北京市物業管理辦法實施第一年 業主何時見賬單

　　今年是《北京市物業管理辦法》實施的第一年，按照規定，物業服務企業必須在第一季度“曬賬單”，而4月初，北京市住建委在官方網站上表示，將於當月進行全市物業服務項目收支情況公示專項執法檢查，發現未公佈賬單的，將責令限期改正，並作為不良記錄記入物業服務企業及項目負責人信用系統；拒不糾正的，將向社會公示，並通過媒體曝光。

　　直到今天，記者沒有在媒體上看到任何一家被住建委曝光出來的違規並拒不糾正的小區物業。是物業公司全都完成了規定動作嗎？但記者在採訪時發現，很多業主反映從未看到過物業公示的賬單，也沒有收到過來自物業公司的將要公示賬單的任何信息。但對於希望看到什麼樣的賬單，多數業主都非常感興趣，他們心目中的“公示賬單”包括了公示內容、公示形式、公示頻率等方面。

　　我們想要的公示內容：

　　“物業全部的收入和成本，

　　包括那個獨家收廢品交的管理費”

　　孟平（家住聯想橋附近一個在北京開盤很早的小區，科技公司白領，從來沒聽説過物業應該“曬”賬單）：

　　到現在為止，我們小區物業從來沒有向業主公開過收入支出情況。

　　多年前我們剛入住小區的時候，業主們很快成立了業主委員會，並要求物業公開收支賬單，在物業和業主的“較力”過程中，業主委員會被物業給收買了，業主之間也不夠團結，最後以失敗告終。後來還曾經努力過一次，也是無果而終。兩次折騰下來，多數業主也就沒心氣了，看看有的小區物業比我們這邊的還差，大家也就認了。大多數業主還是如數上繳物業費，也有部分業主拒繳的，給我的感覺就是看誰橫唄，我們不想招惹物業，物業也不敢招惹某些業主，現在就維持這麼個狀態。

　　物業賬單，我希望公開的賬目當然重點是物業公司的收入情況，必須涵蓋它所有的收入來源，包括業主所交物業費的總數、小區內各種位置上、各種形式的廣告收入、小區地下室出租後的租金收入、小區停車費收入等。我也只能列出個大概，要知道，物業有很多收入渠道，比如，據我所知，只有一個人（其實是他們一家）能到我們小區內收廢品，這個人是要向物業交管理費的，而其他沒有交費的廢品回收人員都不被允許進入小區，只能在小區門外設點。

　　另外，物業用於小區管理中的運營費用也應該詳細公佈，比如小區公共照明電費、綠化費、物業工作人員的工資、福利等等，這些能夠讓我們看到“管家”們把我們給他們的錢到底都花在了哪。

　　趙林（家住石景山，註冊會計師，從來沒聽説過物業應該“曬”賬單）：

　　我沒看見過我們小區物業公佈賬單，我們小區有好多底商，那些面積實際上都是被公攤到我們的購房面積裏的，現在完全由物業控制，租金到底是多少根本沒人知道。我覺得物業根本不敢公開收支，否則，很多不了解這個情況的業主還不都得找他們説理去？！

　　註解

　　自2010年正式施行的《北京市物業管理辦法》規定，物業企業必須在每年第一季度，公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。

　　在4月初市住建委的新聞發佈會上，市住建委有關人員解釋，物業的收入和支出，還要分不同科目一一列出。收入方面，比如物業費收入有多少，共用部分車位收入有多少；支出方面，比如管理人員工資、社保、福利費、小區清潔衛生費用、綠化養護費用等等。而物業服務合同履行情況，則要把提供了哪些物業服務、按照什麼標準提供的服務都要列上。

　　我們想要的公示方式：

　　“收錢的時候能挨家挨戶找業主，

　　報賬的時候難道不能送上門？”

　　趙林：

　　小區物業公佈的那個賬單，應該不算是真正的會計報表，完全可以做成讓業主都看得懂的流水賬形式，這樣也方便業主們審核和監督。

　　如果是公佈得細了，我希望一年能公佈至少4次，最好是一個月公佈一次，反正按照一般公司運營的制度，每個月都得盤賬，把那個賬給我們業主貼出來看看有何不可？如果是一年公開一次，且不説不好實時監督，就是看賬也得看好幾天，畢竟各種收支細目太多，那個公佈出來的賬估計得好幾摞。

　　李曉琴（家住海淀清河，國企職工）：

　　我覺得物業公開賬單的模式應該更加方便業主審核，應該結合多種途徑。首先就是公告、張貼的形式，在小區業主論壇上也貼上，省得貼到公告欄一天就給撕下去了，根本就沒幾個人看到。我聽説還有些物業根本連張貼這道程序都省了，就放在他們物業辦公室裏，號稱業主可以去查詢，這樣很多業主就根本不知道還有這回事，物業實際上就是在規避責任。

　　另外，我想重點推薦的是，應該要求物業公司將公開的賬單送達到每個業主家中，收費的時候，物業都能挨家挨戶地找到業主，報賬的時候，您怎麼就不能讓我們每一家都見著？如果想節省資源、低碳也行，不用都打印出來，每個業主都給他們留個郵箱，您到時發到業主郵箱裏，我自己打印就行。這樣，每次的賬單，業主都能留存，也方便對比、查驗，看看每年的收支變化，對物業工作的質量、服務標準和服務費用的變化更加清楚。這麼做，其實也並沒有給物業增加太多的工作量，我希望管理部門能對此做出明確規範，不要讓物業公司在這上面偷懶、鑽空子。

　　註解

　　自2010年正式施行的《北京市物業管理辦法》規定，物業服務企業應當將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。市住建委工作人員具體解釋説，如果物業公司在不起眼的地方公示，也是違規。

　　我們想要的公示保障：

　　“給業主尋找第三方審計的法律權利”

　　連艷（家住通州，北京市律協物業管理專業委員會副主任，東城區物業管理糾紛首席律師調解員，中聞律師事務所合夥人）：我們小區業委會剛剛成立，應該正在跟物業洽談準備簽合同，這個時候物業還沒有公開賬單，可以理解，畢竟物業還沒有取得我們小區的服務資格。當然，從我個人角度來看，只要物業實際上已經提供了服務，就應該按時公佈賬單方便業主查詢和監督。

　　這段時間，住建委還有很多物業公司都在辦班學習曬賬單的規定，我也接到了很多講課的預約。我覺得物業公司尤其是那些涉及幾十個小區的物業公司非常重視這個事情，這是件好事，之前業主和物業之間的矛盾，很多都是因為互相猜疑而造成，只要公開談，就會建立誠信，將來的矛盾會逐漸消解。我之前曾經參與過幾個物業管理糾紛的調解，這幾天很多業主給我打電話，説是物業賬單公開後，他們也進行了核查，並沒有太多意見。

　　我注意到按照目前的規定，如果對物業賬單有懷疑，業主確實有權讓業委會查賬，還可以向住建委舉報，這些救濟渠道是存在的，但是缺乏審計制度。涉及公共管理的公司，按道理應該有一個專業的第三方評估機構來進行監督和審計，在物業曬賬單的同時，應該把這個審計報告同時公示，而現在的規定中缺少這個環節。

　　要知道業主包括業委會，多數人並沒有會計、審計的專業知識，對於物業公示的賬目，恐怕很難及時、準確地發現其中的漏洞，由專業審計來做這個第三方的審查是非常必要而且關鍵的。而目前的規定卻沒有明確對物業公司的年審監督制度。這恐怕是一個漏洞，應該給予關注和彌補。

　　註解

　　自2010年正式施行的《北京市物業管理辦法》規定，業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答覆。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

　　[較真]

　　對自己擁有權利

　　的完全無知

　　是習慣，

　　還是信心喪失？

　　在記者採訪的十幾名業主中，除了身為律師的連艷知道物業必須在第一季度曬前一年賬單的規定，其餘人根本不知道還有這個強制性規定，更不要説規定中對物業公開賬單的頻率、方式的詳細規範，至於“物業如果不公開賬單，自己該如何維權”這樣關鍵的問題，很多業主也不了解現有的渠道。

　　這讓記者感到著急，也感到悲哀。

　　一方面是對物業公司的管理、運營極度質疑，甚至以拖欠物業費等消極方式來表達自己的不滿；另一方面卻是完全不了解自己擁有質疑、核查物業費去向的權利。放棄了合法的權利，反而選擇不合法的方式來表達自己的訴求，這就是現狀。這種對自己擁有權利的完全無知，究竟是習慣了不主動維權、習慣了以質疑的方式來拒絕交費，還是因為過往的維權失敗導致的信心喪失？

　　不管哪一種情況，最終都是對正常秩序的偏離和背叛，在法律規定的框架內維權，利用法律賦予我們的權利來規範物業公司的行為，這才是我們應該選擇的行為方式。一個文明的、有秩序的社會是不會默許甚至鼓勵違反法律的行為，不管是出於什麼動機。比如，我們讚美的孫悟空在國外是沒有誠信、不守規則的代表（電影《刮痧》非常清楚地告訴了我們西方社會對孫悟空這一形象的印象）。

　　如果規則不合理，可以要求修改規則，但是在規則沒有被修改之前，請在規則範圍內做事，這是我們都應該遵守的行為準則。