位於昌平沙河的小産權房社區園林聖懋。本報記者任峰濤攝

　　價格居高不下的商品房引發了北京周邊小産權房的走俏。然而，最近，隨著購房人的陸續入住，多個小産權房小區不斷曝出停車管理、費用收繳、業委會成立等一系列難題。這些難題的解決，又因缺乏法律和政策的支持陷入多重窘境。對此，本報記者進行了一系列調查。

　　園林聖懋

　　各方面配套差令業主擔憂

　　“除了房價低點兒、挨著沙河水庫外部環境好點兒外，吃水、用電、走道、上學等等，沒一件是好的。”昨天下午，昌平區園林聖懋小區居民黎明（化名）同鄰居們探討購買小産權房的利益得失。

　　據了解，該小區以老年公寓項目立項，已建有17棟住宅樓，千戶中已入住300多戶。前年底，黎明以每平米兩千多元的價格在此買了一套100多平米的房子，眼下該房每平米已漲到8000元。

　　黎明和鄰居們很為小區配套憂心。他們説，小區交通配套不完善，進入小區的唯一通路是一條窄窄的河堤路，路上立著“限高2米”的限高桿，公交車只能從鐵桿外側農田裏繞過，“一旦有情況，河堤不讓走了，小區就成了死衚同。”黎明稱。

　　讓大家鬧心的還有吃水、用電、孩子上學、老人看病等問題。黎明反映，小區吃水用的是自備井，居民一直擔心水質不符合衛生標準；用的是工業電，電費很高；小區沒醫院或醫療服務站，老人看個病仍得搭公交轉地鐵到城裏醫院，“還有院裏跑著的這些孩子，都到了入園、入學年齡，可小區沒有配套幼兒園和小學。”業主李先生感嘆，想入園入學家長得各顯神通去找。

　　據了解，缺乏商業、教育、醫療、交通等公共設施配套，這成了園林聖懋小區及其周邊10多個小産權房小區面對的共同難題。

　　太玉園

　　小産權房業委會選舉擱淺

　　自2006年10月起小區開盤，幾年來，通州太玉園小區房價也由兩千元每平方漲到近萬元，然而該小區住戶選舉業委會的努力卻絲毫沒有進展。

　　小區入住前，居民“薪子”就曾建議組織並儘快成立業委會，以便集中力量和物業及開發商交涉，善始善終解決物業費收支公開、公共收益等問題。“已經5年了，前後也組織了幾次，最初大家參與的熱情都很高，最終都是因沒有相關法律、政策規定，業委會選舉無章可依，選了也不會給備案等原因作罷。”居民宋先生稱。

　　宋先生分析，業委會難産的原因還在於小産權房的業主對小産權房沒信心，“來這裡買房的，三分之一是為了投資，賺錢了再賣；三分之一是為了出租，僅有三分之一為剛需，但大多也是當做過渡房。”宋先生稱。

　　此外，該小區物業相關負責人明確表示不支持小區成立業委會，“即便我們支持，它也是不合理不合法的，買房時他們都明白，這是小産權房，街道或鄉鎮不會給他們備案的”。

　　講禮新村

　　居民抗議物業收取停車費

　　在小區免費停車4年後，最近，昌平區講禮新村小區物業公司開始向小區居民收取停車費。因該小區屬於小産權房，百餘住戶認為物業公司收取停車費沒有依據，故抗議並拒繳停車費。

　　據業主反映，今年5月初，小區物業公司新調入一批保安，並向有車住戶收取停車費，固定車位每月150元，每年1500元，臨停每天5元。“4年來我們都免費停車，不知怎麼突然收費了，”業主們稱，因小區為小産權房，物業公司收取停車費沒有任何法律依據，不交停車費車輛就無法開進小區，車輛停在小區門口卻被砸。前不久，近百戶居民圍堵小區東門，抗議物業公司沒有合法手續而私自收取停車費。堵門自當日上午9點一直持續到下午6點，後在當地鎮政府和民警調解下才結束。

　　“上次堵門事件以來，有的業主交了錢，但仍有百餘輛車為抗議將車停在北門外。”該小區一業主反映。

　　昨天下午，該小區物業一相關負責人稱，工作人員對小區停車提供了服務，收取停車費理所應當。具體情況該負責人稱自己也不太清楚，領導度週末不便聯絡。

　　記者調查

　　居民訴苦四大問題難維權

　　據了解，在北京周邊昌平、通州、房山等城鄉接合部，一些村莊或開發商採用“舊村改造”“老年公寓”等名義，在集體土地上建造了近百家小産權房小區，並將其出售給城市居民。而隨著購房人的陸續入住，這些小産權房小區引發的問題也逐漸曝出且呈上升趨勢。

　　記者調查發現，業主集中反映的小産權房問題集中在以下幾點：第一，缺乏有效監管造成小産權房建築質量存在安全隱患。一般而言，為追逐商業利益，開發商在建築施工時能省則省，能減則減，在住宅樓後期保修方面也出現了很多問題。第二，很多小産權房小區沒有市政配套。小區缺乏教育、交通、醫療、商業等配套設施和建設，這為購買小産權房的居民帶來了很多矛盾和糾紛。第三，物業服務層次低。不少小産權房的物業公司大多只為小區清潔，而小區公共部位的綠化、安保及公共設施的管理和經營，則因人員不足等問題無人管理。第四，小産權房小區安全問題堪憂。因保安、監控設施等不足，處於城鄉接合部的小産權房小區多次發生偷盜事件。

　　據了解，針對這些問題的解決，購房人唯一與開發商和物業抗衡的手段就是拒繳物業費，“但你不交，他就停電停水。”住戶們反映，停水停電成了物業逼迫住戶就範的有效手段。

　　律師説法

　　小産權業主難獲法律救助

　　本報律師團、北京中翔律師事務所律師吳紅偉表示，購房人在購買小産權房時，應該意識到其風險，且在這些風險出現後承擔。小産權房因其本身違法，其業主遇到問題很難獲得法律保護。

　　吳紅偉稱，小産權房出現建築質量、物業管理方面的問題，不能適用現行相關法律法規解決，“現行法律法規是針對産權人的權益保障進行規定的，業主在法律上指的是房屋所有權人，小産權房無法登記備案，購房人也不具業主身份，所以無法行使業主權利。”

　　對於小産權房在物業管理方面出現的問題，吳紅偉認為購房人無法取得利益保障，諸如小區公共部位的經營和收益，小産權房業主就無法獲取。“物權方面的相關規定對小産權房是無效的，購房人和村委會及開發商簽訂的購房合同，從法律層面上講，其簽訂的前提就是違法的，所以法律不會為購房人的利益提供法律救濟”。

　　業內觀點

　　小産權糾紛只能協商解決

　　10餘年來，一直關注並研究北京房産政策發展，並帶領小區業主進行法律維權的馬增雄認為，從實際來看，協商將成為化解小産權業主與開發商和物業矛盾糾紛的有效途徑。

　　馬增雄分析，首先，小産權房無法適用我國現有的《物權法》《物業管理條例》等相關法律法規。其次，購房人與當地村委會或開發商簽訂的購房合同，在法律範疇內是一份無效合同，因為該合同的簽訂就沒有任何法律依據。“但是，這並不意味著小産權房主與物業和開發商之間的矛盾糾紛就完全沒有解決的辦法，”馬增雄説，目前看，小産權房發生了停車費漲價、物業服務水平低、房子出現問題維修困難等一系列問題，從房主利益上講，面對這些矛盾，大家仍有可爭之處，“開發商、物業的單方面規定和變更，同樣面臨著沒有法律依據，小産權房業主可以自發團結起來，形成一個合力，代表廣大業主和開發商及物業展開充分協商，來共同決定小區共同事務。”

　　權威説法

　　警示市民不要碰小産權房

　　國土資源部相關負責人表示，小産權房相當於違建，目前相關部門正制定清理整治方案，望公眾不要購買。

　　“前不久，懷柔區楊宋鎮的小産權房就被叫停了，停水停電。目前尚未銷售的小産權房和2007年底以後新建、續建的房子都面臨拆除，而此前已經售出的房屋，也將等全國小産權房政策出臺後一併處理。”該負責人透露。最近，國土部、住房和城鄉建設部等部門已&&組建領導小組，全面摸底小産權房的情況，並將對在建及在售小産權房予以停建和停售。

　　市建委、市規劃委及市國土局等相關部門均表示，關於小産權房的政策尚未最終出臺，小産權房在住房質量、物業管理方面存在很多問題，警示大家不要購買小産權房。

　　本版采寫本報記者張淑玲