重慶擬規定開發商無法辦産權 購房者可退房索賠

《重慶市城鎮房地産交易管理條例（修訂草案）》新增條款 徐僑唯 制

　　華龍網訊 發商交房後，以各種理由推諉不給購房者申請辦産權證，購房者入住幾年也拿不到房産證。今後，市民遇到類似情況，便可拿起法律武器維護自己的權益。昨日上午，市三屆人大常委會第二十四次會議開幕，《重慶市城鎮房地産交易管理條例（修訂草案）》提交會議三審。為保護購房者權益，修訂草案新增一款，因預售人或房地産開發商原因，導致辦不了房屋産權證的，購房者除要求賠償外，還可解除購房合同。

　　房屋産權

　　交房後60個工作日內

　　開發商要申請産權登記

　　依據會議議程，該修訂稿三審後，將提交本次會議表決。

　　原條例規定：“預售人應自預售商品房交付使用之日起六十日內，為預購人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；屬現售商品房的，房地産開發企業應自銷售合同簽訂之日起三十日內，為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續”，此處的“辦理”實際上是“申請登記”，辦理登記則是登記機關的職責。這一規定對保護購房人權益起到了積極的促進作用。

　　因此，三審草案稿將第二十六條第二款修改為：“預售商品房的，預售人應當自預售商品房交付使用之日起六十個工作日內，為預購人辦理申請房地産權屬登記的手續，並取得房地産行政主管部門出具的登記受理通知書。”

　　也就是説，開發商將鑰匙交給購買人後，預售人或開發商應當在三個月時間內，向房管局申請産權登記。

　　購房權益

　　開發商無法辦産權證

　　購房者可退房並索賠

　　在前兩次審議中，有常委會組成人員提出，在現實生活中，開發商不給購房者辦産權證的事件時有發生。

　　三審草案稿針對該問題特地新增一款，最大限度保護購房者利益。

　　草案二十六條新增第三款規定：因預售人或者房地産開發企業的原因，導致無法辦理房地産權屬登記的，雙方有約定的按約定處理；未約定的，預售人或房地産開發企業應當承擔民事賠償責任，購房人可要求解除商品房買賣合同。

　　依該款表述，開發商違約，購房人不僅可把房子還給開發商，還可要求賠償經濟損失。

　　資金監管

　　開發商不得挪用預售款

　　銀行等監管不力將追責

　　在房地産開發中，一大亂象就是開發商在資金問題上，經常“拆東墻補西墻”，導致“半拉子”工程。擅自挪用項目資金，已成為房地産開發行業的“潛規則”。

　　為保證商品房預售資金用在該地産項目上，草案新增兩條款，增設兩道“防火墻”，嚴格了預售賬戶監管。

　　其一，對開發商賣房獲得的房屋預售資金，草案明確規定，應當全部進入監管賬戶，包括按揭銀行收取的按揭款項。在項目竣工驗收備案前，預售人不得將預售資金挪作他用。

　　其二，預售人或開發商在使用預售資金時，應當持工程監理機構按照工程實際進度出具的項目預售資金使用計劃證明，向預售資金監管銀行提出劃款申請。

　　一個商品房預售許可證，只能設立一個預售資金專管賬戶，由開戶銀行代為收取。

　　辦理按揭貸款的銀行，應當在辦理抵押權預告登記之日起五日內，將預購人的按揭貸款款項直接劃入該賬戶。

　　商品房預售資金將由預售人、監管銀行、工程監理機構共同監管，三者還應當簽訂資金監管協議。

　　依據條款表述，沒有監理機構的證明，預售資金監管銀行不得劃款給預售人。

　　為強化責任，修訂草案稿新增一款，工程監理機構出具虛假證明，或者預售資金監管銀行不當，給預購人造成損失的，由過錯方與預售人承擔連帶責任。將由金融部門依法查處，房地産行政主管部門可依法禁止該銀行從事房地産預售資金監管服務。

　　也就是説，開發商或預售人將預售款“卷走”，監管銀行和監理機構都要承擔責任。

　　房屋租賃

　　合同要交房管局備案

　　刪除“違者不改罰款”條款

　　在前兩次審議中，對租房者，草案規定應當將租房合同交到房屋主管部門備案，違者不改正，房管部門將對個人可處1000元經濟處罰，對仲介可處1000~10000元的罰款。

　　在此次審議中，常委會組成人員認為法律責任一款可操作性存在難度，主管部門權力過大。

　　在三審草案稿中，將原二審稿中“違者不改正，房管部門將對個人處1000元經濟處罰，對仲介可處1000~10000元的罰款”法律責任一款全部刪掉。