河北香河土地違規風波擴大 環首都樓市面臨考驗

　　去年8月，香河某樓盤圍擋。據悉，香河不少項目是與地方政府合作的“新農村建設”項目。本報記者 曾慧娟 攝

    一場未了的香河土地違規圈佔風波，已經牽扯了當地政府、開發商乃至購房人多方當事人。而在國土部門最終的土地調查結果未公佈之前，各方也都處於靜默期和糾結之中。記者採訪了解到，目前已經購房的香河業主大多較為理性，並未出現“退房潮”。而開發商群體處於靜默期，等待“事出有因”的土地圈佔事件調查結果。香河部分開發商向記者表述心態：“土地風波”為雙刃劍，對於客觀利好存在的香河樓市，在規範之後更期待規模化和可持續的發展。

    當事購房人 理性“維權”，未現“退房潮”

    在香河土地違規圈佔風波中，由於一些開發商已經售出部分商品房，使得香河購房人成為糾結的當事利益方之一。

    萬科與五礦聯手打造的北京歡慶城鷺湖，是在此次事件中被點名的品牌開發商項目。目前，該項目已經停工，配合國土部門的調查。

    今年3月13日，歡慶城鷺湖1期A區入市，在此前“環首都經濟圈”利好及項目本身品牌、品質的基礎上，逆勢熱銷300多套。而因之後的土地調查事件，其預計5月入市的二期産品暫停銷售。

    “事發後，萬科的銷售人員與所有購房業主取得了聯絡，告知這一情況。”萬科相關負責人表示，在300多業主中，態度大致分為三種。大部分業主表示觀望，看事情發展再做決定；有四五組客戶有所顧忌，表示要退房，萬科將全款退還；此外也有部分業主表示不願退房。

    此前，香河縣政府相關負責人在接受央視採訪時表示，將説服萬科退房、退購。這將牽扯歡慶城大部分不退房業主的利益。

    北京市律師協會土地法專業委員會副主任周勝律師表示，要求購房人退房並不公平。“購房人購買房子獲得增值以及其他相關損失不能被忽略。而從此次事件來看，萬科五礦拿下歡慶城項目土地是通過合法的招拍挂程序，能夠進入銷售環節，也取得了各種合法證照。”

    據了解，目前歡慶城一期業主面對此次事件的態度較為理性。他們已自發組織了一個業主QQ群，只允許購房人進入。一位知情人士表示，這些業主此時並不希望過多地對外界發表看法，而是希望通過有效途徑解決問題。

    近日，已有歡慶城業主代表向萬科遞交了溝通信件。“目前的各種信息比較多，業主希望能夠從萬科獲得更多的對稱信息。我們將按時回復。”萬科相關負責人表示，目前對於業主暫不涉及賠償問題。因停工是配合國土部門調查，雖然可能會導致房子延期交付，但這一後續問題，要等調查結果出來後才討論。

    開發商 很糾結，等待調查結果

    在香河土地違規圈佔事件曝出時，這個距離北京45公里的縣城，已經有萬科、萬通、富力、綠地等十幾家大型房企“集結”。在“環首都經濟圈”的利好之下，位於京東的香河一直被認為是河北環北京13縣中最有發展潛力的地區，大批品牌房企進駐，大興土木，都將香河視為其發展戰略要地之一。而一夜之間，因土地問題，這些房企欲打造的項目有可能成為“空中樓閣”，令很多開發商一時不知所措。

    萬科相關負責人表示，雖然項目停工，但是該支出的費用，如工人工資等需要照付。

    一位國企開發商負責人向記者表示，目前旗下企業還未銷售項目，但此前該公司披露的在這一區域“規模化發展”的計劃可能受到影響。“目前不知道拿地是

    不是合規合法，不敢貿然有發展動作。”

    另一位當地民企開發商負責人表示，目前國土部門已經在香河進行兩個星期左右的調查工作，在最終結論出臺之前，並不知道有多少開發商涉及的多少土地存在問題，開發商受到的影響此時不好評估。

    據記者了解，目前香河區域開發商分為本地開發商、北京開發商以及一些進駐的非知名小開發商。但上述香河本地開發商負責人表示，來自北京的開發商十分習慣在北京土地市場規範的招拍挂拿地程序，所以在香河市場也遵循這一習慣。至於，合法招拍挂程序下，當地政府在土地前期收儲過程中是否有問題，開發商無精力也無權對政府部門做盡職調查。在前期調研時，也只會對區域發展、商業價值進行調查，沒有人會逐一地塊去質疑政府進入公開市場的土地是否存在問題。

    北京市律師協會土地法專業委員會副主任周勝律師表示，開發商從公開土地市場招拍挂拿地，手續齊全則合規合法。而出於對政府的信任，沒有開發商在拿地之初會質疑招拍挂的土地本身是否合規合法。而此次違規圈地事件曝出後，同購房人一樣，開發商同樣要承擔停工停售造成的各種損失。在無過錯情況下，開發商不應承擔全部責任。

    國土部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲也表示，如開發商對此前土地存在的隱患問題不知情，那麼土地違規圈佔的主體責任應該在當地政府。

    據了解，目前國土部門對於違規圈佔土地的調查及處理結果並未出爐，而此前媒體報道的一些可能的處理方案，業內人士認為欠妥。

    對於萬科已經出售的300套商品房，香河縣政府接受央視採訪時表示，將通過市場評估，以成本價收回後重新轉做百姓回遷房。周勝律師表示，回遷房與商品房在設計標準、成本等方面均有差異，上述方法可操作性不大，如收回土地拆除現有建築重新建保障房，將會造成社會資源和國有資産的巨大浪費，是一種 “矯枉過正”的行為。解決此問題政府應該通過行政手段溝通協商，雖然土地具有唯一性，但可嘗試採取“土地置換”的方式，再為村民尋找合適的回遷安置地。

    影響

    “環北京”樓市面臨規範考驗

    由於已經有近20家北京房企進駐香河地區，近日，北京市房地産協會副秘書長陳志對記者表示，房協已經對此事件關注。第一，關注購房人在此次事件中合法權益如何維護，第二，關注開發商在合法土地招拍挂程序中取得土地，土地違規圈占問題如何界定。陳志表示，房協同樣關注在城市化過程中，此類問題如何規避和解決。

    據悉，國土資源部近日發佈了今年一季度國土資源違法違規線索和信訪受理情況。地方政府主導、支持、默許下的非法擴張用地增多。以城鄉建設用地增減挂鉤為名，非法轉讓集體土地的現象也比較突出。3月份以來，對於鄉（鎮）政府或村委會借城鄉建設用地增減挂鉤試點、進行新農村建設等名義，非法佔用集體土地搞房地産開發，部分提供給農民居住，部分對外銷售的舉報增多，約佔當月受理非法轉讓土地線索的兩成。

    據記者了解，香河的土地違規圈佔風波也已擴大涉及至大廠、固安等地，城市化發展進程中，“環首都經濟圈”發展正面臨一場規範考驗。

    對於此次土地調查風波對香河樓市的影響，不少開發商認為是“雙刃劍”。一位不願意透露姓名的開發商向記者表示，香河遭遇土地稽查，對於很多開發商來講是一個警醒。排除通過合法招拍挂程序拿地的開發商待解的問題，對一些存在違法圈地、不規範操作的開發商是一種震懾。對於今後的開發建設以及區域發展也是一種規範。目前，香河作為京東腹地，交通便捷以及區域利好都客觀存在，並不擔心此次土地風波會重創香河樓市發展，規範後的市場將迎來可持續和規模化的發展。