北京9月推業主大會登記制

　　本報訊 （記者馬力）樓頂的廣告牌、電梯的廣告……業主大會持有這些小區內共用部分，並可以直接委託相關的公司來經營，收益最後進入業主大會的賬戶，歸全體業主共同所有。昨天，懷柔區作為北京全面落實《北京市物業管理辦法》的試點啟動。據了解，今年9月中旬全市將全面推廣。

　　對全部業主發放一卡通

　　市住建委副主任張農科介紹，此次懷柔對全區業主發放業主一卡通，業主憑該一卡通，可通過網絡、電話、短信等方式，參與共同決定事項的表決。

　　“覆蓋了一卡通後，將使得業主的投票表決更加便利，這也將促進業主大會的成立。”市住建委物業處處長郭彥利説。

　　根據試點方案，業主大會成立後，全部到街道辦事處、鄉鎮人民政府備案登記、領取《業主大會登記證書》，區質監部門依申請為已經登記的業主大會發放組織機構代碼證書，區稅務管理部門為業主大會辦理稅務登記及領購發票，銀行也將為已登記的業主大會開立共同管理資金賬戶。

　　“登記後，業主大會就成為一個實體組織，成為民事‘行為人’，這與法人已經沒多少差異了。”張農科表示。

　　小區停車管理費歸業主大會

　　小區內的公共收益一直備受關注。專家表示，此前北京小區共用部分的經營，比如電梯間的廣告等，有些業委會去找廣告公司，然後委託物業簽合同，物業在扣稅以後將其他收益返給業主。而有些則是物業找廣告公司簽合同，收益進了物業公司的“腰包”。

　　“小區共用部分的經營收益是歸全體業主所有的。業主大會登記後，成為了實體組織，就可以由其來持有這些共用部分，直接與廣告公司等簽訂合同，經營的收益自然要歸入業主大會的賬戶中，歸全體業主所有。”張農科説。

　　對於業主們關心的地面停車位，郭彥利表示，按照《物權法》，小區內的地面車位，除了已經規劃的停車位外，佔用共用部分施劃的車位，是歸全體業主所有的。因此也可由業主大會持有，可以委託物業公司或專業停車服務公司來經營，停車管理費也要入業主大會的賬。

　　亮點1

　　物業合同業主大會簽

　　目前北京的小區，都是每個業主與物業公司簽訂物業服務合同。而此次試點中，懷柔全區的物業服務合同，全部改由業主大會與物業公司簽訂。

　　“由於物業服務是針對小區裏共用設施提供的服務産品，因此其買方應當是代表全體業主的業主大會，而非單個業主。”張農科表示，今後北京必然要推行這種方式，即業主大會成立後，業主共同決定選聘物業，物業合同由業主大會與物業企業簽訂，業主大會來代表全體業主購買物業服務。

　　此次試點中並未涉及小區剛入住時的前期物業階段。郭彥利表示，按照《北京市物業管理辦法》，前期物業服務由開發商負責，目前正針對該階段研究相關的政策。

　　亮點2

　　欠繳物業費業主大會追

　　目前小區的糾紛中，因為欠繳物業費引起矛盾是一個重要方面。此次試點中，物業費由業主大會整體支付給物業公司。今後如果業主欠費，將不再是物業公司追繳，而是由業主大會來負責追繳。

　　“物業服務是針對全體業主，購買物業服務的主體應當是業主大會而不是單個業主。單個業主欠繳的物業費實際上是對全體業主的欠債。”張農科説。

　　此次試點中，明確了業主拒交物業費、專項維修資金等費用，由業主大會追繳。將由業主約定：業委會可在本小區內公佈欠繳費用的業主房門號及欠費金額；業主大會可以限制欠費業主擔任業委會委員、享有共用部分經營收益分配等。

　　亮點3

　　業委會成員將有工資

　　張農科介紹，業主大會登記後開立的賬戶叫做業主共同管理資金賬戶，其中有5筆費用：第一筆是物業服務資金，也就是業主繳納的物業費，將定期從業主一卡通賬戶轉賬到業主大會賬戶上，再由業主大會支付給物業公司；第二筆是專項維修資金；第三筆是公共部分的經營收益，業主可約定分配方式；第四筆是業主大會的活動經費，將從公共收益中支出；第五筆就是業委會成員的工資，也將從公共收益中支出。

　　目前，北京的大部分小區裏，業委會成員都是“義務幹活”的。“在登記之後，業主大會來負責管理小區的共用設施，相當於在經營一大塊不動産，如果不給業委會工作人員津貼，不符合社會發展的實際。”

　　亮點4

　　專項維修金入個人賬戶

　　業主大會成立後，將小區的維修資金劃轉至業主大會的維修資金專用賬戶，並直接存入每個業主持有的一卡通中。業主可隨時查看自己的維修資金還剩多少。

　　“過去，如果沒有成立業主大會，維修資金是由市住房資金中心代管的。成立業主大會後，可以劃轉出來。”郭彥利説。

　　他表示，此次試點，業主大會可以根據本小區入住年限以及共用設施等的現狀，與維修資金的專戶銀行，按照人民銀行公佈的利率協商，來確定存入的維修資金收益率。如果小區比較新，暫不需大的維修，就可以選擇5年存款，獲得較多利息。

　　如果維修資金的餘額不足30%時，業主大會、專戶銀行就將催繳，這就保證了維修資金的延續。而以往則是無人催繳的。

　　亮點5

　　二手房交易提示查欠費

　　二手房交易後，本是原房主拖欠的物業費，卻變成買房人來承擔。這樣的情況將杜絕。張農科昨天透露，北京正在制訂新版二手房買賣合同示範文本。

　　“過去一些炒房者，在買了房之後，不交物業費，坐等升值後就賣掉。買房人最終承擔了本不是他欠的費。”郭彥利説。

　　張農科表示，新版合同將增加買房人約定承擔賣房人所未盡的“交納在本建築區劃中應分攤的費用”義務。應分攤的費用包括：物業費、電梯費、樓道內的照明費、衛星收視費等。

　　而針對賣房人是否在交易時仍欠繳費用，則提示買房人去物業企業索取書面確認文件。此舉將從根本上解決業主靠賣房逃避物業費等債務問題。

　　【點 評】

　　以往業主大會實際上是一個虛設機構，在被賦予實體組織後，就可以代表全體業主行使權利，與物業公司之間有了對等的民事主體，物業管理也因此重新回歸了法律的要求。《北京市物業管理辦法》和此次懷柔區的試點，是對物業管理模式的創新，對北京乃至全國都有示範意義。

　　——海淀和諧社區發展中心理事長蔡若焱

　　過去是單個業主面對物業公司，沒有平等的話語權，而業主大會成了實體組織，代表全體業主行使權利，與物業公司可以在平等的基礎上溝通。不過，業主大會在成為實體組織，開設賬戶後，應定期公示賬目，接受業主監督。每年還要對財務進行審計，以確保業主大會的資金運作公開透明。

　　——北京新天第家園業委會主任張大憲