興的價格戰早就開始了。”

　　據其透露，目前大興的在售項目實際成交價格遠遠低於對外宣稱的價格。

　　記者在北京市房地産交易管理網上看到，5月1日，金地仰山拿到的最新一期預售許可證上，在售的11棟樓中，最高擬售價格為28086元/平方米，最低擬售價格為20277元/平方米，但實際成交均價僅為23030元/平方米。根據搜房網顯示的信息，5月3日，該項目的銷售價格尚為“最低19500元/平方米”，但進入6月，該項目高層板樓價格均價為19000元/平方米，花園洋房均價23000元/平方米。

　　目前大興熱銷項目中建國際港，5月7日取得預售許可證的擬售價格均在23000元/平方米以上，其開盤時對外宣稱價格為均價18000元/平方米，但目前實際成交價格僅為17886元/平方米。華潤在大興著力打造的高端項目華潤公元九里目前尚未入市，但業內人士預計，面對殘酷的市場現實，該項目的價格很難如願。

　　大興迎來供應高峰年

　　2008年以前大興區發展相對滯後，形成了相對的“價格洼地”，近幾年土地供應量放大。自2009年來，大興出讓包含居住屬性的土地達到28塊，建築面積達557萬平方米，僅次於房山區。此外，加上政策扶持引導，包括保利、綠地、中建、金融街控股等大批知名開發商紛紛入駐大興，使得大興也成為樓市新熱點區域。

　　今年以來，大興憑藉近30個樓盤在售、超過200萬平方米的龐大供應量，其中純新建商品房達到17個，當之無愧地成為如今京城樓市的“主戰場”。 大興供應項目在5月以後出現上漲。今年5月以來，大興樓市進入放量高峰期。據亞豪機構統計，僅僅今年5月單月，大興區新開盤項目為5個，包括金地仰山、中建國際港、鴻坤理想城、紅木林、金融街金色漫香郡。

　　其中，中建國際港、紅木林兩項目均是首次開盤的純新盤項目，戶型設計以一居、兩居為主，均價在19000元/平米左右，總價水平多在100萬-150萬之間。5月份，大興區新入市的這5個項目，供應套數為2183套，佔全市當月總供應比重的26.5%，大興區的供應量對於京城樓市的影響是比較大的。

　　2009年至2010年，大興區出讓的住宅用地達22宗，規劃建築面積達496.1萬平米。由於近兩年大興區住宅用地集中出讓，會導致未來商品房供應量的進一步增加。據亞豪機構調查統計，目前大興區待售的新盤項目有近20個，其中有多個項目將會在下半年開盤銷售，例如興創屹墅、保利新茉莉公館、旭輝禦府等。從物業類型來看，以普通住宅項目居多，低密度項目次之。

　　亞豪機構副總經理高姍分析指出，在目前的政策打壓及市場需求低迷的環境下，大興樓市的供需關係將發生明顯的變化，供大於求現象的發生，勢必會加劇銷售的難度。如果出現集中供應的現象，那麼較大的銷售壓力無疑會影響到樓盤定價。

　　據亞豪機構調查統計，5月份，大興區商品住宅的成交均價為18331元/平米，與今年2月份成交價格的最高峰相比已經下降了16.1%。因此，高姍預計，如果下半年供應量出現了較大的增長，那麼大興區很可能會出現房價的下滑。

　　簽約率僅為29%

　　不少項目的銷售只能用慘澹形容。以今年大興第一個取得預售證的項目“果嶺華舍”為例，該項目於今年1月7日拿到預售證，截至6月28日，該項目推出的48套房源至今只賣出1套。

　　根據鏈家地産市場研究部統計，按照行政區域來看，2011上半年新建期房商品住宅供應量最多的前五位是房山、大興、朝陽、通州、昌平，佔比分別是22%、17%、13%、10%、8%。不過，從銷售狀況來看，成交最好的是房山，簽約率達到64%，排名最後的五位是昌平、海淀、門頭溝、通州、大興，簽約率分別是2%、9%、14%、19%和29%。

　　“大興樓市中不少項目大戶型太集中。”北京中原地産市場總監張大偉表示，今年大興有多個項目供應房源單套平均超過了120平方米，其他項目也大部分在100平方米左右，面積大自然總價就高。“這使得自住需求轉移到了房山等房型更合理、總價更低的地區，而改善性需求又大部分青睞城區。”

　　剛需項目熱銷

　　沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。什麼時候，什麼地區，只要有價格合適、品質優良的項目，從來不缺少購買力。作為大興區域最具性價比之一的項目——金色漫香郡就證明了這一點。

　　5月28日，金色漫香郡三期開盤。良好的環境與合理的價位吸引了近千組購房者現場選房。據工作人員介紹，選房活動從8點開始，但從淩晨6點左右，便有人陸續趕來。截至當日上午10點，前來選房的人已超過1000人。到下午4點，金色漫香郡本次所推出的700套房源，已認購500余套，佔比超過七成。

　　記者在大興康莊路充滿南加州建築風格的“紅木林”售樓處調查發現，這個北京城建是針對剛需市場打造的項目，因為活力、陽光的南加州風格和豐富的戶型受到剛性需求者的追捧，不少年輕情侶將“紅木林”作為未來的“婚房”。

　　品質升級惠及購房者

　　-品質篇

　　雖然價格戰硝煙初起，但對購房者而言，卻是一個喜訊。

　　據記者了解，從2009年開始，大興就逐步進入品牌競爭、産品升級的進程中，綠地、保利、金地、華潤、中建、旭輝、城建等大批品牌開發商雲集大興，對大興區域的産品升級做出了積極的推動作用。

　　去年年底，地鐵大興線的開通和興華大街的擴寬修整，使得大興一掃往日暴土狼煙的“建設工地”容貌，呈現出一派都市新區的全新景象。當然，大興的房價也隨著嶄新的市容市貌，攀升到新的高度，進駐企業紛紛表示要在大興打造高端項目。旭輝禦府、華潤公元九里、金地仰山等項目都將目標瞄準了改善性需求，項目品質高端化，戶型舒適、奢侈化，園林打造精益求精化。

　　以旭輝禦府為例，在去年旭輝紫郡的熱銷基礎上，旭輝集團精心打造了旭輝禦府的項目。建築方面採用了賴特建築理念，在小區園林景觀的打造上，將草原式建築特色與項目地塊特色有機結合，形成“園包房、房包院”、七重景觀層層深入的格局，約3700平米私家會所和雙泳池的設計，在大興區域甚為少見。

　　華潤對公元九里的期待，並不亞於旭輝對禦府的期待，主力戶型為160-350平米的花園大宅，再加上精裝修和園林水系，已經引得不少關注大興高端項目的購房者頻頻諮詢。

　　在剛需産品方面，無論是2009年的綠地新里西斯萊、2010年的保利茉莉公館，還是今年的中建國際港、金融街金色漫香郡、城建紅木林等，其戶型設計、園林景觀、建築立面等，均比2009年之前大興的普遍産品品質，有了大幅度的提高。

　　-對話開發商東亞新華地産新聞發言人韓磊

　　大興改善性項目有壓力

　　據東亞新華地産的數據顯示，大興在售項目目前的銷售情況較為平穩，一些剛需項目賣得也不錯，比如東亞的馬賽公館，去年9月份開盤到今年5月份，所有房源都已經售罄。同時，處於該區域的綠地新里西斯萊公館一個月的銷售量也少於100套，一些適合剛需客戶的小戶型産品市場是可以接受的。但另外一方面，一些面積在130平方米以上的項目銷售的壓力較大，戶型大就意味著總價高，這類改善型的産品受市場調控的影響較大。

　　大興潛力還未真正釋放

　　北京城建新城興業副總經理王健

　　作為距北京城區最近的“新城”，大興區域多重利好已經無需贅述，地鐵4號線與大興線的貫通打破大興與城區之間的交通“瓶頸”， 包括城建、綠地、金融街等品牌名企扎堆打造大興，也帶動了整個區域配套集體升級。城建身處其中，更要做強、做大，目前大興潛力還未真正釋放出來，相信隨著北京第二機場的修建、2900億南城投資計劃、大興新城建設還在不斷進行著，未來這裡的價值更是無可比擬。

　　-專家觀點中原地産華北區董事總經理李文傑

　　供應增加致使價格波動

　　隨著4號線的運營，大興區域逐漸成熟，相對其他部分區域而言，配套和交通都比較到位，在這種背景下，大興大部分項目的價格是屬於比較合理的價位。隨著供應的增加，部分項目的價格出現了明顯的波動，但預計波動不會太大。整體來説，大興區和通州區是有明顯區別的，通州的房價是隨著CBD等區域大量的投資者涌入而推高的，然而大興區是一步步走上來的。至於後續的房價走勢還要看市場的變化。記者： 魯歡 邢飛 桂瑰